【特企】成屋買賣沒保障 千億金流無人管

近日不斷發生民眾購屋不懂履保制度慘遭業者挪用資金的法律糾紛,凸顯履保制度嚴加管理的迫切性。
近日不斷發生民眾購屋不懂履保制度慘遭業者挪用資金的法律糾紛,凸顯履保制度嚴加管理的迫切性。
 

對大部份的人而言,擁有自己的房子和結婚、生子一樣,是畢生努力的目標、也是甜蜜的負擔。但是當這目標變成一條無止盡的泥巴路、一個甩脫不開的惡夢,這種人生不是輸得起的!近日不斷發生民眾購屋不懂履保制度慘遭業者挪用資金的法律糾紛,凸顯了履保制度嚴加管理的迫切性之必要性。

 

上市公司的子公司透過大型房仲購買土地,以為錢存入銀行就有保障,結果被領走了一億多求償無門;投資客花了3000多萬置產,結果也是因為房仲公司履保管理不良,鉅款不翼而飛;六名民眾陸續遇到無良代書詐騙,畢生積蓄全被騙光;單親媽辛苦數十年,卻因為不懂履保制度,300多萬交給經銷經理,經理自殺業者就不認帳了…. 買家花錢沒拿到房子、賣家賣房卻拿不回尾款的情況一再發生,這類的案件層出不窮,履保制度真的出了大問題!

根據2017年房屋交易總成交量來估算,26萬戶的履保價金總價超過超過6千億!也就是說,即便在房市低迷的這幾年,每一年都還有6千多億的金流掌握在各家房仲業者及相關從業人員的手中。這麼龐大的金額,當然潛藏著極大的風險,到底問題出在哪裡?有關單位真的要好好想一想。

買房子是人生大事,但有民眾因不懂履保制度,慘遭業者挪用資金。
買房子是人生大事,但有民眾因不懂履保制度,慘遭業者挪用資金。

什麼是「成屋價金履約保證」?

在房地產交易買賣的過程中,買家所付出的金額,經過手續先暫存於銀行開立的「履約保證專戶」;等到完成交屋後,才能將保證帳戶結清,並將金額交付予賣方;另一方面,若買方沒有在銀行存入該款項,則賣家的房子也不會過戶給買方,所以也不會有交屋卻收不到錢的問題。這就是現行成屋價金履約保證「應該」落實的制度。這個作法的本意是用來排除交易過程中的風險,以確保買賣雙方的價金交易安全。

但以陸續發生的實際案例來看,顯然「成屋價金履約保證制度」存有漏洞,這樣的專戶並非「強制信託」,也沒有法規規範,存入的金額是不可動用的嗎?由誰來管理?會不會遭業者挪用?這些衍生的問題,目前只能依賴業者自律。 

履約不履約?詐騙、買賣糾紛頻傳

一般民眾大多不知道履約專戶存在,更別提依此保障自身權益。今年三月,新北市三重有位媽媽輕信代書,賣屋成交所得1000多萬,最後僅拿到200萬,辛苦大半輩子的積累不翼而飛。四月時,有六名賣家向警方報案,質疑台北市大同區某代書公司組織詐騙,利用假買屋真詐財來騙取巨額屋款。

類似手法層出不窮,如果「成屋履約保證制度」能真正落實,對於無良業者以能強制規範的話,這類的交易交分或詐騙行為應該就可以有效遏止。

成屋價金履約保證制度的推動,至為迫切,主管機關應全力推動,保障民眾權益。
成屋價金履約保證制度的推動,至為迫切,主管機關應全力推動,保障民眾權益。

保證不保證?買賣雙輸沒法管

即便錢進入了「履約保證專戶」,現行制度也無法提供有效保障。日前台北地院開庭審理「信義房屋」子公司「安新建築經理公司」履約保證之價金短少1.3億元一案,遭勤德公司控告挪用買賣交易款項;台中一名馬姓民眾以3000多萬元買下台中一處土地,並委託「安新建經」做履約保證;直到賣方領走履約保證帳戶裡一千萬元頭期款,馬先生才驚覺賣方竟持偽造的身分證和土地權狀假賣地真詐財。

這些糾紛凸顯出即便是號稱房仲龍頭的信義集團,依舊沒有落實履保信託的精神,甚至在其子公司「安新建經」挪用買賣價金,造成客戶重大財損後,仍不思改善制度缺失,變成鄉民口中「信義不信義、履保不擔保」的嘲諷文!這也讓買賣方對成屋價金履約保證制度產生嚴重質疑!而依據去年這樣的情況有賴政府主管機關出面來整治,確保ㄧ年高達新台幣1-2兆元交易金額的成屋買賣的交易安全獲得保障!

專戶成屋價金專戶比較表
專戶成屋價金專戶比較表

應納入法規 完善成屋價金履約保障

台灣雖有「成屋價金履約制度」,但並未如預售屋強制實施履約保證,且履約保證帳戶未強制信託,帳戶現行存在「受託信託財產專戶」及「價金履約保證專戶」兩種,卻無法規來有效約束業者,未辦理信託的履約保證專戶中的龐大資金不但可經由管理者(建築經理公司)轉投資、放款,如果不幸公司(建築經理公司)倒閉、被併購、因公司財務被查封等狀況,存在履約保證帳戶的房屋買賣款項是否跟著公司的消失而不見了,對買賣雙方完全無實質保障。

履約保證帳戶的買賣價金是買賣方交易價款,應該如何確保安全,不會被挪用?錢怎麼用究竟誰說了算?而房屋買賣詐騙、糾紛頻傳,這樣不牢靠的制度應納入相關法規,由公部門來監督管理,完善「成屋價金履約」,落實對買賣雙方的保障。

原文網址:https://www.mirrormedia.mg/story/20180508cnt001/

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