2018-03-18

 
 
這篇文章首刊在今周刊官網網友反應非常激烈,咸認為這是一篇幫房地產業者講話不顧居住正義的文字。但是請大家稍安勿躁,平心靜氣地將這篇文章從頭看到尾,不要只看標題,更不要斷章取義,就知道筆者是就事論事,非常客觀的分析相關稅制的公平性與合理性
 
 
房地合一稅實施兩年多了房產業者都希望可以調降稅率或是將之取消不過政府似乎都不為所動,只是隨著農曆年前財政部稅改調降綜所稅,房地合一稅似乎也取得了調降稅率的正當性,期待因房地合一稅的調整而能帶動國內房市有較正常的交易動能。
 
 
2016年元旦我國正式實施房地合一稅,政策目的主要是要抑制房市投機炒作,還給市井小民一個該有的「居住正義」,同時也取代不合理的奢侈稅。但是房地合一稅實施後殺傷力真的是很大,全年房屋交易量大幅萎縮到只剩下24.5萬件,創下有史以來最低的交易紀錄,即使去年2017交易量回溫,也只是相對低量的26.6萬件而已。
 
 
房地合一稅抑制投機炒作也抑制了成交量
 
 
明顯的房地合一稅抑制了房市的投機炒作,進而抑制了市場的成交量,讓靠房市交易量存活的房仲業者苦不堪言,因此房仲全聯會一再呼籲政府,2年內出售房屋的房地合一稅率調降至20%,2年後出售則比照自用住宅稅率10%
 
至於建築業者2015年研議房地合一稅之時就表態反對此一新稅制,認為此舉與已行之多年的「土地增值稅」互相抵觸,且有重複課稅明顯「違憲」之虞,因此在今年初新春記者會當中,業者仍然對政府喊話,籲請取消重稅房地合一稅
 
即使最近不動產代銷公會全聯會新舊任理事長交接,新科理事長王志祥也建議,地方政府調整不動產稅基及稅率,每次調整應在5%以內,避免短期調幅過大,另外房地合一實價課稅的稅率過高,應調整至10%以下。
 
但是政府對於業者的聲音似乎置若罔聞,形同是狗吠火車。農曆年前通過的稅改方案,不僅是看不到房地合一稅,後續財政部稅改研議之版本也沒有房地合一稅的影子,是政府根本不重視房地產業界的聲音嗎?還是業者提出來的理由太沒有說服力?但不管如何,筆者個人認為,房地合一稅是該調降了!主要有以下5個理由。
 
1.個人綜所稅最高稅率已經調降
 
 
 
當初研議房地合一稅有兩個版本,其一是併入個人綜合所得稅申報,每年五月與個人所得一併申報;其二是採取分離課稅的方式,就是現行的課稅方式


雖然現行的課稅方式不與綜所稅合併申報,但在稅率考量上顯然還是盯著個人綜所稅的,當時綜所稅最高級距課稅稅率是45%房地合一稅持有1年以內交易所得課到45%的稅,主要是有此一相連結的考量。
 
財政部的稅改版本農曆年前修法通過了,可說給了全民一個大紅包,其中綜所稅最高級距課稅稅率45%,降回過去的40%的版本,明年課稅時就將適用,同樣是所得性質,當初又有連結考量的房地合一稅最高稅率,照理也該調降至40%,後面各級距的稅率也該同步調降,1年以上2年以下出售35%降為30%2年以上10年以下出售20%降為15%;持有超過10年出售15%降為10%。自住優惠稅率10%,因已經有400萬的免稅額,可維持原稅率。
 
 
2.可壓縮富人避稅的空間
 
由於房地合一稅的高稅率兩年內要35%以上),相對於公司法人購屋是以營所稅課稅(17%),讓富人在新稅制實施後紛紛以公司名義來買賣房子,期望能達到節稅的目的。
 
姑且不論這些有錢人實際上節稅避稅的效果有多大,畢竟這中間還是有節稅的想像空間。然而,這次稅改營所稅將逐步調高到20%,若未來房地合一稅也能依照上述版本全面調降,將會大大壓縮富人藉公司法人買賣屋避稅的空間。(否則富人因可以合法節稅,將會藉由買賣房屋而錢滾錢,更加不符合居住正義)
 
3.讓中長期房屋持有者更大的鼓勵誘因
 
現行房地合一稅中長期持有,超過10年出售稅率仍要15%,稅負還是很重,實務上房屋能持有10年以上應該都不屬投機炒作者,是該鼓勵,而不是再課以重稅,從15%降至10% 或是降為更低的稅率都不為過。(這樣也更符合居住正義)
 
4.提高外資投資國內房地產的意願
 
目前房地合一稅對於非境內居住者的課稅標準是持有一年以內稅率 45%持有超過一年稅率是 35%。雖然世界各國都有以高稅率避免外國人炒作房地產的考量,但也有用低稅負鼓勵外資購屋的案例,例如英國最高稅率只28%
 
國內房地產市場規模較小還是要防患外資藉機炒作,因此不宜對外資購屋太過寬貸,但如果本國人的房地合一稅要如前述要全面調降,對外國人持有不動產也該同步、同幅度調降,改為持有一年以內稅率 40%持有超過一年稅率是 30%,如此一來當能提高外資購買台灣房地產的意願,但又不讓有投機炒作的空間。(兼顧吸引外資又不使其有投機炒作空間)
 
5.提升整體房市交易動能
 
去年下半年以來市場人士在探討國內房市是否落底時,很重要的一項觀察指標就是房屋買賣移轉件數,2017年整年度房屋交易量即使回升到26.6萬件,但是市場動能還是明顯不足,其中房地合一稅高稅率是阻礙交易量的關鍵因素。


因此若是能在維護「居住正義」的前提下,房地合一稅可以適度、合理的作調整,讓市場能恢復較正常的交易動能,進而帶動整體房產業的活力,帶動更廣的週邊產業,這何嘗不是政府在拚經濟所樂見的呢! 


這次稅改個人綜所稅已經調降,無疑給了房地合一稅一個調降的下台階,5%的調降空間並不大,比房產業界期望大幅調降(10%以下),或是完全取消房地合一稅,還是有非常大的差距,但筆者認為這是一個比較可行也比較切合實際的做法

 
 
 
 
 
 
 
 

原文網址:http://victor-chang.blogspot.tw/2018/03/blog-post.html

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