碧桂園的三道「催命符」與房地產的「生死時速」

最近被碧桂園楊老闆和他領導的碧桂園刷屏的一定不在少數,三份加快周轉的文件引來的一片嘩然輿論估計連楊主席自己都措手不及。而楊總引以為傲的《一萬元的故事》更是被人吐槽盡顯了一個當代農民企業家絕頂聰明的伎倆,比起當年半夜學雞叫讓長工勞動不知道高到哪裡去了!

先來說三道催命符。

就在這個月,一周內碧桂園連發了三份由總裁莫斌簽署的內部文件,要求提高加大三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度。

4月5日,總裁莫斌簽發《關於提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》。

4月8日,碧桂園集團專門開了”高周轉”專題會議。網上也隨之流傳出了《集團”高周轉”專題會會議紀要》。

4月11日,莫斌再次簽發《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉的通知》和《關於項目報建高周轉的通知》。

這些文件的中心議題都指向了——加速高周轉。

而隨著這些文件被地產圈的朋友們刷爆,楊老闆的”萬元算賬經”同樣也引來了廣大勞動人民的憤慨,各行各業的設計師們更是欲哭無淚!

碧桂園的三道「催命符」與房地產的「生死時速」

正所謂人不瘋魔不成活,說到底楊老闆逼得員工這麼拼,無非就是為了他引以為傲的”高周轉”鋪路。而楊老闆的帳精打細算到極致了,也正是其不放過周轉過程中任何一個提速細節的印證。

那麼被碧桂園傾心一注的高周轉究竟有何魔力呢?楊老闆”壓榨”勞動者的背後究竟為的是什麼?

▌一、被高周轉魔咒附身的碧桂園

對於整個地產行業而言,加快周轉已是大勢所趨,這不當碧桂園刷屏時,恆大之前關於實施高周轉的重大獎勵及考核的文件也被挖墳了出來。而再想到此前各大業績會上不少房企老闆也紛紛揚言要快周轉快銷售。不禁要問了,房企們這麼拼,為的究竟是什麼呢?

碧桂園的三道「催命符」與房地產的「生死時速」

一個好端端的房地產企業,硬是被碧桂園干成了快消,這節奏確實有點hold不住。不過從整個宏觀情況來看,這樣做自然也有它道理。

1、當拼規模遇上融資難 房企日子不好過

近幾年火熱的樓市讓主流房企們賺得盆滿缽滿,然而地產歷來就有周期,自2017年3月新一輪樓市調控以來,各大房企似乎日子開始變得不太好過起來。在這個兇殺搏鬥的行業里,房企們一方面要在規模上不斷發力,另一方面又要面臨著巨大的資金缺口和資金壓力。

從拼規模這方面來看,如今房地產行業集中度不斷提升,促使房企們不得不拼了命的往前衝刺,誰都知道,一旦放慢腳步就有可能被其他企業甩在後面遭受無情的碾壓。在這個行當里有規模才有江湖地位已經成了房企信仰的圭臬,因此,拼規模無疑也將是房企們未來要贏得競爭的必要籌碼。於是乎我們也能看到2017年各大房企紛紛亮出的驚人銷售增速。而這其中碧桂園更是被賦予了宇宙龍頭的稱號,銷售規模突破了5000億元。

然而正當房企紛紛加入拼規模的加速戰時,整個融資環境偏緊的宏觀趨勢卻成了房企們面臨的難題。尤其是進入2017年以來,我們可以看到房企們境內融資已經大幅減少,他們甚至逼不得開始紛紛選擇高成本的海外融資。

如今進入到2018年,隨著金融去槓桿以及樓市調控政策的持續深入,無論是銷售的還是房融資端,房企都開始面臨著嚴峻的壓力。

一方面房貸利率持續走高,購房者觀望情緒上漲,市場景氣程度下降,不斷衝擊銷售端,影響企業回款速度。

碧桂園的三道「催命符」與房地產的「生死時速」

另一方面融資端政策全面從緊,在美國基準利率加速上調一步步威逼中國基準利率與國債利率的同時,房企的資金鏈也開始跟著面臨嚴峻的考驗。

碧桂園的三道「催命符」與房地產的「生死時速」

值得一提的是,近兩年地產公司的債務也開始進入到到期、回售的高峰階段,這無疑也將進一步加大房企的資金壓力。而據《中國經濟信息》記者不完全統計,2018年房企到期債務(含回售權)約為 5000億元,是 2017年總償還量的 3倍。此前數據更是表面2015至2016年,上市房企新增債務高達8520億元,比過去五年間8200億元債務總和還要多。上市房企存量債務期限一般為2到3年。因此,2018年和2019年也將是債務的集中兌付期。無疑,未來幾年,對於某些高負債、高槓桿、激進拿地的開發商來說,將是痛苦的煎熬! 如何加快周轉,促進資金迴流,保證資金安全也將成為他們不得不考慮的一個關鍵。

2、棚改紅利持續發酵 搶奪時間窗口

如今,當一線城市嚴格調控市場已相對降溫,二線城市也在一波帶節奏後走向限購之路的當下,三四線城市的火熱的樓市表現儼然成了房企們競相追逐的新戰場。根據易居統計,去年600個三四線城市的銷售面積佔比已從60%上升至67%的歷史高位。

回顧幾年前,因為部分三四線城市盲目開發導致的去困庫存壓力陡增,甚至令不少地方還出現了「鬼城」現象。而隨著2016年前後全國100多個城市開始密集出台政策去庫存,包括購房補貼、稅費減免等多種形式,如今整體庫存情況已經大幅改善。根據易居研究院發布的《2017-2018年度全國房地產市場報告》中,截至2017年年末,全國商品房去化周期接近2012年低位水平。

碧桂園的三道「催命符」與房地產的「生死時速」

庫存的減少給了房企湧入的機會,而三四線城市的棚改機會更是極大地刺激了房企加速進入戰場。

自2016年6月,國務院提出棚改三年計劃以來,佔到87%棚改面積的三四線城市無疑成了最大的受益者,也極大的推動了當地房產需求。而根據2017年底國務院再次提出的新三年棚改攻堅計劃,2018-2020年棚改新開工將達1500萬套,其中貨幣化安置比例將達到60%。無疑面這也進一步推動三四線樓市繼續升溫。

碧桂園的三道「催命符」與房地產的「生死時速」

房企們看到如此明確的政策紅利,顯然要競相追逐跑步入場。於是我們也可以看到,大型房企的拿地重點近年來不斷向三四線城市下沉,而數據顯示,去年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增加145%,樓麵價同比增長53.9%。

不過從遠期看,三四線的樓市行情並不樂觀,人口流失,產業匱乏都是這些區域頭頂的達摩利斯之劍,因此面對如此龐大的市場,如何加快周轉搶奪時間窗口顯然也就成為了房企們不得不考慮的問題。

▌二、碧桂園的高周轉 投資人你怎麼看?

此次碧桂園的內部文件泄露事件以及有楊國強的一萬元故事,惹來不少輿論討伐的聲音。也有人調侃,有錢確實可以為所欲為,讓你的員工通宵達旦的給你干。也有相反看法的人搬出行業”黑話”:生不進恆大,死不進萬科,生死不進碧桂園!

但是看到下面的收入,你真的確定不再考慮一下嗎?

碧桂園的三道「催命符」與房地產的「生死時速」

作為一個理智的投資人而言,顯然也不能太過感性,小孩子才分對錯,成年人看的是利益。相信刷著新聞的馬明哲也已經在背地裡笑呵呵了。

不得不說高周轉三個字帶給碧桂園的好處絕對是多多的。

正所謂天下武功,唯快不破。一直以來被視作碧桂園發展之精華的高周轉可以說是房地產行業的一個偉大的創新。而這一創新則是王石從孫宏斌玩破產的順馳那兒學到的,隨後被各大龍頭房企爭相學習,最終碧桂園將其修鍊到最高境界,練就了房企一霸。

回望當年被柳傳志送進監獄待了5年後,孫宏斌一出來便借了柳傳志50萬,開始做起了自己的地產事業。而今年在孫宏斌在亞布力論壇上更是大方談及自己出獄后選擇做房地產的原因,竟是因為嫌聯想技術含量太低,干房地產不要錢。

一句道盡天機,想必看到這我們也終於知道有錢人和一般人的想法是多麼不一樣了吧。無疑高周轉也正是孫宏斌這種不要錢的玩法的一個重要支撐——拿著借來的錢,購房者的錢,一個勁的循環,可勁的把房子給我造,帶來的則是利潤滾滾,錢途無量。

具體而言,周轉的提速,提升了資金使用效率,在不愁去化的前提下,開盤速度的提升,將帶來銷售額的疊增,促使利潤同步增長,並不斷得到釋放。最後高周轉也將房企的存貨風險降到了最低,一旦市場變天,房企在短時間內囤積的現金還可以伺機而動,瞬間切換。

另一方面,高周轉的魔力還在於它能夠持續帶動企業效率的快速提升,形成企業的護城河,在降低風險的同時形成對其他房企的降維打擊。

回望多年前,很多房企兢兢業業,將房子精雕細琢,純粹以產品為導向,不惜代價做好產品。結果大浪淘沙,這樣的公司都給做沒了,而那些因周轉率不高而不斷被邊緣化的百強房企同樣也不在少數,反倒我們卻始終難看到因負債率過高而倒下的房企。

從現在看,行業的主要脈絡就是龍頭房企不約而同地將高周轉進行到底,且不斷越轉越快。那麼,不難預見行業未來分化的趨勢將愈演愈烈,在巨頭高歌猛進下,整個行業都被裹挾著進入高周轉的比拼中。

但是,學我者生,似我者死。同儕都想學三巨頭的高周轉,可就是學不會。碧桂園、恆大和融創三巨頭的高周轉的奧義已經是一個整體的體系,涵蓋了企業文化,人才培養和激勵匹配等。在效率的比拼上,已經很難追趕上高周轉三巨頭了,小房企的生存空間將越來越小,賣身成了不錯的選擇;而其他房企或許選擇偏安一隅,學習香港龍頭房企轉向優質商業自持等,以穩健現金流求生存。

作為一個二級投資者,不得不思考的是,在這樣的行業演變下,做出怎麼樣的選股決策?從以上所述,就可以知道行業的集中度將超出預期的提升,大象起舞將是越來越輕盈。

▌三、總結

關於碧桂園發展模式,楊老闆在碧桂園的一千天曾這樣說:”我們的商業模式很獨特,別人想學學不來的。””我們低成本拿地,快速開發,配套到位,低價開盤,精裝修交房;我們專註三、四線城市。拿凈地,面積要大,付款要分期;拿地的同時,設計基本完成,三個月內必須開工;第四、第五個月可回收資金;後續開發,要視市場銷售進度而定。這樣的速度別人做不到,這樣的把控別人做不到,我楊國強能做到。莫總給我說,只要老闆投資 1 塊錢,年底就能掙 1 塊錢;要我說,能掙 5 毛錢,我就十分高興。”

曾經因孫宏斌而起的高周轉模式,被萬科將行業學成了製造業,被碧桂園將房子做成了快消品。如今這也一個模式也已經成了碧桂園發展的命脈所在,甚至帶動了整個行業亦步亦趨,不得不去跟著前行。背上罵名的楊主席,走自己的路時,卻不料已讓同行沒有其他路可走。

儘管這一次的文件流出對碧桂園乃至整個行業都是偏負面的,但是在這樣一個充滿競爭、充滿變革的時代,無疑這些龍頭企業展現出來的對生存的渴望似乎也在告訴我們,在這樣一個充滿變革,充滿競爭的時代,沒有誰的日子是輕鬆的。員工如此,企業和他們的老闆又何嘗不是?

碧桂園的三道「催命符」與房地產的「生死時速」

(萬達30周年年會 ,再次經歷生死局后王健林當場流淚!)

原文網址:https://www.xcnnews.com/cj/3701740.html

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