7點乾貨看清新出的房地產大殺器!未來買房、炒房的思路要變

7點乾貨看清新出的房地產大殺器!未來買房、炒房的思路要變

期待已久的REITS終於要大力推進了,4月25日證監會和住建部聯合發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,一群人喜大普奔,比如貓哥的這個朋友:

7點乾貨看清新出的房地產大殺器!未來買房、炒房的思路要變

他的項目叫蛋殼公寓,長租公寓類型的,站在風口上當然開心,股市上投資者也用錢投票,昨天租購同權板塊漲勢喜人。

這個政策任志強、孟曉蘇等等房地產大佬呼籲了很久,新政策一出,未來你未來炒房、理財都會受到很大的影響,當然,很多人對這個專業概念感到懵逼的,因為這在很多專業院校里都是一門單獨的課程,專業性強,概念複雜,貓哥刪繁就簡,省略那些專業名詞,說說這個房地產大殺器會怎樣影響未來你的房地產投資。

01

你的房租會被包裝成基金產品!

REITs全名「房地產信託投資基金」,上世紀60年代興起於美國,舉個例子說吧:

貓姐擅長買商鋪,她看中幾個鋪子,想入手但錢不太夠,就叫了貓哥貓弟貓妹湊份子,然後她把鋪子裝修好找到好租戶,每月能收不少房租,她把大部分的房租都分給了貓哥貓弟貓妹,相當於我們能掙不少零花錢。

在這個組合里,貓姐就是那個REITs。一個簡單的REITs大概是這樣的:

7點乾貨看清新出的房地產大殺器!未來買房、炒房的思路要變

房地產市場有幾個特點:資金量需求大,沉澱時間多,回報周期較長。REITs產品可以解決這些問題,它的基石是要持有能產生穩定現金流的物業資產,比如房租。這個產品好處很多:

❶ 以前你想投資房地產首先想到的就是得買一套房,未來你可以只買一塊磚;

❷ 長期回報率穩定而且收益率不低,在美國,REITs基金年平均收益率可達6.7%,遠遠高於銀行存款,而且它與股市債市相關性低,風險小;

❸ 很多政府為了鼓勵這個模式,予以稅收優惠;

❹ 其實它的核心功能,就是把流動率低、證券化程度不高的房地產證券化,加快了資金流轉。

實際怎麼用,貓哥這有幾個例子,一一來看。

02

有了REITs,萬科10年180萬房租完全不叫事!

前幾天最熱鬧的就是萬科一個樓盤,要一次性交10年房租,最少180萬。刷了好幾天的屏,大家都說萬科想錢想瘋了吧,這麼高的房租,還要一次性交,有這個錢買夠交首付的了!

其實萬科也憋屈,因為即便這個價格做完了,收益率也就3%。

為什麼這麼做?

因為房地產業的核心之一就是資金周轉,碧桂園為什麼瘋了一樣逼設計師出稿,因為早出一天資金就能多用一天,100億資金一年轉兩回,相當於200億的資金量。

萬科這個項目買地花了天價,全部自持,突然發現要靠收租子回本,幾十億的投入,考慮中國低的只有1.5%的租售比,按這個速度,回本得幾十年,萬科要求一次性付款,就是要追求更高的資金效率,這個是房地產的命根子。

但有了REITs這個工具,萬科就不用那麼焦頭爛額了,有房租打底,可以把項目交給REITs基金,融資套現都行,不用那麼急吼吼的要求一次付清十年房租了,房地產公司也因此能獲得更好的流動性,而那些REITs基金投資人也能從未來的房租和房產增值等方面獲得穩定的收益。

03

REITs來了,長租公寓為什麼站在了風口上?

上面提到的貓哥朋友沈博陽為啥那麼激動呢?因為REITs能解決他們的一個大問題。

長租公寓現在入局者很多,自如、蛋殼等等創業型公司超過300家,還有一眾房地產公司等待進入,但大家都有一個疑惑,就是這個行業資金量大、租金低,周期長,依靠自有資金很難快速的形成規模效應,因為無法提供資產抵押,較難獲得低息借款,這極大的影響他們的擴張速度。

REITs的出現同樣能解決這個問題,比如改造一個住房,得投入一筆錢,靠租金回本得幾個月,這幾個月資金是沉澱在房子里沒法流轉的,這個錢就沒法用在「圈地」「圈用戶」上了,所以大家為了搶份額,都拚命的壓縮時間,鏈家自如的房子被曝出很多甲醛超標的案例,基本都是裝完了沒散味就讓租客入住的結果,搶時間是為了搶資金搶市場。

這類資產未來都是REITs瞄準的對象,未來不用靠收租回籠資金了,靠REITs能更快的周轉,可以想見的是,這類REITs運營公司也是長租公寓項目商業模式的必備環節,順順噹噹的蹭上了金融業,可不要喜大普奔嘛。

04

集體土地順當入市,土地供應的新思路

大家都知道房價的根源在土地,70%的價格其實是地價,很多人提出控房價要首先增加土地供應,可是這資源太稀缺。

但其實中國有一類遺留的房產問題,叫做小產權房,就是沒有繳納土地出讓金的房子,這些房子大多建在集體土地上,身份尷尬。

有些集體土地隨著城鎮化進展都成了城市核心地段了,基本都完成了七通一平,但是土地性質不能變,所以過去的用途多數是租給企業建廠房或者倉庫,企業和村委簽個協議即可,收益很低。

現在政府準備把集體建設用地利用起來,建設建設租賃住房。此前根據地方自願原則,確定第一批在北京、上海、瀋陽等13個城市開展試點,REITs基金能把這些以前各自分散的資源聚攏起來,搞定資源配置、利益分配等等問題。

集體土地順當入市,建租賃住房,不改土地性質,提供住房供應,這個思路挺順當的。

05

主基調要記牢

說了這麼多,其實大家也都看明白了:REITs出台的背後,還是在之前明確的房地產主基調下,把更多的資源引導想租賃住房體系下。

以前如果說錢不夠、流動性差、周期長,回報低,現在工具有了,努力吧。

所以這個主基調大家一定要複習複習在複習,買房賣房之前都要考慮下:

❶ 房住不炒;

❷ 加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

過去一年多房地產的限制措施非常多,主要還是因為房地產行業大起,金融體系的各種錢通過各種通道、金融創新流入房地產市場,房價高企,大家受不了房價暴漲的刺激,掏空六個錢包也要買房,泡沫說不絕於耳,蘊藏了不少風險,所以長效機制一直言猶在耳,租購同權、共有產權房橫空出世。現在REITs政策的推出有強烈的風向標意味,會改變住房供應的格局。

06

未來的房地產公司什麼樣子?

這個政策也會極大的改變房地產商的面貌。貓哥覺得未來富豪榜上地產商的數量會大幅減少。

該賣的地差不多了,房地產市場就慢慢變成了一個「存量房時代」。

古典房地產爆發期,房地產商的錢掙得比較粗放,主要就是「拿地賣房」。依靠銀行貸款、發債、發行非標產品等方式拿到錢,然後四處買地,蓋好了賣房,所以大家拚命負債擴充規模,錢也越來越多。

未來房地廠商的定位是「出售與持有運營並舉」,這個在土地出售環節就規定好了,以前大家還能商量下,未來此路不通。

所以大的地產公司都在轉型,像保利集團也轉型較早,在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌,項目布局十餘城市,分別由保利集團旗下租賃住房管理運營平台「保利商業公司」、「安平養老公司」負責運營。

萬科的郁亮年初說未來萬科是一家運營型公司,當時說得大家一頭霧水,現在懂了吧。

07

未來怎麼買(chao)房?

因為對房子的熱愛,中國人有揮之不去的買房情節。未來會則樣呢?

一方面未來的政策值得觀望,如果市場限制措施持續,那很多人是沒有資格、沒有能力投資房地產的,REITs產品是未來投資房地產的主渠道,像上文說的,你不用買一套房,可以買一塊磚。

美國以租賃住房作為標的REITS市值佔總市值13%。所以我們算一算,以租賃住房為標的的REITS,市值規模至少會達到1.56萬億。

REITs類產品的風險怎樣呢?因為他有穩定的現金流做支撐,通常我們把它定性為中低風險、中等收益的投資產品。

快車道已經開通,這類產品你會遇到越來越多的,希望到時你能想起這篇文章,繼續關注「大貓財經」吧。

原文網址:https://www.xcnnews.com/cj/3743723.html

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