洪聖奇
 
 
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
 
 
 
長三角熱點三四線城市樓市發展趨勢回顧與預測 
18年4月16日

2016四季度之前,中國房地產市場供應和成交集中在一二線城市,大多數三四線城市備受“冷落”。但隨著2016年9月底一二線城市調控加劇,政策緊縮,三四線城市資金流入增多,需求也在上升,尤其是環一線和熱點二線城市的三四線城市。
簡言之,因為寬松的政策環境、加速推進的棚改貨幣化安置、土地拍賣市場的升溫、較低房價對投資客的吸引以及基礎設施的完善,三四線城市各類改善、投資需求上升,市場火熱。通過分析徐州的六大維度,闡述極具代表性的四個長三角三線城市——紹興、臺州、徐州、淮安,可以預見未來三四線城市樓市的發展方向——隨著返鄉人口增多、投資客關註度升高,需求會持續上升。而城市綜合實力的提升,例如基礎設施的完善、產業的升級,能創造更持久的內生型需求,使市場保持火熱。但與此同時,由於以內生型需求為主,要警惕高庫存風險。

五大方面因素推動徐州等三四線城市市場火熱
首先,三四線城市政策相對寬松。一、二線城市分別著重加強商辦市場管理、限購政策擴容,雖然三四線城市相繼加入調控行列,但相比前者較溫和。第二,棚改貨幣化安置加速推進,增加需求,同時推動房價上漲。第三,土地拍賣市場更加火熱,地價上漲帶動房價上漲。第四,一線和熱點二線城市“購房門檻”飆升,讓投資、剛需轉向三四線城市。第五,基礎設施不斷完善,地鐵、快速路等加速新建,激發各類改善與投資型住房需求。

以徐州為例從六大維度綜合分析城市市場未來供求關系
土地方面,徐州2006年-2011年土地供應量較少,2012年後出現“爆發式”增長,2017年逼近4000萬平米。雖然土地供應量增長顯著,但地價增長緩慢。不過隨著住宅項目的熱銷,土地市場熱度也隨之逐步回升。
供求方面,成交量逐年攀升,這與後期供應量相對穩定、限購政策放松、棚改貨幣化安置有關,預計未來投資者和拆遷戶會為樓市提供有效支撐。
庫存方面,商品住宅存量面積從2014年逐年下降,2015年銷售周期位20個月,2017年驟減至5.39個月,可以看出庫存風險的緩解。
人口方面,徐州一直作為人口輸出型城市,但2013年後,常住人口穩步提升。隨著後期政府升級產業,全面建設各項基礎配套設施,人口回流趨勢會更加明顯,需求會繼續上升。
支付能力方面,人均可支配收入一直處於逐年遞增的態勢,房價與收入之比2017年雖有回升,但仍低於6~7的區間,說明徐州人群的購買力充足。
發展潛力方面,海-陸-空立體交通樞紐不斷完善,第三產業占比高達47.4%,有力帶動產業升級,為房地產行業的發展帶來新的契機。

以紹興、臺州、徐州、淮安等為代表的四類市場前景展望
四個城市市場特點鮮明,其獨特的代表性又一定程度上可以代表當前長三角乃至全國三四線城市的四種類別,為全國三四線城市房地產發展提供啟示。
第一,紹興代表了聚集在熱點二線城市周邊,並與之協同聯動效應密切的城市,在產業、人口、經濟增長等方面有優勢,因此應重點關註產業毗連區,類似柯橋,並加強與周邊城市的聯動,利用好與杭州的“半小時生態圈”。
第二,臺州自身產業多元,民營經濟發達,內生住房需求旺盛,。但近兩年由於大規模的棚改安置,一部分購房需求已經透支,未來成交量上升空間有限。在這種情況下,可以關註未來投資價值較高的區域,例如憑借中央商務區崛起的椒江。隨著後期臺州市政規劃的出臺,城市基礎建設的完善,存在增值空間,未來中高端改善性需求可能持續釋放。
第三,徐州的特點在於以前戶籍人口基數大而人口嚴重外流,但現在城市產業升級,帶來大量返鄉置業,推動房地產市場持續火熱。然而,在推動產業升級、吸引返鄉置業的同時,也要加強對土地市場的關註,防止市場過熱,導致的新一輪庫存風險。
第四,淮安能代表大多數三四線城市,沒有核心產業,難以吸引人口進入,支付能力有限,以內生需求為主,但憑著國家重點基礎設施規劃、去庫存政策、城市更新的東風,房地產市場迅速火熱。隨著京滬高鐵二線、徐宿淮鹽高鐵的規劃建設,部分當地投資者、返鄉置業人群在淮安購置房產,激活了淮安的房地產市場的發展。但因為置業客群以本地客群為主,要控制供應量,防止高庫存風險。

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原文網址:http://www.quamnet.com/newscolumnistcontent.action?request_locale=ZH_TW&authorCode=COL_DHG&articleId=5679403

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