2018年04月21日

價金返還保障最高 惟建商採用少
預售踩地雷 購屋自保術
近期建商跳票,建案被法拍等消息頻傳,預售屋怎樣買才不會踩到地雷,履約保證到底保證什麼,最後1道防線的預售屋買賣合約,又要注意什麼,讓本期《地產王》來告訴你
採訪╱連珠君

 

【連珠君╱台北報導】被視為購買預售屋保障的履約保證,看字樣讓人相當安心,但到底保障了什麼?履約保證分為5種,其中以價金返還之保證的保證度最高,一旦建商建商無法履約,購屋價款可全數返還,但幾乎沒有建商採用,專家表示,不管哪1種履約保證,都無法保證可以交屋。 

內政部規範預售屋一定要有履約保證,但你知道履約保證保證了什麼嗎?范厚珉攝

 

桃園建商緯華建設跳票,導致數十名購屋民眾恐無法取得房屋,履約保證並沒有幫上忙,預售屋履約保證在2011年上路,分為價金返還之保證、不動產開發信託、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶保證。
僑馥建經總經理彭慶表示,其中「價金返還之保證」才是真正履約保證的意義,由金融機構承作,當建商無法履約時,民眾已繳的所有款項全部退還,不過銀行對這種履約保證要求高,建商不得動用民眾所繳的款項,興建房屋的資金全由建商自己負擔,在實務上根本沒有人在做。 

 
桃園龜山建商緯華建設跳票,旗下2建案華麗新貴2、緯華高昇無法交屋,受害民眾高達60名。

銀行、建經公司當第3方

不動產開發信託、價金信託是最常見的2種履約保證的方式,彭慶指出,這2種是專款專用的概念,都是有銀行或建經公司做為第3方,民眾給付的款項都會進入第3方的帳戶,建商依照工程進度挪用,差別在於價金信託只能用於興建房屋,不動產開發信託還可用於廣告建築師設計規劃等其它用途,且受益人為建商,建商倒閉後買方才能轉為受益人。
實務上不動產開發信託、價金信託都是跟著建商的土地與建物融資,一旦建商倒閉,由第3方金融機構應該要扮演1個促成房屋蓋好的角色,畢竟沒蓋好的房子叫廢墟,蓋好的房子叫商品,不過真的無利可圖時,金融機構可能選擇法拍,法拍金額一旦低於債務金額,消費者還是拿不到房子,血本無歸。
至於同業連帶擔保及公會連帶保證的保證效果相對較低,畢竟2家無關的公司,為何要替你做保證,通常是有大的財團,或股東互相插股的2家公司互相保證,但法定上是兩家公司,雖然也有建築完成的可能,但也有可能2家一起倒閉,且只保證蓋好,並不保證款項專款專用,也可能被建商其他債權人查封。 

確定款項匯指定專戶

彭慶指出,履約保證這個名字讓民眾認為一定會交屋,但事實上不管哪種作法,都無法保證交屋,不過反過頭來想,有總比沒有好,至少前3種的情況下,建商別的債權人不能來查封這個資產,只要資產大於負債,續建完成的機會還是有的。
正業代書事務所地政士鄭文在表示,如果會擔心建案說的履約保證是不是真的,只要是經由銀行或建經公司的履約保證,要確定款項是匯入建經公司的指定專戶,如某某信託保證專戶,若支付支票,抬頭記得要禁止背書轉讓,不要直接匯款給建設公司。 

 

 

台北市信義區成屋2年的「信義101」有17戶流入法拍。

【打破迷思】獲獎建商非金槍不倒

桃園建商緯華建設跳票,購買民眾曾上網搜尋,緯華建設還獲選過國家建築金獎、誠信建商等獎項,沒想到還是跳票,倒底這些建築獎項在獎什麼?《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,除了誠信建商,是針對建商信用做評鑑外,這類建築獎項大多是由民間團體邀請學者、專家,從建築規劃跟圖畫作審察,能篩選出哪些建案規劃比較好、有特色等,但都不會涉及到實際施工審查,建築品質好不好、社區規劃良劣,也跟建商財務狀況沒有直接連結性。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180421/37991764/news/

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