2018年房市存在哪些利空因素
莊孟翰│理財周刊917期│2018-03-23 
長久以來台灣一直存在錢多利率低的問題,時至今日,仍有不少高資產階層虎視眈眈的急於為手中龐大的儲蓄尋找出路,而房地產始終都是這些人心中的最愛。最近雖然不少業者不斷釋出房市景氣觸底回升之利多訊息,惟媒體卻依舊陸續出現讓利促銷廣告,從而不少投資者轉而探索國內外經濟情勢之利多與利空,俾便於整體資產配置。

當前大家最關心的莫過於美國聯準會(Fed)之縮表以及何時宣布升息,一般預期FED今年很可能升息三、四次。另外,美國第二大住房抵押貸款公司房地美(Freddie Mac)於三月十五日公布,該機構的三十年房貸固定利率已上升到四.三八%(一年前為四.一五%),係二○一四年四月以來新高峰。此外,日本央行總裁表示,不排除調整日銀的負利率和釘住十年公債殖利率在零左右的策略。凡此,都讓人不得不關心今年資金鬆緊與利率走勢對市場景氣的影響。

其次,最近中國公布對台三十一項措施,究竟會吸走多少資金、技術、人才,也是眾所關心的一大議題。

另外,一般所最關心年底選舉干擾問題,應只是短暫現象,對於景氣變動趨勢不會有任何影響。

至於市場實務最受關注的「住展風向球」則是自去年十月的三四.三分一路下滑至今年二月的二十八分,並且二○一五至二○一七年北台灣推案量合計二兆五千億元,平均銷售率不到四成,亦即至少還有一兆五千億元待售餘屋。另外,五大建商包括興富發建設集團、潤泰創新、華固建設、冠德建設、遠雄建設等,今年推案量將超過一千六百億元。由此顯見市場仍處於空大於多之情況仍未見改善,因此,可以預見的是,議價空間仍將持續擴大,並且還會延燒至新成屋與中古屋。

一、經濟情勢

─美國聯準會(Fed)「縮表」速度超標

─今年Fed可能升息三、四次

長久以來超額儲蓄一直是影響房價之利多因素,前央行總裁彭淮南在去年亦曾有感而發表示,五年來超額儲蓄高達十一兆元,由此顯見游資充沛對房價之潛在壓力依舊。此外,五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作放款利率自二○○一年五.九八八%一路下降至二○一七年一.六四六%(詳見表一)。

購置住宅貸款則是自二○○一年二兆六二三二.七六億元一路攀升至二○一七年六兆六四七七.八二億元,惟在當前國際經濟改變情勢下,未來國內利率與購置住宅貸款亦將隨之改變,另外,匯率變動亦是影響資金外流之一大變數。

由此可知,這一波房價飆漲以來長期一直存在著有史以來最低最長之低利率時期以及有史以來最氾濫之資金行情,對於房價上漲之潛在壓力,在景氣持續衰退情勢下,影響力道將逐漸下降。至於利率反轉乃必然趨勢,只是在當前國際經濟情勢下將呈現緩和調升趨勢。

二、全球主要城市房價與租金收益評比,敬陪末座 

─64X、1.57%、45%的密碼解讀

根據全球房地產指南(Global Property Guide)之統計數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於六十四倍,全球排名第一,亦即投資六十四年才得以還本;其次,租金收益率一.五七%則係全球最低(詳見表二);至於二○一六年一月一日房地合一稅四五%之邊際稅率,亦是全球最高之一。

由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下,自二○一五年景氣急遽轉折,及至今日,依舊處於向下探底之衰退趨勢。

三、社會因素

─少子化、高齡化後遺症逐漸顯現

─房價飆漲,購買力下降

二○一七年台灣已正式進入高齡化社會,二○二六年將進入超高齡社會,二○二四年之後人口更將逐步陷入衰退,此就一向以三十至四十歲為主要購屋族群的市場結構而言,必然面臨另一嚴峻的全新考驗。

由國發會所發布一○五至一百五十年人口推計資訊,依中推計結果,十五歲以下幼年人口將減少一三九萬人,十五至六十四歲青壯年人口大幅減少七八三萬人,至於六十五歲以上之老年人口則大幅增加四○四萬人,由此顯見未來人口結構變動對房地產需求之潛在影響,現階段日本八二○萬戶空屋之來由足資借鏡。
另外,政府刻正大力推動社會住宅興建,其對原已超額供給之市場結構,亦是去化餘屋之一大阻力。

如再就永慶房產依據實價揭露資料分析,二○一七年北市住宅交易件數價格帶,總價新台幣二千萬元以下件數達五六.五%,其中最熱門的總價帶為一千萬元至一千五百萬元,佔二二.三%,此外,五百萬元至一千萬元及一千五百萬元至二千萬元交易比重分別為一五.六%與一五.八%,熱門交易前三名總價帶合計達五三.七%。

由此顯見在當前房價依舊高懸,購屋能力普遍下降,再加上人口變動情勢下,顯然利空遠大於利多,尤其年金改革之後,必然也有不少長輩無力資助子女支付房貸,其對整體房市亦必產生相當程度衝擊。

四、市場結構

─空屋、餘屋去化緩慢

根據內政部營建署於二○一七年八月發布的二○一六年十一、十二月低度使用住宅與新建餘屋統計(見附圖),二○一六年全國低度使用住宅達八十六.二六萬餘宅,高達一○.三五%,其中雙北市十八.二六萬宅,占全國比重超過兩成。新北市高達十一萬八七一三宅,占全國約一三.七六%,高雄市十一萬一一○一宅,占全國約一○.八六%。由此顯見現階段市場空屋餘屋數量依舊相當龐大。 

另根據營建署民國一○六年八月所公布利用地籍資料、房屋稅籍資料與台電用電資料,將屋齡五年內仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅,視為新建餘屋(待售)住宅;從九十九年第二季二.五萬餘宅緩降至一百年第四季二.一萬餘宅,及至一○二年第四季增加至二.八餘萬宅,其後一路上升至一○五年第四季七萬三五二三宅,其中以新北市一萬四五四八宅較多,桃園市為一萬二九二八宅次之,高雄市為一萬二五五八宅排名第三,台中市為八一二五宅,台北市、台南市則為四八七八宅與三七七九宅,由此顯見當前市場潛在賣壓依舊相當沉重,對今後整體市場影響甚鉅。

五、稅制結構

─二○○八年之後「錢多」助長房價,二○一四年以來「稅重」改變供需

─外資聞稅色變

國內房地產歷經一九九○至二○○三年長達十三年的谷底盤整,二○○二年三月本國銀行逾放比率曾高達一一.七四%,此期間政府曾大幅調降稅率,包括二○○五年土地增值稅調降至二○%、三○%、四○%,二○○九年遺產及贈與稅大幅調降至一○%單一稅率,二○一○年營利事業所得稅率由二五%調降至一七%,主要希望藉由刺激內需以提振經濟。

二○○八年全球金融海嘯之後,「錢多」助長投機,為壓抑過分飆漲的房價,政府於二○一一年開始實施奢侈稅,及至二○一四年台北市率先實施囤房稅,此外,內政部於二○一六年一月一日亦大幅調高土地公告現值與公告地價,財政部所制定邊際稅率高達四五%的房地合一新稅制亦於一月一日同時實施,其間適逢房市景氣急遽轉折,短期內持有稅(房屋稅、地價稅)、交易稅(契稅)與資本利得稅(房產交易所得)同時大幅調高結果,市場景氣一蹶不振迄今,不僅逐漸影響到稅收,更波及地上權、都市更新乃至外資對於國內商用不動產之投資,可以想見的是,未來幾年此一情勢依舊很難扭轉。

六、預期心理

─利空預期遠高於利多預期

這波房市自二○一五年急遽轉折以來,大家最關切的莫過於買方市場何時轉換為賣方市場之預期心理,不過如就讓利之促銷廣告依舊未歇,加以台北市政府於三月六日表示,台北市有六.八二%的住宅比例幾乎閒置未用,卻享有自住房屋一.二%的優惠稅率,將全面清查北市空屋,並且會透過水電資料,查對房屋稅籍資料課徵正確性,若經查確認為空置卻登記自住稅率,依照屋主擁有房屋的數量,將改課徵二.四%或三.六%的非自用稅率。

由此不難了解此際縱然不少民眾仍在觀察等待景氣復甦到臨,惟在大量待售餘屋與重稅前提下,利空預期必然還是遠高於利多預期。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21514643280&AType=1

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