舊商辦也要都更 建商多角化經營 商辦是新選項
顏瓊真│理財周刊910期│2018-02-02 
有台灣「推案王」、「購地王」之稱的興富發,於今(二○一八)年一月份的法人說明會上,說明今年將會是興富發最好的一年,但最引人注意的是,因為看好商辦市場,將在大台北及高雄市區開發辦公大樓。

台灣商辦市場的買賣,曾因外資進場而有一波行情外,但二○○八年全球金融海嘯後,外資撤出台灣,且之前住宅市場行情大好,獲利大於商辦大樓,因此,建商並不太著墨在蓋商業辦公大樓。而興富發竟看好商辦市場,應是繼跨足飯店、百貨業外,另一項多角化經營的新選項。

商辦也進入換屋潮

一直在住宅市場上獨領風騷的興富發,其實早在多年前,就跟關係企業潤隆一起在台中市推出,包括「亞太雲端」、「鼎盛」、「時代廣場」等五筆辦公大樓案,結果統統賣光,獲得不錯的成績。而這回,將在大高雄及大台北地區獵地,開發辦公大樓,看是整棟銷售或是出租當包租公,著眼點都在於過去十年缺乏新的辦公大樓,但科技化新時代,舊式的辦公大樓已不符時勢所需,汰換需求浮現。

興富發董事長鄭志隆談到,先前房市大多頭,辦公大樓價格漲幅不如住宅,導致市場上優質辦公大樓並不多,而早先的舊式建築,不僅空調不符需求,有些辦公大樓採中央空調,某一間公司夜間或假日要加班,開空調得預先申請,非常不方便。

再者,電梯數量不足,一到上下班及用餐尖峰時段,得大排長龍等電梯,另停車位也不夠,舊辦公大樓造成企業使用上的不理想,已進入「換屋潮」。

興富發副總兼發言人廖昭雄也談到,舊辦公大樓因受設備所限,根本就租不出好價錢,因此,興富發未來將興建新穎、大型的商辦,滿足市場的高度需求,目前已在高雄博愛特區有塊地可蓋商辦大樓,至於大台北地區也會伺機購地。

除興富發外,其實長虹建設、大陸建設、宏普建設等多家建商都有商辦大樓案,如長虹建設早先在內湖科學園區內湖路一段與洲子街口的「新凱旋科技大樓」,就售予富邦集團,作為MOMO總部。另一棟「新世紀企業總部」也在去年底公告,以總價六十四.二億元賣給中華郵政,創下去年單一不動產交易金額的最高紀錄。

欣陸投控旗下的大陸建設於二○一二年九月以二十四.五億元,買下台中七期七百八十六坪土地興建商辦大樓,樓都還沒蓋,馬上就找到了兩位買家,分別是中國信託商業銀行及中國信託人壽。

此外,宏普建設位於忠孝東路三段與新生南路一段路口附近的商二用地,在去年初也與三井不動產簽約,預計規劃為飯店,另在天母德行西路及大直金泰段,都有商用不動產開發案。

華固則於今年一月二十六日公告,砸十二.五億元買下台北市內湖潭美段、南京東路旁的近千坪辦公服務區土地,也打算開發為全棟純辦公總部大樓。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出,二○一七年台北市辦公室市場表現亮眼,根據統計,去年第四季A級商辦每坪租金單價二六六八元,季增○.二六%,而全年租金成長三.一%。

租賃行情靠電商、金融撐盤

去年千坪以上的大型辦公室租賃案共有八筆,承租方主要來自金融業、電商及科技業,第四季指標案為澳盛銀行進駐國泰置地廣場、街口支付進駐合庫銀行總行C棟、Spaces進駐宏盛國際金融中心(表一)。

黃舒衛指出,金融服務業在金控、銀行歷經前幾年的整併潮後,近期積極搬遷,且往信義計畫區聚集的趨勢更形明確。代表案例為繼二○一六年日商瑞穗銀行從敦北商圈轉進國泰置地廣場之後,澳盛銀行去年也大手筆進駐國泰置地廣場約一三五○坪。

他說,電商及科技業擴張速度快、付租能力高,已成為辦公室市場需求主要動能。信義計畫區A級商辦更是不乏電商及科技業承租的案例,另引爆台灣電商大戰的「蝦皮購物」預計將於今年第二季進駐中信資產釋出的統一國際大樓,大手筆承租二千多坪,也就是說,電商擴張及金融業搬遷驅動下,將使今年A級商辦需求穩定,租賃市場肯定不寂寞。

黃舒衛說,今年A級商辦新增供給近五萬三千多坪,為十年以來最大量,且近八成供給集中於信義區,但預租情況良好,預計新增供給僅剩約二萬五千多坪,加上未來五年新增供給多為企業自用所吸收,預計至二○二三年台北市全體A級商辦空置率將進一步降至五%以下,為統計以來新低。
台北商辦租賃行情微升

信義全球資產經理王維宏指出,歷經了兩年市場盤整後,商辦市場逐漸恢復活力,以自用型買方為首的買氣陸續回籠,年末交易量較前一季成長約三成,中高總價的交易情況也較前期成長,投資市場陸續出現包括土地在內的大型商用不動產交易,預估今年商辦市場將回復常軌。

租賃市場則受惠於科技、生技等新創產業蓬勃發展,辦公空間去化表現佳,空置率來到近十年新低點,而今年將有以南山廣場為首的新辦公大樓完工,預估釋出五萬坪以上的新增樓地板,預估空置率將回復至較正常的水準。平均租金的部分,第四季為二一二七元,較前一季微幅增加,各商圈租金普遍持平回升,信義世貿商圈租金來到二九○九元的波段新高。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄說,台北市A級辦公大樓的平均租金水準雖然不及全球一線城市,但自金融海嘯至今,租金長期維持緩步上升,漲幅也達到一三%。

她說,近期台北市辦公室租賃市場需求強勁,新辦公大樓的規劃也搭上這一波複合式風潮,市場反應佳,台北101大樓、國泰置地大樓、潤泰松山車站大樓或即將完工的南山廣場,低樓層設置零售商場,可滿足樓上辦公大樓白領員工的消費需求,同時也為商場帶進充足的消費力,打造雙贏局面。

而即將完工的國泰民生建國大樓及甫動工的富邦人壽A25開發案,則是將辦公大樓與國際級連鎖飯店結合,對於經常需與國際商務人士往來的企業而言,大大提升便利性。

台中商辦需求轉殷

除了台北商辦市場開始注入新活水外,其實台中七斯的商辦市場也極為活躍,高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示,根據統計,台中七期商辦的新增供給量,二○一六年為「CBD時代廣場」新增二.八萬坪;二○一七年則有「親家市政廣場」、「中國信託營運總部」、「富邦文心」,合計新增三.二六萬坪;二○一八年預計有「聯聚中雍」、「NTC國家商貿」,合計新增三.九四萬坪,三年合計新增約十萬坪(表二)。

黃正忠表示,前一波台灣經濟起飛時,多數台商的廠房與辦公室是合併在同一空間,不過,隨著產業生意愈做愈大,甚至邁向國際化,對於過往廠辦合一的辦公室已經不符合時代需求,因此,多數產業以及回流的台商會希望在原本發跡地附近尋找一處門面、設備兼具的新穎辦公空間。

他說,此波台中掀起商辦大量供給熱潮的主因,可分為在地產業辦公室需求升級以及投資需求增加帶動金控與壽險產業進駐,而精密機械、光學等完整產業鏈,就業機會多,更帶動台中人口持續成長。

台中商辦租賃市場有熱度

根據高力國際台中分公司實地調查,目前台商首選的辦公室地點為七期,其中「豐邑市政都心廣場」、「親家T3大樓」、「鼎盛BHW」、「CBD時代廣場」…等等商辦大樓,均不難發現有許多設廠於中部工業區內的企業,選在七期購置商辦大樓做為企業總部或台中營運總部,或其總部設於北部,購買七期商辦做為台中辦公室,尤其是傳產與科技業者較多。

其中設廠於中部工業區內的企業,選在七期購置商辦大樓做為企業總部或台中營運總部,包括有橋椿金屬、高鋒工業、美食達人(85度C)、敬祐科技、源台精密科技、漢育工業、健豪印刷、旭昇自行車…等,涵蓋傳產、科技、食品等產業。

即便總部設於北部,但看中台中發展商機的產業,仍願意花錢在台中添購辦公空間,其中研勤科技(PAPAGO)、聯慷資訊、台灣日旭科技、岱宇企業、敦陽科技…等便選在七期購置辦公室。

除商辦交易頻繁外,台中商辦租賃市場也跟著熱絡,根據高力國際進一步分析二○一○至二○一四年台中多個指標商辦的租賃情況,除「豐邑市政都心」因量體高達三萬坪,空置率超過三成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有一成上下,顯見台中商辦租賃市場仍維持一定熱度。

 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=21413208440  

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