美商ERA易而安不動產 學習長顏明輝

 

    民眾欲出售房屋或欲承購房子,各方最大的期望是,屋主能賣到最高價,買方能買到最低價,成交在買賣雙方都是滿意的價格?實際上最後成交只有一種金額,可能都不是買賣各方期待的那種滿意價格,因為還有居間房仲影響的價格變數。房屋議價中影響價格因素紛雜,視各種狀況而定,若賣方急著脫手願降價出售,買方喜歡房子或結婚急購房屋願付高價買進等因素。

 

    屋主售屋如何擬訂底價及開價?部分業務建議屋主,以心中底價加上4%服務費再加上給買方殺價的成數,來擬訂開價。除了符合國內買方殺價的習慣之外,亦預留服務費的空間。問題來了;底價如何擬訂?一般情況同樣條件的房屋,區域而言蛋黃區比蛋白區貴、屋齡而言新屋比中古屋房價高、時機而言賣方市場比買方市場賣得高價,所以底價訂定就需以現在之合理市價之各項因素來衡量及計算。

 

   至於現在房屋合理價格為何,消費者或屋主均應依據房屋各種條件來分析與估算房屋價值與價格,來預估可能成交行情,應有所本及依據屋況來擬訂,而不是漫天漲價或殺價。專業的房仲經紀人員對銷售物件之產權、屋齡、環境、交通、格局、貸款等因素,均能詳細調查與分析,也研究與預估可能的成交價格,來居間買賣雙方促進成交在滿意價格。昂貴的房地產交易,屋主與買家是否也應該做足功課,計算房屋現在應以多少價格成交?

 

    現在合理市價即是[預估可能成交行情],以實價登錄公開資訊之比較方法,是最簡易預估成交行情方法之一,因為內政部自2012年8月1日實施實價登錄制度5年來,公布成交資訊203萬筆以上,超過9,700萬人次查詢,已成為國內不動產市場最重要的交易參考資訊。假設查出欲購買房屋(或出售房屋),正好位於實價登錄上,在三個月前成交之金額,又位於同一棟房屋則屋齡與區域環境因素相同,只要再比較房屋之格局、裝潢、樓層等個別因素,以每坪單價作為加減計算,則與實價登錄行情誤差不會太大。

 

    比較法要領如下:A房屋是出售物件(或買方想買進房屋),選擇與A屋相同或最接近條件之實價登錄B房屋來作為比較,查詢與A屋之距離、屋齡與相同房屋類型(如大樓對大樓,公寓對公寓)之價格,以不含車位之每坪單價作為比較基準,例如實價登錄B屋為每坪單價為50萬元。比較區域、個別、價格日期及屋主四項因素,來調整每坪單價預估總價之方法如下:

一、區域因素: A屋與B屋不在近鄰地區內時,因環境不同所產生之價差,例如兩屋距離200公尺,個別附近環境交通、商圈、學區、公園、重要與嫌惡設施等當然不同,依其優劣比較後,給予每坪增減萬元方式計算。若A屋比實價登錄之B屋,環境來得優,則增加3萬元/坪:為53萬元/坪。至於為何增加3萬元/坪,而不是4萬元/坪?視比較者之經驗而定。

二、個別因素:以A屋為主之個別差異,調整其價格,如樓高、景觀、採光、通風、逃生、格局、公設、管理、裝潢、甚至於風水等條件。若A屋較優良加2萬元/坪:小計55萬元/坪。

三、價格日期:比較兩者屋齡差異,若屋齡差距10年,當然屋齡新者較貴,至於每年屋齡差距應如何訂定,可參考現在房市趨勢,以每年1%加減為原則,加減誰的百分比?參考官網(如好房網)最新各地區之平均單價計算(例如該地區為50萬元/坪)。屋齡新10年,每年1%,則50萬元x10年x0.01,則A屋增加價格日期為5萬元/坪,小計為:60萬元/坪。

四、屋主因素:針對屋主售屋狀況,屋主因缺錢或換屋急售則可以適當調降價格,假設本因素不調整。

    驗算A屋價格,以B屋實價登錄50萬元/坪+區域因素3萬元/坪+個別因素2萬元/坪+價格日期5萬元/坪=60萬元/坪。以此價格乘以不含車位面積50坪+車位價格(200萬元),預估可能成交價格為3200萬元。(如下圖)

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    最好選擇三件比較標的,計算後取其平均值,則可能成交價格與推估現在合理市價之相當準確。屋主、買方自已來,以比較法方式計算或預估房屋合理成交價格,作為交易議價中之參考,再上相關網站如591或House+ 好時價網站進行估價,查詢A屋之行情價格作為比較,觀察誤差比例,作為房產買賣中議價交易之依據,屋主才不會賣到低價或買方買到高價而後悔,作為快樂、安心的房地產買賣。

 

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