2018-04-09

記者徐義平/專題報導

台灣民眾不僅喜歡到日本旅遊,也喜歡到日本置產。不過,歷經房市泡沫後,儘管近幾年日本房價有所成長,但投資目的仍是看中穩定的租金收益率;而且,前往日本買房已出現變化,從小套房投資進階店面、甚至整棟商辦等億元日幣以上的標的。

  • 根據房仲業者內部統計,近兩年購買趨勢又有一波改變,主要鎖定5億日幣以內的商用不動產,包括店鋪、商辦等,也實際有單宗高達台幣7億元的商業複合式大樓成交案例。(記者徐義平攝)

    根據房仲業者內部統計,近兩年購買趨勢又有一波改變,主要鎖定5億日幣以內的商用不動產,包括店鋪、商辦等,也實際有單宗高達台幣7億元的商業複合式大樓成交案例。(記者徐義平攝)

  • 投資日本房地產稅負

    投資日本房地產稅負

日本信義社長何偉宏表示,信義房屋自2009年底在東京設點後,截至今年3月底止,累積成交2,500件、金額超過1,600億日圓(近450億台幣);近年則掀起一波獲利了結潮,去年委售件數較前年增加近1成。

投資日本不動產 資本利得稅15~30%

房產業者分析,實際上國人到日本置產的累計金額很可能超過500億元。何偉宏指出,投資日本房地產也有5年閉鎖期,5年內出脫資本利得稅30%、住民稅9%; 若持有逾5年出售,資本利得稅15%、住民稅5%,但非日本居住者不徵收住民稅。

此外,投資日本不動產相關稅負,還包括印紙代(類似台灣的契稅),依契約總價不同課徵不同稅負;還有登陸免許稅,稅負為固定資產稅評價額的2%;以及不動產取得稅,稅負為固定資產稅評價額的4%。

而且,持有日本不動產期間須繳納固定資產稅以及都市計畫稅,前者為固定資產評價額的1.4%,後者為固定資產評價額0.3%,繳納時間5至6月,由於繳稅通知書只會寄至日本房產所在地,因此建議設納稅管理人負責打理。此外,持有期間所產生的租金收益,還要繳納所得稅5%至40%。

赴日買房稅負多 建議設納稅管理人

台灣民眾到日本投資房地產,主要是在2009年金融海嘯後,當時鎖定小套房、總價2,000萬日圓(約555萬台幣)上下,前期收取租金為主,推估租金收益率6%至7%,主要投資物件具「小、舊、偏」特性,即物件小、屋齡舊以及距離市區較偏遠。

隨著東京申奧成功、日本公共建設持續進行等,台灣民眾赴日買房更為積極;2013年以後,單筆投資金額放大為4,000萬至7,000萬日圓,不再是「小、舊、偏」特性,改以新建案、坪數較大及東京都心五都為主,該類型的購買比率約6成。

根據日本信義統計,以東京為例,主力購屋總價約4,000萬至7,000萬日圓,在去年成交件數較前年增加65%以上,且有不少台灣民眾持續投資;至於總價1億日圓以上的成交物件,主要分布在東京及京都、占比超過10%。

國人赴日置產 愈買愈大愈買愈貴

不過,近兩年國人前往日本置產趨勢又有改變,主要鎖定5億日圓以內的商用不動產,包括店鋪、商辦等,也有單宗高達25億日圓(近7億台幣)的商業複合式大樓成交案例。

大師房屋海外事業處處長蔡詠綸指出,隨著日本房價上漲,租金收益率受到壓縮,近幾年國人轉而投資店舖與商辦等總價較高的商用不動產;但日本店鋪通常是整棟產權為單一所有權人,相較台灣1樓店面與樓上產權分屬不同持有者,只需購買1樓店面即可,日本店鋪需要整棟買進,總價也拉高不少。因此,大師房屋運用「區分店鋪」的概念,與日本賣家洽談只有1樓店鋪購買相關事宜,以滿足台灣買家需求。

另外,日本與台灣的房產計價機制不同,台灣計價面積是主建物加上附屬建物及公設,日本則算「專有面積」,不含使用陽台、走廊、電梯間、大廳、停車位等公設。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/weeklybiz/paper/1190715

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