【好房網雜誌2018年5月號】

大多換屋族會「先買後賣」或「先賣後買」,前者可能面臨籌自備款、同時擁有二屋貸款等資金問題,但只要預先看屋、跟銀行談好條件,且兩年內換屋又有重購退稅優惠,換屋並非複雜的難事。

三類型換屋族注意 這樣換屋資金不卡關

撰文:蔡佩蓉

這幾年房價緩跌,也讓不少換屋族可用原本預算價格,買到更大的坪數空間,自住客在看到出現「甜蜜點」時,也會評估換屋買新房。民眾若打算換屋,必須先瞭解自身需求,再進一步瞭解市場風向,鎖定區域及物件,然後評估資金、稅金,才能達到快速、低風險的換屋。

換屋得有三觀念 「需求、資金與房價」

換屋族可分單身成家族、成家生小孩族、退休空巢族,或是純粹的舊換新、小換大,在歸納自己的需求後,也必須盤算資金與房價負擔能力,再鎖定區域與物件。換句話說,資金調度與房價高低有很大的關係,舉例來說,前十年的房市多頭,讓許多換屋族「賣了卻買不回來」,但也有換屋族到郊區「增值換到更大房子」。

房市看漲「先買後賣」 房價看跌「先賣後買」

以前房市看漲時,可以「先買後賣」,因為晚點賣房,反而價格賣得更漂亮;但在目前緩跌的市場,「先賣後買」等於是先落袋為安,過陣子可能可以用更便宜的價格買到。對換屋族來說,怎麼樣讓換屋過程順利、資金貸款不被卡住,也必須做到以下幾點才能降低風險。

「先買後賣」貸款成數低 利率條件也不優

全國不動產企研室主任張瀞勻表示,若打算先買後賣,等於必須先籌自備款,而銀行端也會評估個人財力與貸款負擔率,因此在名下有二間房子的狀況下,貸款成數可能不能達到預期,利率也會比較高。

交易過程如遇差錯,也有同時負擔兩間房子貸款的風險。昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得指出,過往央行有放款成數限制時,許多二屋只能貸款6至7成,導致換屋族面臨較高的自備款負擔,假若手邊的房子尚未賣出便先買到房子,還是可以跟銀行談,給予第二屋一年或二年的繳息寬限期。

國泰世華銀行財富管理商品部協理陳文凱建議,消費者可優先考量已培養良好信用記錄的原貸銀行,或原本既有薪轉、理財等業務往來主力銀行,以便提升房貸審核過件率、爭取較優惠條件。

「先賣後買」資金寬裕 但怕錯失兩年重購退稅優惠

買賣房子都有兩年重購退稅優惠,但必須是同一個所有權人移轉,一般來說,「先賣後買」屋主手頭資金會比較寬裕,也比較能慢慢挑物件。美商ERA不動產大安營業處經理陳泰源表示,有些換屋族會「先租再買」,優點是可以先租在喜歡的小生活圈或社區,深入瞭解區域及房價行情再買。

陳泰源建議可以先租有意購買的物件社區,跟房東議價,或未來買在同棟社區,也能省掉兩次大搬家的流程。但他也提醒,買賣房子兩年內才有土增稅重購退稅。

「買賣同步」風險最大 怕卡關兩頭空

蘇晉得說,「買賣同步」雖然看似無縫接軌,但資金面就會有銜接的空窗期,實務上可以請代書協助,將欲換屋出售的契約給予打算簽約購屋的貸款銀行,進行協議,讓資金可順暢;但最怕「買賣同步」時,有一邊出問題,導致流程停擺。

陳泰源也說,以「售後回租」來說,房子已經點交給買家,原屋主若還要承租,多數買家意願不高,至於為了縮短裝修與搬入期,針對換屋新購買的房子賣家要求「借屋裝修」,除非是毛胚屋,否則都尚未點交、撥款進行裝修,可能得簽切結書才行。

3類型換屋族 資金不卡關

 

先買後賣

先賣後買

買賣同步

衍生問題

1. 要先存自備款
2. 可能要同時繳兩邊貸款
3. 貸款成數可能較低
4. 買賣間隔超過2年無法退稅

1. 空窗期要先租屋
2. 要搬2次家
3. 可能找不到合適房子
4. 買賣間隔超過2年錯失重購退稅優惠

1. 資金銜接空窗
2. 搬家時間銜接
3. 售後回租,怕買家不同意
4. 借屋裝修有點交風險

解決策略

1. 可先與親友調度資金
2. 與銀行簽切結書,談1~2年寬限期
3. 可找原貸款銀行
4. 預先看屋並待售舊屋

1. 賣房後租喜歡的環境評估
2. 選擇欲購買社區物件或向房東買房
3. 房市緩跌,用時間換空間
4. 提前鎖定物件並看屋

1. 舊屋出售合約擔保新屋資金
2. 仲介協助配對買房
3. 售後回租談好搬離時間
4. 買方必須簽切結書擔保恢復現狀

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/893303196409.html

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