10/04/2018

近兩年來,內地房產稅立法被許多投資者視之為樓市調控的又一大手段,然而,參考其他地區例子,房產稅從來不是調節樓市的利器。先談以稅制最完善的美國,從20世紀初就已經開始徵收房地產稅。各州的平均房產稅率在0.28% 至2.35% 之間,中位數水平大致在1%左右。但由於美國近年貨幣利率極寬鬆,房產稅抑制樓價上漲的作用完全失效。同樣的,在度過2008年金融危機的寒冬之後,由於量化寬鬆導致的利率再次極度寬鬆,使得美國樓價再一次暴漲。截至2017年年底,樓價從2012年年初的最低點再次暴漲52.3%,已經接近金融危機前的峰值。

再看調控嚴厲的香港,當地早在殖民地時期就已經在徵收房產稅,即差餉、地租及物業稅。

房產稅的總額在金額上約為政府評估房產年租金的8%至9%之間。甚至為抑制房產過熱,交易環節的稅收被一再提高。然而,即便為了調控樓價不斷升級政策,但與2000年初的樓價相比,香港樓價就已經上漲至原本的三、四倍不止。

可見房產稅並不能起到調控樓價的作用,最終依然要看市場預期和供需關係; 在貨幣低利率的大背景下,如果城市發展預期較好、人口持續流入,開徵房產稅不僅不會實際降低樓價,反而由於市場本身供不應求,稅收被轉嫁給需求方,還會推高地區樓價。

那麼房產稅意義在哪裡呢?首先,房產稅是未來重要的政府財政收入來源,內地當前一線城市已徹底進入存量市場,核心二線城市即將進入存量市場的大背景下,如何在未來城鎮化進程結束後保證地方政府的正常運營和城市健康發展,就不得不尋找新的財政收入來源平穩的替換掉土地出讓金。而參考國際案例,有潛質能夠形成相近財政收入的也僅有房產稅了。美國房產稅佔政府財政收入比例在20%左右,日本則可佔地方稅收收入的40%左右。所以房產稅的本意可說是一種未雨綢繆的不得不為。

其次,房產稅亦是能解決國內樓價問題的前置條件。國內樓價雖高,但開發商實際利潤非常低。土地成本就是樓價問題最根本的原因之一。

而土地價格決定了出讓金,出讓金是政府財政收入的大頭。這種背景下政府下調樓價就類似於斷自己的糧餉,這正是過去樓價調控最大的矛盾。只有當出現了土地財政的替代方案,政府能夠從土地財政的綁架中解放出來,內地樓價問題才有可能「溫和解決」。

原文網址:http://www.exmoo.com/article/60769.html

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