美商ERA易而安不動產 學習長 顏明輝

 

    住宅法於民國 106年1月11日大幅修正及增列社會住宅相關條文,同年6月陸續通過與公布社會住宅相關辦法,政府以8年20萬戶社會住宅為目標,其中12萬由政府興建,8萬戶引導民間房屋以[包租代管]方式,投入社會住宅行列。內政部於106年1月1月日公布實施定型化租賃契約以及將於今年6月27日實施[租賃住宅市場發展及管理條例](簡稱租賃專法),業者須成立[租賃公司]加入租賃公會,繳納保證金,以[包租代管]方式,才能承作住宅租賃業務,租賃市場開始轉變,所以今年堪稱[租賃元年]。

 

    今年6月27日後租賃專法開始實施,房東面臨四種選擇

  • 自行出租,自行管理,不必支付業者服務費及不必實價登錄,但須使用官方新型租賃契約書。
  • 委託房仲業,代租房屋,支付業者服務費及實價登錄,使用官方新型租賃契約書。
  • 委託租賃公司,包租代管,支付業者服務費及實價登錄,使用官方新型租賃契約書,可以獲得所得稅及房屋稅之優惠。
  • 委託社會住宅[得標公司],包租代管,支付業者服務費及實價登錄,使用官方新型租賃契約書,除了獲更高的得所得稅及房屋稅之優惠,更獲得房屋修繕補助及租金補貼。

 

    之前高資產或多屋族房東或投資型二房東,為節稅或規避查稅或繳稅,以屋主自行出租不須實價登錄及使用自已版本的租賃契約書。今年下半年起將受到嚴酷考驗,個人預測[屋主自行出租不須實價登錄]之規定,很快的修正成[屋主自行出租必需實價登錄]以符合實價登錄及有所得必繳稅之精神。不使用官方租賃契約書將受到房客強勢申訴挑戰。

 

    房東無法自行管理出租房屋或擔心惡房客等因素,可以委託[租賃公司],以[包租代管]或向[社會住宅得標公司]申請[包租代管]方式,這兩種[包租代管]方式最大不同是,承辦單位不同及承租房客不同,[租賃公司]是一般房客,[社會住宅]是社會及經濟上弱勢房客,當然所得稅、租稅減免及補助補貼,社會住宅包租代管是相對優惠。

 

    租賃專法及租賃元年上路 房東如何選擇何種方式出租房屋,須衡量自己管理房子的能力與時間、出租房屋數量及出租房租高低等因素來決定,何者對自已較為有利,尤其稅務方面不用期待,自行出租不須實價登錄永遠存在,政府清查空屋、稅籍歸戶及有所得必須繳稅守法概念必須重新調整,做一個安心、快樂的收租房東。

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