鏈家左暉:不動產市場的變與不變

北京新浪網 (2018-04-25 17:44)

文 | 源碼資本

  4月20日,「開源迭代·解碼未來」源碼資本2018年碼會年會在北京召開,鏈家集團董事長左暉先生分享了題為《不動產市場的變與不變》的精彩演講。

  左暉表示,整個不動產領域的動蕩現在變得越來越劇烈,變化的原因在於中國目前人口結構和人口聚集的變化等因素。越來越多的城市處在未老先衰的狀況,迅速地衰敗。但人口的聚集並不必然帶來一些資源利用效率的低下。

  例如,鏈家研究顯示,隨著共享單車的出現,地鐵口周邊的不動產租金的確在往下降,三公里左右的租金跟地鐵周邊的租金在拉平。

  在變與不變的趨勢中,不動產行業線上化和公共空間的運營將具備較大的發展機遇。中國每年新增的房產開發大概在十萬億左右的規模,大概有十億平米左右的交付。未來,針對移動互聯網的發展趨勢去開發更適配的住宅也蘊藏巨大機會。

鏈家集團董事長 左暉

  以下為左暉演講全文

  大家上午好!不動產行業是一個規模比較大的產業,對資金而言,往往是繞不過這個產業的。去年看到軟銀願景基金也有幾十億美金投資到不動產領域,比如Airbnb,以及其它非常多的品類。整個不動產領域都在發生什麼樣的變化,這是一直以來大家比較在意的一個事情。

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  不動產領域的變化

  我們可以看到整個不動產領域的動蕩現在變得越來越劇烈。我們最近這些年最關注的,就是中國的住宅交易未來會變成什麼樣子的。

  全世界橫向對比,可以看一個指標——千人購房率,每一千個城市人口平均發生多少交易,這些交易是什麼樣的狀況。就我們看到的狀況而言,千人購房率應該是一個常數。對於中國而言,圍繞這個常數的振動在過去十年裡變得越來越大。

圖片來源:鏈家集團

  我們可以看到過去十年裡,北京的房價漲了5倍,上海也差不多,500%增長背後意味著市場非常急劇的波動。同時也可以看到另外一些城市,例如成都和武漢,房價看起來更平穩一些,背後千人購房率的變化也更平穩一些。實際上,我們看了非常多的地區數據,包括日本、英國、美國等等,相對而言,千人購房率變化越小的市場,房價的波動也會更小一些。從組織的經營上來看,我們怎麼對抗這些波動?其實,這種波動不僅僅發生在房地產領域,也發生在很多其它的領域裏面。

  我們回顧過去十年時間各類資產投資回報率的變化,比如中國大陸股市的回報率,一會兒在各類資產里排第一名,一會兒排最後一名,也說明各類資產在劇烈波動。對我們來說帶來的確實是一種市場的波動。我們不管是做投資也好,還是做企業的經營也好,我們核心就是怎麼樣去應對波動,這是我們要面對的很重要的命題。

  回顧北京過去十年房價月度環比的狀況,我們可以看到500%的漲幅裏面,真正劇烈的波動就是在12個月的時間裏面,這12個月貢獻了將近一半的漲幅,這是一個非常奇怪的現象。換句話說,就是我們的這種變化不是均勻的,而是在某些時段裏面發生了突變。這種突變會帶來很多應激反應。

  鏈家今天也已經是一個比較大的住宅交易平台了,我們自己需要考慮怎麼去應對各種各樣的應激反應;當然,我們也要考慮鏈家是不是有能力為平抑波動做一些貢獻,這是我們未來非常重要的思考方向。

  2

  人口結構和人口聚集的變化

  第二個因素,整個中國的人口也在發生一個非常大的變化。這張圖是0-14歲人口的比例在過去50多年時間里的變化。大家可以看到,今天中國年輕人的人口比例已經在非常快速的下降,下降的速度遠遠超過了GDP的增速。這件事情經常被拿出來討論,但當我們看到實際數據的時候,還是非常觸目驚心的。

  可以看到我們今天年輕人的佔比已經遠遠低於中等收入國家,跟高收入國家已經非常接近:今天中國的平均年齡比印度人大10歲,比越南人大15歲。這種情況,對未來不動產和其他商業都會產生一些根本性的影響。

  在我們的人口結構發生很大變化的同時,人口聚集正在發生一些更大的變化。我們在一線所能觀察到的三百個城市裡面,現在的人口在下降城市比例越來越多,越來越多的城市處在未老先衰的狀況,迅速地衰敗。

  換句話說,人口仍然在快速地向中心地區聚集。這是2016年各省的撫養比數據(勞動人口和被撫養人口的比例)。廣東的撫養比超過9,說明整個大灣區正在匯聚越來越多的年輕人;而前面的東三省,包括內蒙卻只有大概1點幾,這是一個非常恐怖的情況。

  我們可以看到,今天中國人口聚集的變化很大程度上由一批主力的二線城市發起。有些情況在整個不動產的歷史上也是非常罕見的:住宅供給可以分成三大部分,一部分給C端,一部分給B端,一部分是政府提供。通常而言,政府一般救濟中低收入群體。而今天中國一些二線城市發起的一大波救濟,是在救濟有才華、有能力的年輕人,這裏麵包括武漢、杭州、南京、西安等等這些城市。前段時間有個段子,說西安的警察到大馬路抓人,問是不是大學畢業,是大學畢業回去給辦戶口。

  這個過程中,我們也在看,各個城市對年輕人的吸引力到底會有一些怎樣的變化,哪些城市可能更加的吸引年輕人?這個和城市的環境、管理者的理念,甚至城市本身的一些因素都有很大關係。比如說交通,整個中國都是非常擁堵的,今天我們三四線城市的擁堵情況一點不比北京更好。人口在一個城市裡的生存狀況會有什麼樣的變化,或者說每個城市的狀況有什麼樣的變化,這都和人口未來流動的方向息息相關。

  我們有一個判斷,人口的聚集並不必然的帶來一些資源利用效率的低下。我們有一個很有價值的指標,就是各個城市的每個平方公里的路口數,可以看到上海浦東和北京,每個平方公里的路口只有十幾個,而東京、巴黎大概在一百個左右。這也是一個很有意思的情況,因為路口和路口之間的距離,對整個城市的效率和服務都有影響。即使在國內,這個數據的差異也是非常大的,上海的浦西大概是80個左右,浦東和浦西就完全不一樣。中國的很多城市都在做新區,一般的新區都做成馬路非常寬,也見不到什麼人,街邊沒有什麼商鋪。我們看東京,東京過去十年裡也經歷了人口的進一步聚集,現在東京東西區的白天和晚上的人口比例大概已經到了85%,也就是說,到了白天,100個人有85個是不會走的。這種趨勢下城市本身發生什麼樣的變化,對我們商業地產也會有很大的影響。

  我們最近做了一個研究,研究一些基礎設施的變化——比如共享單車對整個城市的租金的影響。我們看到的結果是,隨著共享單車的出現,地鐵口周邊的不動產租金的確在往下降,三公里左右的租金跟地鐵周邊的租金在拉平。由此可見,有才華的年輕人在中國的都市到底怎麼去分佈,這也是未來一個非常大的變數。

  3

  不動產行業線上化趨勢

  還有一個重要的趨勢,就是線上化。在我看來,不動產行業是中國最後一個或者最後幾個正在艱難線上化的產業。為什麼這麼艱難,是因為整個鏈條過長。在這樣的情況下,真正推動消費者進行大量線上消費是比較困難的。

  這個是我們看到的每一筆不動產交易背後的PV和UV的數據。大家不要看美國,美國不動產交易是一個非常特殊的存在,因為他們有MLS(多重上市服務),它壓制了整個領域的發展。但是我們可以看到很多其他國家,包括英國、澳大利亞等等,都有很明顯的線上化的過程。從鏈家的數據來看,每一筆交易對著10,000個PV,北京對著20,000個PV。這個數字遠遠超過行業平均水平,行業平均水平大約是3,000個PV左右。這意味著,房地產領域第一批線上用戶以及相關的數據正在產生,這是不動產線上化交易的開端。今天很多的行業,從製造業到交易平台、服務業都有一個數據線上化的過程,我們自己也覺得這是未來很大的機會。

  另外,中國每年新增的房產開發大概在十萬億左右的規模,大概有十億平米左右的交付。但是,我們看到好像非常少的開發商會針對今天新的時代,針對移動互聯網,比如外賣等,去開發更適配的住宅。

  我們看到今天的住宅跟幾十年前比,大修的是越來越堂皇,但住宅的基本使用,跟10前、20年前沒有本質的區別。換句話說,現在的承載物對時代變化的承載能力變得越來越不夠,當然,這也帶來了新的機會。

  美國有一個新的建築科技企業叫Katerra,也是軟銀投的。我相信未來中國也有很多建築科技領域的企業出現,比如BIM技術,最終把不動產的基礎承載物數據實現線上化,這是我們今天看到的一個很大的趨勢。

  相對而言,不動產交易鏈條是非常長的。今天我們看到有很多長鏈條的行業,房地產交易和裝修家居都是非常典型的,規模也都在幾萬億GMV的規模。然而,整個不動產交易市場裏面,今天市值最高的企業不到100億美金,裝修家居行業的企業就更小更分散了。這個是什麼原因?現在來看,在商業領域交付相對簡單的事情被已經被互聯網做完了,剩下都是複雜交付的業態。在這些複雜交付的領域,新的價值創造到底來自於哪裡?這也是我們自己非常關注的事情。

  在我們看來,整個複雜交付業態里最主要的問題就是多元角色的協同,我們怎麼去創造新角色,怎麼去消滅老角色,在多元角色中——所謂平台和B、C之間——怎麼創造更有價值的協同,怎麼讓數據都體現在線上,這都是我們未來希望看到的核心變化。這種變化在不動產交易領域已經在發生,在裝修家居這個產業裏面則是剛剛開始,未來還會有很大的方向性的變化。

  我們可以看到,中國和美國一些創業公司都在往這個方向努力,嘗試把長的價值鏈裏面的多元角色分解得更清楚,讓協同更有效率。所以,我覺得這是未來房地產以及相關行業一個重要的變化方向。

  4

  公共空間的運營

  最後一點,我感覺未來還有一個很大的方向,就是公共空間的運營。我們可以看到,今天各個城市的商業綜合體正在變得越來越大,商業綜合體已經變成了一個城市核心的標配;綜合體中聚集了大量的商業,包括各種吃喝玩樂、藝術品等等,綜合體會變得越來越多元,本質上就是一個城市的公共空間。再比如說共享辦公,共享辦公和傳統辦公的核心差異主要在於公共空間的運營上。

  如何把公共空間運營好,有兩個核心的特質,一個公共空間的運營,一個是會員的運營。像北京這種城市大概八百萬的流動人口,這些人其實大多數是藍領,他們的居住怎麼去解決,實際上是一個非常大的問題。原來我們通過各種非標住宅去解決,未來會遇到很多問題。

  今天大家經常討論如何讓市場提供1000-1500元/月租金的標準住宅,這是非常大的問題。可以看到圖中是我們做的藍領公寓的房間,非常小,大概只有8平米,這8平米做到1500元的房租本身就非常緊張了,這是中國的現狀,沒有辦法。8平米的房間,除去一個1.2米的,剩下的空間就很有限了,但房間外面就是公共區域。在藍領公寓這類低端產品裏面,怎麼通過小的獨享面積,配備有效運營的公共空間,提升產品整體的體驗,這也是非常大的變化。類似於這樣的變化很多,比如我們今天的社區,我們今天的社區基本上沒有什麼公共空間。未來社區也會誕生一些新的公共空間,在公共空間裏面到底該如何運營也是待解決的問題。

  簡單總結一下,我們感覺今天整個不動產行業還在發生非常大的變化,會有更多的錢投到這個領域裏面來。藉此機會,我想在這裏給大家一些方向性的參考。

  謝謝大家!



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