供給短缺將推升美房地產價格 後市庫存仍將趨緊

北京新浪網 (2018-03-27 14:30)

供給短缺將推升美房地產價格

  □本報實習記者 昝秀麗

  由於供給短缺,美國多個房價指數接近次貸危機前的高點。飆升的房價嚇退了買家,美國2月份新建住宅銷量連續第三個月下滑,二手房市場也顯露疲態。另外,受近期貿易爭端和美聯儲加息等因素疊加影響,業內人士分析,儘管抵押貸款利率仍將上揚,但由於2018年美國房地產庫存緊張狀況仍不會緩解,房價或將進一步上升。

  價格高漲擠壓銷量

  十年前的次貸危機使美國房地產滑坡,此後處於調整中。隨著經濟復甦,2012年以來,房地產市場開始觸底反彈,直到2017年恢復至次貸危機前水平。截至2017年底,全美住宅建築商協會NAHB住房市場指數升至74,為1999年8月以來新高,顯示出建築商對房地產市場前景十分樂觀。

  不過今年以來,該行業的銷量和龍頭企業股價卻遭遇雙殺。

  美國商務部數據顯示,美國2月新屋銷售年化總數為61.8萬戶,環比下降0.6%。另據美國全國房地產經紀商協會(NAR)數據,1月份,佔據美國房地產超八成市場的二手房,其簽約量也大幅下滑至3年多以來最低位。

  受經營業績影響,美國房地產公司股價從2018年1月中旬起承壓,其中NVR股份有限公司、霍頓房屋公司和萊納房產公司三巨頭股價分別較年初高位下降19.19%,18.56%和19.52%。

  與此同時,美國房價仍持續上漲。2月份,新房價格中位數為326800美元,同比增長9.7%。從Case-Shiller美國房價指數來看,當前美國房價已經超過2006年高位時6.3個百分點,刷新歷史紀錄。按2月份的銷售速度計算,5.9個月才能清空房屋供應量,這是自2017年8月以來的最長時間。

  後市庫存仍將趨緊

  業內人士分析,銷量下滑源於較低的庫存水平(2017年底待售房源同比減少12%)和不斷上漲的抵押貸款利率。據抵押貸款金融機構數據,目前30年期固定抵押貸款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反,儘管美國失業率降至17年低點的4.1%,但年度工資增長一直低於3%。

  值得關注的是,近期美國對鋼鐵和鋁徵收關稅的威脅提高了新房的材料成本(建築行業佔美國鋼材需求的40%),給住宅建築商的利潤率帶來壓力。另外,儘管美聯儲加息的傳導機制,將再度提高抵押貸款利率。但業內分析,美國房地產後市庫存依然趨緊,房價也將進一步攀升。

  供應端方面,美國房地產信息查詢網站Zillow認為,受緩慢的房產建設、房主售房意願下降和強勁需求(尤其是美國年輕人買房的需求)等綜合因素推動,待售房源數量將延續2011年以來持續下滑態勢,庫存緊張狀況將不會緩解。

  國際評級機構惠譽也表示,伴隨著繼續維持的低失業率水平和強勁的GDP增速,美國房地產市場將出現過熱現象,不太可能終止房價總體上升趨勢。



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