2018-04-25 00:04經濟日報 林順興
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凱博荷盛區域總監林順興
凱博荷盛區域總監林順興
 

大陸經濟改革開放後,早期各地方政府為達成招商引資目的常便宜行事,導致許多台商在投資過程中,發生土地使用權取得瑕疵,影響其投資權益。筆者簡要就大陸土地法規解說如下:

大陸土地使用權分為「國有土地使用權」及「農村集體土地使用權」。國有土地使用權的取得主要分「出讓」和「劃撥」兩種方式。依據《城市房地產管理法》第十三條規定:「土地使用權出讓,可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。」目前實務上均採取「招、拍、掛」,即招標(國土局公布出讓公告)、拍賣(企業參與競拍)、掛牌(國有土地掛牌公告,公示競拍結果)。

而所謂劃撥是指無償或僅繳納安置或補償等費用後(未繳納出讓金),政府即將國有土地使用權交付給使用者的行為,而依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定,劃撥土地的轉讓、出租、抵押須經原批准使用土地的機關批准,乃屬於受限制的權利。

至於農村集體土地使用權,早期許多台商與村級集體經濟組織簽訂土地使用合同,但依法外商投資企業並不能成為集體土地使用權人。

台商以這種方式取得之土地使用權,因無法取得國有土地使用證而不能進行土地買賣或銀行抵押貸款,容易造成公司營運的擴張受限,或在IPO規劃時受到阻礙。

大陸土地使用權取得方式不同,可能造成未來轉讓限制,嚴重影響估值,不可不慎!建議客戶取得或出售土地使用權時,應該辨別清楚其差異所在,才不致影響自身應有的權利。

(作者是林順興,現為凱博荷盛聯合會計師事務所區域總監,常駐深圳及新疆霍爾果斯。)

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3105577?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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