租賃專法6.27上路 租賃住宅與包租代管之新藍天
王進祥│理財周刊926期│2018-05-25 
台灣房屋自有率高達八五%以上,但仍有不少人租屋而居,尤其是離鄉背井到都會區工作,或是到外地求學的學生們等,都有租屋需求;但以往也發生過不少「惡房東」或「惡房客」事件,使得租屋安全成為一大課題。

繼前總統馬英九任內高舉「居住正義」,大舉打房,促使房價下跌後,小英總統上任後,則聚焦在只租不售的「社會住宅」上。

小英政府為了營造友善的租屋環境,於民國一○六年十二月二十七日經總統公布「租賃住宅市場發展及管理條例」(另稱租賃專法),並自今(一○七)年六月二十七日正式上路。

租賃專法六大保障

內政部表示,為積極引導租屋成為正常的居住消費選擇,租賃專法提供以下的六大權益保障措施。

一、強化租賃雙方權利義務關係:租賃專法為保障租賃雙方權益,訂明房客押金負擔不得逾兩個月租金總額,且租約消滅返還住宅時,有退還押金或賸餘押金的保障;並規定房東應說明負責修繕項目,房東未於期限內修繕,得由房客自行修繕並請求償還費用;遺留物處理程序及得由押金扣除處理費用等。

另為穩定租賃關係,租賃專法也規定在特定情形,例如房客有毀損不為修繕、賠償或長期療養需要等,得由房東或房客主張提前終止租約。

尤其是,對於非具消費關係的租賃契約,也將訂定「應約定及不得約定」事項,規範租賃雙方的權利義務,全面促進租賃契約的公平合理。

二、保障房客獲得真實租屋廣告資訊:為保障房客獲得真實租屋廣告資訊,租賃專法除規範房東有提供真實資訊義務外,並賦予受託刊登租屋廣告的媒體經營者應查證租賃住宅的面積、屋齡、樓層別及法定用途。

一般民眾在查證資訊時,除可透過建物謄本或權狀資訊確認外,也可透過「地籍圖資網路便民服務系統」免費查詢取得。

三、提供租賃糾紛免費調處服務:經查,租賃糾紛涉及爭議金額較小,透過司法途徑解決成本高且耗日費時,租賃雙方可先向直轄市、縣(市)不動產糾紛調處委員會申請免費調處住宅租賃爭議,讓政府扮演公正專業第三人的角色,使糾紛處理更具效率。

四、政府輔導非營利團體提供租賃專業諮詢服務:為提供租賃雙方多元諮詢管道,政府將輔導成立「房東協會與房客協會」,提供民眾諮詢專業經營知識或糾紛處理技巧。

內政部曾表示,租賃專法施行初期,將先建立租賃事務諮詢平台提供民眾諮詢租屋事務。

五、房東委託專業經營提供租稅優惠:為保障個人房東權益,並鼓勵透過專業代管或包租服務處理繁雜的租屋事務,提供每屋每月六千元租金所得稅免稅、月租金六千元至二萬元部分之必要損耗費用五三%的扣除額,及授權各地方政府因地制宜提供的地價稅及房屋稅減徵。

六、建立包租代管專業服務制度:為協助房東處理繁雜租賃事務,營造友善租屋環境及穩定租賃關係,並有效減少租賃糾紛,建立包租業(先承租再轉租並管理)、代管業(代為管理)專業服務制度。



同時也建立租賃住宅管理人員專業證照制度,藉由專業經營提供租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等優質服務,以維護國人居住之權益。

為落實執行租賃專法施行,內政部亦已陸續研擬該條例施行細則、各項定型化契約、獎勵輔導非營利團體、營業保證金繳存管理等十二項子法的法制作業程序及相關配套措施。

並協助業者籌組公會,以促進租賃住宅市場健全發展,營造「房東出租放心、房客居住安心、產業經營用心」的優質租屋環境,共創三贏局面。

包租代管商機大餅上百億元

根據前項新措施,內政部先前對外的說帖就指出,二○一○年的租賃市場約有八○.八萬戶,而以二○一六年底的家戶數成長一五.六八%推估,租賃市場規模約九三.五萬戶乘以一戶約二.七五人計,約二五七.一萬人需要租房,另加計教育部一○五年度學生住宿需求人數二八.七萬人來看,目前有租屋需求人數約為二八五.八萬人,約佔全臺人口八分之一。 

也就是說,市場的大餅高達二八五.八萬人(逾一百萬戶),因此,很多業者也預估整個市場大餅有上百億元,因此,現階段除已具規模之「兆基、永勝、崔媽媽」外,包括全國不動產、21世紀不動產、東森房屋等房仲業者躍躍欲試,打算另成立租賃的專責部門。

不過,很多人並不認為,整個市場大餅會有上百億元這麼多,因為,就房仲業幫忙房東出租房子的服務費,現行大都收取房租的一個月或一個半月的租金所得。

舉例來說,如果出租房的月租金是一萬元,租賃業者若能為房東找到房客,順利出租出去,則可向房東收取一至一個半月,也就是一萬元至一萬五千元的服務費。

包租代管為房仲開了一條路

此跟房仲業代為仲介成交一件房屋買賣案,若以一千萬元總價,買賣方合收佣金最高上限六%,約有六十萬元的服務費來說,根本就是小巫見大巫,但在市場不景氣,房仲業者紛紛倒閉之際,房仲從事人員是否願意投入仍值得期待。

值得反思的是,若「以管窺天」,可能過於「井底之蛙」,因為,台灣在民國九十九年創下一年四十多萬棟的成交量後,因政府打房而逐年下滑,於一○四年跌破三十萬棟後,一○五年更只剩下二四.五萬棟,即便一○六年回升至二六.六萬棟,短期內因房價沒有彈升的條件,要回到一年三十萬棟的機會較少。

而房仲業賴以為生的買賣成交案件驟減,生計大受影響,因此,這幾年,台灣也出現不少「流浪房仲」,甚至有上千間房仲店頭關門,以至於政府在推動「租賃專法」立法,似已給予房仲業者一線轉機。

對房仲業者多從事一項「租賃」服務,其實是「有好無壞」,再者,台灣的房市成交量,在少子化等因素下,已經不可能再有以往一年有三十多萬棟的成交量,在房仲佣金收入會減少的情況下,多做一項「租賃」服務業,則「不無小補」。

一是收服務費,二是藉由客戶的服務,房東族那天要賣房子、房客族想買房時,一定會找平日最熟的房仲業代勞,無形中也培養了潛在買方或賣方。



租賃專法衍生周邊商機

尤其,最重要的是,整個租賃專法所提供給房仲業者、代管業者的生意,除了房租的服務費外,最大的大餅還是在於周邊所衍生的商機。

舉例來說,科技大廠鴻海一說要去大陸設廠,而其下游廠商也都得跟過去大陸就近設廠,才能繼續做鴻海生意,成為鴻海的供應鏈的道理相通,租賃業如果能成為市場上的領頭羊,獲得一定規模的租屋量,則其相應的周邊商機就非常可觀。

因此,假設房客退租後,房東一般都會加以清理過後再招租,但若碰到破壞狂的租客,很可能書桌會被劃「花」了,得換張桌子,而若捨不得換,房東最好還會木工,可以自己DIY為桌面加工之類的。

又如有些床舖、沙發舊了,得換一組新床舖、沙發,若是房東自己招租的,不管是到傢俱店換購新品,或是上網路購買,單一組的價格,一定比團購或是量多者貴很多。

另像浴室內的設備,如馬桶不通了,要找浴廁專家處理,或者,近年地震多,有些磁磚沒貼好,會掉落,或是有大裂痕之類,都得找專家來處理,一般來說,專家一出門,基本工資都五百元跑不掉,而若要再進一步維修,就要按件論修理費。

早先,房東族若是有熟悉的水電工人,那還好處理,萬一沒有,以目前人工費用愈來愈貴的情況下,出租成本就會增加。

也許你會問,就算有些房東族把空房釋出,讓代管業者幫忙管理,也是一間兩間的,就算手中積累數十件,這些物件都是分散各地,難道代管業者神通廣大,能把各種維修費用「殺」很大?

租賃案源具經濟規模才能賺

會這樣想,其實是「隔行如隔山」的想法,以目前在台北市有兩大租賃業者,其中有一家的客戶高達四千件,已頗具經濟規模,因此,他們跟很多周邊廠商,如維修業、水電業、冷氣業、家電業、傢俱業、搬家業⋯都有策略聯盟,甚至,有的乾脆自己成立另一家維修公司。

代管業者也能幫房客族

至於代管的物件可能散在市區各角落,而他們也會找一個中心點的方圓幾公里內可以合作的對象(如:現代地政聯盟之地政士組織),以解決臨時要維修時的需求,即使有時要越區服務,這些合作廠商也願意配合,因為,該租賃業者間接地把「生意」做給他們,他們就少了去攬客源的麻煩。 而就「房客族」來說,看似是租房子的弱勢者,但租賃代管業者透過服務,了解各房客的特性外,若有機會也可幫忙他們找第二份兼差工作,例如,臨時要搬遷工人,某位房客身強力壯,也願意賺一天的打工錢,就能順利解決人力問題。

又或者,一位承租公宅的房客,一到政府部門規定的期限後,就得搬到外頭去租房子,而手中有不少代管房間可出租者,就能立即推薦合適物件,幫租客順利租到房子,並間接縮短房東的空房率。

不過,更大的商機還在後頭,對租賃業者來說,最主要的是爭取到「房東族」的寶貴名單。

因為「房東族」是屬於經濟較強勢的人,他們手中可能不只有一間房可出租,對他們來說,資產的配置或投資觀念的建立,若能有人提供「顧問」服務,則未來,房東族的房子可能委託代管業幫忙處理;又或者,代管業者所屬的集團可能在海外也有房地產投資,也可適時帶這些房東客戶到海外投資,可說一舉數得。



房東名單成寶貴資源

舉例來說,過去房市大好時,很多跟著代銷業者買進房子都賺錢的投資者,幾乎都成為代銷業者的「口袋名單」,一旦代銷業者接到新的代銷案,就會優先通知這些VIP客戶,因此,過往,新建案一公開就完銷的佳績,全因代銷業者手中有VIP客戶。

因此,租賃業者若透過包租代管業務,間接可以掌握到這些房東族,且都是屬於有錢人的名單,未來的服務機會大增,從中賺錢的機會就會多很多,因此,只要未來政府能引導空屋進入租賃市場,而優質好的租賃業者,就有機會找到事業的新藍天。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21695029980&AType=1

全站熱搜

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()