2018-04-19 06:00

 

◎ 胡偉良

這幾年房市走弱,市場買氣薄弱,加上實施容積管制上限與新成屋高額房屋稅,讓都更頓時「熄火」。

早期都更的操作模式是建商整合興建都更宅,低價買下破舊老房子,藉著容積獎勵、容積移轉,爭取額外的樓地板面積,再透過預售模式,減少投資資金,房價連年看漲,完工後交屋入帳即能回收資金,賺得超額收益,這都是早期的都更模式。

但都更發展到近期,由於遊戲規則的一再修正(包括容積獎勵、成本計算方式的透明化和修改),建商在都更改建後的直接利潤已經變薄了;再加上房市反轉,使建商從事改建的主要獲利來源(權利變換核定到完工交屋,這一段期間的房價升值變化),可能由正轉負,因此建商在都更完成後不僅利潤不再,甚至可能陷入虧損的局面。

舉一個台北市一千坪的住宅都更案例為例,興建相關費用(共同負擔)假設約八億,並以當時的房價分回市值八億的房子,其中建商(實施者)的法定利潤為九千六百萬元(十二%利潤率),建商墊付的款項為三.二億(四成),投資報酬率約卅%(四年,平均每年約七.五%),尚屬合理,但若此一改建期(四年)間房價跌了十%,這時候建商的利潤將變成:法定利潤九千六百萬扣掉跌價一成○.八億等於○.一六億,等於投資報酬率只剩下○.五%(四年,平均每年約○.一二五%),從這數字可看出,在房市不被看好的時期,建商的獲利微乎其微。

倘若房價在此一期間跌了十二%或更多,那麼此時建商的利潤將由正轉負。

可以預見的是:在房市逆轉房價下修的時代,建商必定全面退出都更改建市場。這個現象從最近大部分都更案件紛紛撤件或停擺已可看出端倪。

(作者為台北市老屋改建協會理事長)

原文網址:http://talk.ltn.com.tw/article/paper/1193625

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