實價登錄2.0 與資訊透明實務案例解析
莊孟翰│理財周刊923期│2018-05-04 
Q:台灣在薪資倒退十七年的時空背景下,二○一四年七月一日台北市率先祭出囤房稅,緊接著往後三年陸續推動房地稅制改革,終於有效抑制房價。即便如此,台北市每坪房價六八.四六萬元(依四月二十九日一美元兌新台幣二九.八一二元換算),依然高居全球第二十一位(Global Property Guide),尤其是在貧富差距越來越大,M型化社會愈加明顯情況下,年輕人依舊只能望屋興嘆!

二○○八年全球金融海嘯之後,政府為提振經濟而降低部分房地稅率,間接炒熱房地產,二○一二至二○一三年更可說是房地產的黃金年代,為抑制不斷高漲的房價,政府推出實價登錄,擬藉資訊透明化抑制投機炒作,其後將原採五十個區間門牌號碼進階到三十個區間門牌,這次則要再改為個別門牌揭露。

請教莊教授,這樣的作法對於資訊透明與市場交易能有什麼樣的助益?


A:一般房地產買賣總以總價為準,鮮少精確分析單價與公設比,過去以五十個門牌區間進而改成三十個,現在則是希望明確揭露地址,確實顯示幾號幾樓,這樣的作法將可使買賣更為透明。事實上,房價除地段之外,也會因為前後棟的不同而出現價差,甚至高樓層與低樓層價格也會有極大差距,倘若資訊揭露得更清楚,更能了解總戶數多少,周邊環境如何,是否位於邊間或單面、雙面採光,這些資訊如果都能標示清楚,也就不會出現房仲人員隱瞞交易情事,一般民眾也才能在資訊充分且正確情況下輕鬆購屋。

另外,如果買賣雙方同時辦理登記,再加上資金流程查核機制,交易價格就不容易造假,過去曾出現賣方想要獲得較高的貸款金額,而在簽約時刻意拉高交易價格,不過資訊透明化之後,如果同一路段或同一社區價差過大,一經核對就會真相大白,尤其近年利用贈品隱瞞實際交易價的問題必將大幅降低。有關這一點,美國行之有年的買賣雙方經紀人制度,頗具參考價值。

此外,近年委售方式也逐漸由「專任委託」轉變為「一般委託」,亦即可以同時委託好幾家房仲業共同銷售,過去,如果僅委託一家房仲業者,房價就很容易遭到操控,例如為營造房市熱絡假象,一旦看屋人數多,就很容易藉機提高房價,甚或出現假買賣情事。



此外,還有「關係人交易」問題,例如過去也曾發生長輩為降低贈與稅,刻意降低房價,因此,當房價出現巨幅落差時,就可合理懷疑可能是關係人交易所致,另外,也有可能是關係人先低價買下土地,再高價轉售公司的逃漏稅交易情事。

至於以往常見的「公設比」問題,除停車位分攤之外,爭議最大的首推雨遮與屋簷的登記與計價問題,過去曾有一段時間可以登記且可以計價,其後又改為可以登記但不計價,惟自二○一八年一月一日起再改為不登記也不計價,這當中就會出現相當大的落差,一般買房最大的問題是買方通常只重視總價,比較沒有注意單價與公設比,以致比價常流於形式,而導致糾紛頻仍,因此,依個別門牌揭露實價,必然會有效消弭糾紛。

目前對於實價登錄,建商與主管機關也都很關心的一個議題是,會不會有「助漲助跌」問題,例如交易前後價格劇烈變動,不論是政策或景氣使然,只要資訊即時充分揭露,市場機制即可自行調整,不必擔心短期的助漲助跌問題,二○一五年以來景氣急劇轉折,即是此一議題最佳的解答。

譬如二○一二、一三年景氣持續熱絡,價格越賣越高,此時賣方比較容易吃虧,二○一五年以後景氣開始衰退,則轉變成買方較容易吃虧。

美國一向就是以「全部揭露」的方式,實行堪稱全世界最為透明的制度,利用類似互聯網資訊交流中心的MLS(Multiple Listing Service),提供正確及完整透明的參考資訊,消費者就可不必擔心遭到屋主或房仲業者從中哄抬價格,而淪為待宰肥羊。

當前台灣大型房仲業者也有大量提供交易資訊的網站,揭露內容包含房屋坪數、交易時間等,甚至還附加平面圖,也有提供七二○度看屋服務,這些都是相當具有參考價值的透明化資訊。




以下再舉十大實務案例,說明按實際門牌揭露交易價格,以利解析比較價差的重要性。

一、實價登錄價差分明
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實價登錄2.0 與資訊透明實務案例解析
莊孟翰│理財周刊923期│2018-05-04 


近年在仁愛路到信義路間的光復南路路段,東側為信義區,西側為大安區,同樣在光復南路上,西側竟然比東側一坪價差高達五至十萬元,乍看之下頗覺訝異,但卻屬實務案例,時下經常耳聞同一棟大樓價差高達一○~二○%,除交易時間與裝潢設備之外,大都緣於資訊不透明,因此,只有資訊充分揭露,才能實現公平交易的政策目的。

二、捷運交通利多價差

通常以捷運交通利多為訴求的標的物,最容易吸引購屋者注意,卻常忽略道路狹窄,或高架路段轉彎處捷運列車緊鄰建物之重大缺失所導致之巨幅價差。



三、新舊鄰棟價差

常見相鄰兩棟新舊建物價差超過五○%,其因除地段優越例如林蔭大道,更會因結構安全例如鋼骨結構,再加上大坪數豪宅規劃,導致每坪價差高達五○%,仁愛路三段帝寶豪宅就是典型案例。

四、高低樓層價差

通常同一棟大樓巨幅價差大都緣於高低樓層,主要係低樓層與對街建物遙遙相對,高樓層則可享有寬闊的景觀視野,例如天母地區常見樓高三十多層的鋼骨結構豪宅,頂樓與低樓層每坪價差超過三十萬元。

五、前、後棟價差

如果同一棟大樓有兩個以上門牌而又有前後棟之分,常會因基地較為狹長而規畫有天井,這就會有回音問題,另外,一樓住戶就得忍受掃不完的垃圾,且高樓層住戶也常會有陽台衣服被風吹落問題,而低樓層住戶通風採光必然較差,房價差異必然不小。

六、前、中、後段價差

同一社區常見前棟價格較高,中間其次,後棟最低,其因在於基地狹長,正面設計多戶店面,大門出入口設置於巷道,加以後側建物窳陋尚未改建,導致前棟一坪可以賣到一百萬元,中間九十多萬元,後棟僅約八十多萬元,因此,對於量體較大社區並且有前後棟之別,就可以觀察門牌號碼據以研判價格差距,通常後棟都會以「之一」或「之二」編列門牌,因此,購屋之前只要掌握這一重點,弄清楚相關位置,實際看屋時就能充分了解價差若干(詳請參閱附圖) 。

七、自家大門正對他家後門價差

一般巷道寬度六至八米極為常見,惟若連車子都嫌狹小的四米巷道,就得注意大門正對他家後門之瑕疵,因此,除要仔細了解欲購房屋門牌編號之外,還得實地勘查對面建物是否有編列門牌號碼,方不致因價格便宜而誤蹈陷阱。有關此一議題,如能再Google一下市街圖或航照圖,當更能一目了然。

此一問題可能是早期基地整合不成所導致。

八、以租金拉抬價差

在這波房價飆漲過程,台北市忠孝東路四段與復興南路口約二十五坪店面,曾創下月租金高達一百萬元而名噪一時,當時便有不少人好奇詢問,為什麼一坪租金高達四萬元,也有人推測是故意拉高租金,以利趁機高價出脫。

此一情況在景氣熱絡投資客藉機炒房,一坪上千萬元的交易時有所聞,不足為奇,重要的是,如何分辨景氣脈動與交易動機,例如:

(1)二○一二年八月十七日富邦人壽以總價六十七億元購買西門町萬國商業大樓,若以土地面積三八六.四三坪計算,每坪價格高達一七三三.八萬元,創全台新地王。

(2)二○一三年八月二十七日新加坡商AIP首峰資金管理公司(Alpha Investment Partners)以二四.七五億元購買台北市中華路、忠孝西路口二一五.六八坪土地,每坪一一四七.五萬元。

(3)二○一四年三月忠孝東路四段五十五號,由知名運動用品通路代理商萬岳斥資約六億元,買下SOGO商圈金店面,每坪成交價格約一三六○萬元,創下東區店面史上最貴紀錄。



九、新舊裝潢價差

十幾年前有位友人承租位於忠孝東路四段與延吉街口七、八十坪的辦公大樓,與房東簽訂五年租約,並花費三、四百萬元裝潢,不久房東竟然將房子高價出售,此時他才發覺是因全新高級裝潢而引發房東高價售屋動機。

由此可知,有裝潢與沒有裝潢的價格,每坪三至五萬元價差實乃稀鬆平常之事。

十、超低價位陷阱價差

過去曾見超低價位的房子出售,惟應格外注意是否路沖或周邊環境欠佳,另外,諸如凶宅或鄰近加油站、墳墓近在咫尺等問題,都是構成超低價位的主要原因,購屋前務必白天晚上實地勘查,方不致掉入超低價位陷阱。

政府自二○一二年八月一日實施實價登錄,其後已將原採五十個區間門牌號碼進階到三十個區間門牌,這次則要再改為個別門牌揭露,以期符合社會大眾之期盼。惟其中仍應注意的是如何兼顧個資問題。另外,預售屋的揭露時機也是相當值得重視之一大課題,俾免急於揭露資訊,反而造成建案二至三年興建期間預售價位不確定之混亂情事。

美國行之有年的MLS資訊全部揭露方式,堪稱全世界最為透明的不動產交易制度,未來如能朝此一方向逐步推動,必然有助於資訊透明與交易公平,並有效消弭交易糾紛。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21633855360&AType=1

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