山東乳山銀灘海景房爛尾十年:開發商欠政府稅費倒閉

北京新浪網 (2018-04-22 10:13)

  調查丨無敵海景房爛尾逾十年 乳山想計要摘除銀灘「鬼城」帽

  來源:中國房地產報

  中房報記者 唐洪濤丨威海報導

  提到乳山,很多人都會說,那不就是鄂爾多斯嗎?言下之意就是「鬼城」。十三四年前,一場衝動的房地產投資盛宴過後,一地雞毛的樓市給乳山留下了難以消彌的後遺症。

  4月12日,數位來自北京、河北等地的老年人相聚於乳山銀灘,看著這塊他們為之魂牽夢縈的養生勝地、同時又是為之奔波勞累的傷心地,只能感慨不已。

  乳山銀灘坐落在山東威海轄區內,威海榮獲過「聯合國人居獎」「中國人居環境範例城市」等稱號,天藍海碧,山清水秀,空氣質量極佳,是避霾的理想之所。威海轄下的乳山市,位於中國著名旅遊開放城市青島、煙台、威海三市中心地帶,因銀灘沙子潔白如銀,獲得「銀灘」之名,是旅遊、療養、避暑和度假勝地,被譽為「天下第一灘」「東方夏威夷」。

  2005年起,在一撥房地產的開發熱潮中,乳山銀灘20公里的海岸線上建設了200多個海景房項目,並成功吸引了天南地北的人們前去購買養生海景房。很多掏出百萬購房款的人不久后發現,別墅、洋房要麼爛尾,要麼無法驗收,拿到房本更是遙遙無期。乳山銀灘成了空置房和爛尾房的集聚地。

  10餘年過去了,當初的熱潮已經退去,很多爛尾樓依舊矗立,「鬼城」的帽子也依舊戴在乳山銀灘的頭上。

  這是一個傷疤。新一任乳山市領導表示,一定把銀灘各種問題解決好,才能推進健康養生產業發展,乳山市今年專門成立了銀灘房產領域歷史遺留問題處置工作領導小組,專心於探索多條新路,解決爛尾樓難題。

俯瞰龍悅銀灘海景房,遠方是陽光、大海和沙灘

  銀灘爛尾樓已有十余年

  4月12日上午,來自北京的購房者萬女士再次站在乳山龍悅銀灘海景花苑小區(以下簡稱「龍悅銀灘」)大門前,她意外發現小區名字已經變成了旅居國際城,周圍的廣告牌也換了新顏。

  這個龍悅銀灘項目開發商是上海龍悅集團、乳山華銀置業有限公司,小區由小高層、會館、連排疊拼和獨棟別墅組成,2007年開始預售,至今三分之二爛尾。

  小區內的多棟樓房都新粉刷過,一位置業顧問承認這是該銷售公司所為,主要是由於小區面貌太過破爛,影響銷售。

  儘管經過了重新粉刷,但是多棟樓房仍有門窗丟失,許多別墅仍是徒留四壁,地面上堆著沙子等建材,髒亂的綠化帶難見本來面目,整個小區罕見人影。

  一位置業顧問告訴記者:「現在賣的是4號樓、72號樓、73號樓等樓棟。」當萬女士指出售樓處懸挂的預售許可證有補辦之嫌:2010年補辦的是2、3號樓,2017年加補的是4號樓。

  這位置業顧問強調,「3號樓不是我們賣,目前4號樓、72號、73號別墅是五證齊全的,其他的房子之前已經賣完了,具體情況不清楚」。

  中國房地產報記者了解到,2008年,上海龍悅集團委託銷售公司在全國各地大加宣傳乳山龍悅銀灘項目:私人原生態沙灘、24小時溫泉入戶、坐在大浴盆里就能看到海——這些誘惑吸引著北京、上海、深圳等地的人們紛紛前來看房,許多人全款買下多套房屋。但是,2009年交房時,購房者們卻發現,房子蓋得非常粗糙,並且未經驗收,於是拒絕收房。「龍悅銀灘」就此爛尾至今。

塔吊下的多棟爛尾別墅

  銀灘海景房為何多爛尾?

  在乳山銀灘,爛尾的海景房絕不僅僅是龍悅銀灘一家。

  家住北京市海淀區的李女士2007年在乳山龍海麗都購置了一套房產,到了約定交房時間的2009年,發現該樓盤剛剛到了主體框架完工階段。直到2011年,樓盤終於交房,但是截至目前依然無法順利辦理房產證。

  處境更悲慘的是富海花園的業主們,該樓盤的開發商乳山市興源房地產開發有限公司拖欠當地政府多項稅費,已然倒閉。

  4月12日,富海花園物業公司工作人員向中國房地產報記者確認,由於之前存在若干問題,開發商已經破產了,該物業公司也是開發商破產之後才進駐富海花園,目前由管理人接手解決遺留問題,售樓工作已經恢復,也能辦理房產證了。

  中國房地產報記者從富海花園管理人——山東北鬥星辰律師事務所了解到,該樓盤的開發商捲走了售房資金,並已經宣告破產了,只留下一個爛攤子和部分未售樓房,本該由開發商負責的辦理產權證等事宜就交給了管理人。該所律師孫大鵬說:「現在國家在處理『殭屍企業』,這些企業佔著廠房、土地、勞動力等資源,有了問題,就不能不解決。」

  所幸,在乳山市政府相關部門的一致努力下,富海花園小區已有7棟樓已經落宗,產權證很快就能辦下來了。

  過去的10多年中,海景房是一個被頻繁炒作的概念,在號稱「天下第一灘」的乳山銀灘尤甚,房地產開發熱落潮后,銀灘60多平方公里的土地只剩下了一座由200個小區組成的「鬼城」。

  對此境況,乳山市濱海新區管委會綜治辦主任於丹表示遺憾。他認為造成這一問題,既有宏觀層面的原因,也與個別企業經營不善有關。

  於丹說,多年前乳山銀灘處於開發的高峰期,與當時全國房地產業市場的異常紅火一致,大量外地的開發商進入乳山銀灘。但是,隨著國家宏觀政策調整、整個房地產市場回落以及企業經營存在問題,比如土地開發手續不完善、盲目擴張、經驗不足等,造成當地相當一部分房企資金鏈斷裂、經營難以為繼。如上海龍悅集團在「龍悅銀灘」項目上運作不成功的原因就是缺乏經驗,盲目開發;富海花園開發商則提前收取了物業維修基金、契稅等500多萬元,目前已無法追回,企業個別高管、財務人員涉嫌侵佔資金甚至有貪污行為,公安機關正在追繳。

  乳山市政府探索新思路

  解決乳山銀灘巨量空置爛尾的海景房,已經成為當地政府的燃眉之急。

  今年乳山市政府專門成立了銀灘房產領域歷史遺留問題處置工作領導小組,乳山市委常委會每月都要聽取該小組的工作彙報,包括一些問題小區的進展情況、存在的問題和下一步的工作措施。

  3月20日,乳山市市長宮本杲對《關於濱海新區部分亟待解決的歷史遺留問題基本情況及工作建議》做出重要批示,要求市政府分管領導定期組織調度各相關部門形成合力,科學靈活處置歷史問題,如需特事特辦,請即上報市委、市政府集體研究決策。

  3月27日上午,乳山市副市長、銀灘房產領域歷史遺留問題處置工作領導小組組長許鵬召開會議,對濱海新區當前部分亟待解決的歷史遺留問題進行了專題分析研判和安排部署,財政局、國土局、住建局、規劃局、公安局、地稅局、農行、供電公司、濱海新區相關負責人參加了會議。會議議定,針對當前部分亟待解決的突出問題,各有關部門要堅持「尊重歷史、立足解決」的原則,結合本部門職責,儘快提出解決問題的思路意見,對已經明確解決思路的要加快研究具體辦法,對正在推進的事項要加快工作進展,確保在業主大規模返乳之前取得明顯進展。

  目前,乳山市濱海新區管委會已經試驗了幾種解決方案:首先是在業主上訪的情況下,由政府行政機關出面向企業施壓,要求企業儘快解決問題。但如果企業確實沒錢,此路難以走通;其次是企業進行破產清算,材料商、職工、業主等由此成為普通債權人,如此,上述各方利益能最大可能得到維護;再是進行破產重整,一方面通過破產,把經營困難的企業剝離出去,一方面再通過重整,引進新的企業,利用該項目原有資源,把項目搞活,首先保住業主的房子。此法已初步見效,比如乳山銀龍灣、金鼎大廈等通過此法都解決了問題,銀龍灣將近5000名業主基本都拿到了產權證。

  於丹說:「破產重整有一個前提條件,新進的企業必須有利可圖。如果所有的房子都賣了,也沒有資產,新進企業肯定要賠錢。」經過論證,上海龍悅集團本可以走破產重整這條路。為此,管委會曾頻繁約談上海龍悅集團負責人,對方最後也承認實在操作不下去了,此時,恰有一家港企瞄準了龍悅銀灘項目「一線中的一線」位置優勢,經過洽談,該港企決定直接注資,管委會也就放棄了破產重整這一方案。

  去年該港企已經注資300萬元,工人重新進場,施工得以恢復。目前,「龍悅」4號樓逐步完善設施,基本上符合銷售條件,當地房管部門已經有限地批准其預售許可。不過,為了防止購房資金再度出現問題,濱海新區管委會規定,所有購房資金必須由管委會和房管局共管。對於為何不由開發商自己管理,於丹解釋說:「因為在政府眼中,它已經失去信譽了,我們不敢相信它收了錢以後,會全部用於這個項目。」

  土地問題才是根源

  解決銀灘爛尾樓問題,源頭的土地問題才是根源。

  乳山銀灘房地產開發亂象的根源並非是缺錢,而是在於土地。有購房者指出,上海龍悅集團直接購買了300畝農民耕地用於建設商品房。在建設用地沒有轉為國有土地的情況下,該項目得到了乳山市計劃發展局立項批准、規劃局工程規劃和項目建設用地許可、建設局商品房施工許可,有的許可證至今沒有補辦合法手續。

  「如果土地問題不解決,即便給業主們發放了房產證,日後也難免出問題。商品房的盲目開發建設、項目建設中缺失必要的監管、開發企業的違法行為得不到及時有效的制止,為違法建設大開綠燈的人逍遙法外,爛尾房才應運而生,並成為房地產市場遺留問題中的頑疾。頑疾不除,房地產市場何以健康發展?」該人士詰問。

  要解決銀灘在過去房地產開發的過程中存在的一些土地問題,就需要重新辦理手續、招投標。不過,過去招投標的價格與現在的價格肯定有很大的差別,怎麼解決這個問題?乳山市銀灘房產領域歷史遺留問題處置工作領導小組解決土地問題的思路是在現有的政策法規框架下,採取一些靈活變通的辦法,比如說可以尊重當時的政府一些紀要、決定,或者按照當時的土地價格,來辦理相關手續,但是必須要依法依規。

  根據中國房地產報記者了解,目前,銀灘有一個小區就存在這樣的土地問題,乳山市濱海新區管委會採取的辦法是由企業重新提出用地申請,由於該企業涉及違法佔地,相關責任人已經被依法追究責任,在該企業繳納相應罰款之後,再辦理相關手續。至於此舉能否就此從根源上解決問題,尚待實踐檢驗。

  對於銀灘的諸多歷史遺留問題,新一屆乳山市委、市政府從去年開始給予非常高的重視,認為銀灘的問題直接與乳山全市的發展戰略息息相關,乳山市由於地處偏遠,從區位優勢來說,發展工業不如內陸一些地方,但是發展養生產業很有優勢。因此,銀灘的問題解決不了,養生產業的困難就很大。而乳山銀灘從開發到現在沒有充分發揮出它的區域優勢,養生、養老產業並沒有做起來,只有把銀灘各種問題解決好,才能推進該區域的健康養生產業發展。

  乳山市將用2~3年的時間,解決銀灘歷史遺留問題,包括房地產領域、基礎設施如水、電、暖、公共交通。

  不過,乳山銀灘能否擺脫爛尾樓的陰影,摘掉「鬼城」的帽子,尚且留待時間的印證。



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