價穩量增 全台房市交易量上看30萬戶
李同榮│理財周刊921期│2018-04-20 
台灣房市從二○一七年至今,在一片讓利與破盤價的聲浪中,大量消化過剩的新成屋,也逼出了剛性換屋族群,加上房市反轉下跌近四年以來所積壓遞延的首購剛性買盤開始進場,使得二○一八年的全台房市交易量有機會成長一○%以上,台北市因為餘屋量較少,因此房價已率先止跌,預期交易量會有大幅度反彈。也由於全台交易購屋信心上升,台北市以外的區域,今年第三季前,房價將由北向南全面止跌。

※房市落底指標:台北市房價率先止跌,交易量率先大幅反彈

綜觀近四年來北市交易量偏離剛性需求量甚多,排除投資需求,光首購與換屋剛性需求量就有四萬戶,但近年交易量卻縮到只有二萬多戶,二○一六年交易量二萬一千五百戶,二○一七年交易量二萬三千五百戶,數年來壓抑觀望的遞延性買盤已超過五萬戶,房市一旦止跌,購屋信心指數就大幅回升,剛性需求將帶動交易量大幅反彈。

另外從統計數據觀察,二○一一年之前過去十多年台北市與全台房市交易量佔比平均約在一五%,而房市反轉以來,北市三年量縮到佔比在一○%以下,因此,只要房市落底,北市交易量勢必大反彈,與全台量比勢必返回一○%以上(參閱附圖)。

除此之外,都會自住首購理性觀望態度較強,未見底部不願出手,以致成交量壓低於正常剛性需求量的二分之一,而北市房市中古屋平均價於二○一七年第四季已有止跌跡象,落底態勢越來越明顯,因此帶動剛性需求進場的信心,這也是北市交易量將大幅反彈的主因。

※恐慌性殺盤不易出現,房市ㄣ型走勢機會低

房市落底跡象為何?有些專家預測見到年交易量三十萬戶才有機會落底,有些專家認為不見恐慌性殺盤不可能落底,更有專家預測房市就算止跌也會朝ㄣ型線型走勢發展。

筆者認為以上推測皆非,理由是這波反轉前房市走了約十二年多頭,大多建商口袋很深,精明投資客也早於二○一三年出場,套牢的都是散戶居多,因此在此波趕底階段,只會有建商新餘屋殺價取量現象,以及零星斷頭戶與法拍屋增加的情況,在剛性需求撐盤的大勢下,房市確立是軟著陸,不會有恐慌性殺盤,更不可能會有ㄣ型走勢出現。

而近年來從新屋交易量佔比持續大幅增加,可見新屋殺價取量消化了不少餘屋,剩下過剩的餘屋有機會在未來三年的盤整走勢中慢慢消化。至於年交易量三十萬戶是不是落底指標?筆者認為這是統計常識,不是預測,這其實是落後指標,當年交易量見到三十萬戶,房市已經先行落底了,台北市房價已落底,全台今年第三季房市有機會全面落底,交易量上看三十萬戶,房市「八年寒冬的預測」不攻自破。



※下半年開始,全台房市以盤代跌,剛性自住與換屋需求撐盤

台北市房市今年將持續打底階段,房價持穩交易量上升,但不會有反彈行情,由於換屋剛性需求購屋信心提升,中高總價的產品交易量會提升,豪宅則要等待明年,交易量才會顯著提升。而北市以外區域市場將以低總價、低單價、低自備款的三低產品為主流,吸引首購自住買盤。

未來房市的盤整期長短,將取決建商的新屋推案量,若建商過度樂觀或有推案壓力,市場供給量過多,就會有排擠效應,影響餘屋消化,房市的盤整期就會拖長。

整體而言,未來市場產品,新屋較受換屋者青睞,台灣因地震頻繁,四十年以上老屋若無都更機會,就會越來越不值錢。而由於房市增值機率降低,投資報酬率偏低的商店,拋售潮才正開始,未來市場主流仍然是剛性需求。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21608758080&AType=1

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