2018-04-27 01:29經濟日報 陳國樑
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為推動實價登錄2.0,內政部完成地政三法修正草案,報請行政院審查,包括《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》以及《地政士法》。修正架構分為資訊的提供與管理兩大部分。

資訊提供有兩大修正重點:一、即時。例如,申請買賣移轉登記同時辦理登錄,有別於目前辦竣移轉登記後的30日內登錄。二、透明。例如,門牌或地號完整顯示,目前是以區段位置或以30號為區間的區段門牌顯示。而資訊管理有三大修正重點:一、買賣雙方皆須辦理登記,交互勾稽。二、調整行政處分罰鍰額度,更符合比例原則。三、提升主管機關查核權的法律位階。

遺憾的是,修正草案全然不見「實價課稅」。記憶猶新的是,實價登錄制度於2012年8月1日上路前,修法訴求界定在不動產交易資訊公開透明,避免投機者操弄房地價格,衍生資訊不對稱問題,使市場機制得以正常運作。但擔心阻力過大,三法皆有文字明載:「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。」使實價登錄與實價課稅完全地切割。

唯2016年1月1日起,房地合一實價課稅上路,又模糊了上述承諾的界線。適用新制的房地交易明定按實際價格課稅,卻又禁止稽徵機關以登錄實價作為計算交易所得的依據,豈不自相矛盾、自欺欺人?

即使不動產交易所得適用舊制,按房、地分開課稅,一旦須查察實際成交金額或原始取得成本,對稅務稽核人員來說,實價登錄資訊如確實存在,怎能視而不見?

雖然現制係以區段位置或區段化門牌提供資料查詢,但經交叉比對交易年月、總面積、型態、屋齡以及樓別/樓高等其他資訊,十之八九可精準推定所調查之標的。往往請納稅義務人說明前,稽核人員已取得實際交易價格。因此,所謂「實價登錄價格資訊不得作為課稅依據」,不過在做成行政處分公文書時,迴避直接使用實價登錄系統所提供的價格資訊罷了。

以上討論僅侷限於房地交易利得稅,包括綜所稅之財產交易所得計稅、土地增值稅以及房地合一稅。若進一步以土地實價取代公告地價、以房屋實價取代房屋標準價格,實價課稅可推展至財產持有稅,影響地價稅與房屋稅;也推展至財產移轉稅負,影響契稅、印花稅、遺產稅以及贈與稅。也就是說,若政府真要做,運用實價登錄2.0進行實價課稅,影響層面將廣及整體租稅體系。

即便影響層面大,但實價課稅終有必要。否則在扭曲與低估的完稅價格下,易使不同資本的稅後報酬出現差異,而造成資源配置的扭曲,難保價格操弄與哄抬不會重現。

然就目前公布的內容,實價登錄2.0仍維持實價登入資料與實價課稅切割的做法。看來「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。」這段文字,雖為具文,恐依舊在三法中屹立不搖。

謹此建議行政院審查修正草案時,能將實價登錄2.0結合實價課稅;若為避免造成出售房地者額外的負擔、打擊市場,可以步步為營,不必一步到位,第一步可就適用房地合一課稅制的交易所得核定做起。

(作者是政治大學財政系副教授)

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/3110085?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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