從捷運站進出人次 看房地產發展趨勢
莊孟翰│理財周刊927期│2018-06-01 
Q:台北捷運木柵線於一九九六年三月二十八日通車營運,內湖線於二○○九年七月四日加入營運,木柵線串聯內湖線合稱BR文湖線,可與松山新店線、板南線及淡水信義線銜接轉乘。

台北捷運過去由新店淡水線、板南線、文湖線主挑大樑,其後中和新蘆線加入營運,又將新店淡水線進行分流,增加淡水信義線、松山新店線,目前共有五條捷運線與兩條單站支線串聯,加上二○一七年三月二日正式營運的機場捷運線,使得大台北捷運的交通路網更加完整。

捷運站周邊住宅一向被視為票房保證,更有「買房跟著捷運走」的稱號,不過歷經政府打房祭出重稅以來,房價已普遍下跌二至三成,在過去一段時間購買的捷運宅也難逃套牢命運。

隨著近期台北市長選戰提前開打,現任市長柯文哲過去拆除忠孝橋引道,並提出「西區翻轉,看見改變」口號,期望帶動西區商圈以達東西均衡發展之政策目標。

想請教莊教授,隨著捷運線的增加,加上台北市政府積極推動「西區門戶計畫」,東西區捷運沿線所帶動的商圈與生活圈,未來又將如何影響房地產的發展趨勢?


A:台北市交通建設以台北車站為中心,往東西兩側延伸,過去台北市以西區為發展主軸,此可由歷史房價軌跡見證其發展歷程。其後,在鐵路地下化,再加上信義計畫區崛起,商圈逐漸往東區轉移。

按鐵路地下化總工程耗費一七四一億元,首先一九八三年七月,為配合台北市區縱貫鐵路地下化工程,沿中華路這段率先動工移入地下,該工程於一九八九年九月完工。

歷時二十八年的鐵路立體化工程係將原本五十七公里的鐵路截彎取直為三十五公里;第一期工程是一九八三到一九八九年台北車站暨華山到萬華間的鐵路地下化,第二期是一九八九到一九九四年華山到松山間的松山專案,第三期是一九九二至二○○二年萬板專案,最後一期則是二○一一年完工的南港專案。

自此之後,鐵路地下化即逐漸改善沿線居住環境與帶動商圈發展,並且經濟效益愈來愈顯著。



在信義計畫區、鐵路地下化與捷運路網逐漸成形之下,由各站進出人次即可據以研判區域發展與房價變動趨勢。

107年4月台北捷運各站每天進站平均人次


五大熱門站點 房價屢創新高

在鐵路地下化過程,同時將位於信義計畫區原本四四兵工廠,經由仁愛路四段國父紀念館南側銜接台北車站到松山站的鐵路從地面移往地下,原有路面則規劃成綠帶,沿線兩旁植栽綠化,地下則增闢為停車場,並增加公共設施,改善整體環境景觀,包含市民大道與仁愛路到國父紀念館周邊,皆由過去鐵道蛻變為現在的市容景觀,也因此帶動周邊居住環境與商圈繁榮。

就近年東區發展趨勢而言,不僅信義計畫區豪宅林立,另外過去曾榮登世界第一高樓的台北101,更吸引大量國際觀光人潮,進而帶動周邊豪宅房價,而捷運文湖線與板南線更串聯起台北市東西兩側的快速發展。

然而,從鐵路地下化到捷運路網完成,歷經三十五年,捷運各站點每天都湧進相當多的搭車人次,根據二○一八年四月統計數據,台北捷運各站每天平均進出人次,共有五個站點超過四萬人次(見附表),依次分別為台北車站一五五六三五人、西門站七一三四五人、市政府站五六四四○人、忠孝復興站四五八二九人及淡水站四○四一二人次,而東南西北各有四個出入口,包含捷運共構及周邊住家與店面,大致也都會參考各站進出人次與人潮類別,規劃營業項目增加營業收入,並據以作為購置房產的參考依據。

進出人次屢創新高三大關鍵因素 

在都市演進過程,帶動區域發展的關鍵因素,包含「公共建設」、「交通建設」以及「轉運站」等,然而,即便是人潮進出熱門站點,各站的四個出入口也會隨著周邊發展而有所差異,以下則針對幾個主要人潮出入車站熱點逐步探討房地產發展趨勢。

西區門戶 風華再現?

以西門站為例,車站以西商圈發展較為快速,這得歸功於公共建設的積極推動,包含在西門町設置行人徒步區,吸引假日湧進大量逛街人潮,另外,在中華商場拆除後,加上鐵路地下化與「西區門戶計畫」,拆除北門高架橋,讓已成古蹟的北門風華再現,再加上近年台北市政府將燈會移師當地舉辦,種種行銷方案不僅成為本地人造訪,更吸引香港及日韓等地背包客來台旅遊必到之處,凡此都帶動西區再現昔日風華。



不過相較於西門站西側出口連柱子都能以高價出租的盛況,西區的房價則顯得有些遜色,包含「台北晶麒」及「全坤雲峰」這兩個建案銷售都相當緩慢,其中「全坤雲峰」都更案更因當初沒有一○○%整合完成,導致整個建案成U字型規劃設計,不僅內部格局不夠完整,售價約僅當初預售六至七成,殊為可惜。

台北車站則以前站發展較佳,商圈由館前路金融街、重慶南路書店街、新光人壽保險摩天大樓(三越百貨)、大亞百貨及各大補習班撐起一片天,後站則為台北轉運站、京站百貨及近期獲得米其林三星的君品飯店帶動人潮。

北車C1/D1 未來發展關鍵指標

前站發展囿於博愛特區,且多為單行道,因此發展也相對受限。此外,附近的商用不動產包含金融街等,未來一旦被認定為古蹟,想要進行都市再生或做其他規劃,恐怕就比較不易,而這也正是影響這一區域未來發展的一大關鍵因素。

另外,台北車站最值得一提的還有西側街廓土地開發案,該案係台灣史上最大,總投資金額高達新台幣七百億元的C1、D1雙子星大樓聯合開發案,二○一二年招商時由太極雙星團隊取得第一順位投資人資格,不過最後卻因未繳足保證金而廢標。

按C1、D1雙子星大樓聯合開發案目前正積極進行全球招商,自今年三月三十一日起跑,預計十月一日截標,規劃C1樓高五十六層,D1樓高七十六層,經由六鐵共構可直接銜接桃園機場捷運,成為台北市最重要的交通樞紐,如今該案捲土重來,希望可以順利招商成功,為西區發展帶來另一新風貌。



藍線各站 各擅所長

就捷運藍線而言,同樣為進出人次頻繁的忠孝新生站,相較於忠孝復興站及忠孝敦化站,主要因係轉運站功能,反而沒有特殊表現。反觀忠孝復興站東南側有雄獅旅行社、東北側有舊SOGO百貨,以及原由知名運動用品通路代理商萬岳以每坪一三六○萬元創新高價的店面行情,西南側則有新SOGO百貨矗立,另外還有台北東區最具指標性的正義國宅都更案。忠孝復興站除西北角之外,其他面向都發展得相當良好,未來如果都更可以順利推動,勢必會帶來住宅環境與商圈另一發展新風貌。

至於同屬高級商圈的忠孝敦化站,東西南北側的發展則較為平均,其中忠孝東路四段、「216巷」與明曜百貨早已是知名商圈地標,當地店面每坪租金動輒超過二萬元,惟近期已隨景氣紛紛調降。

其次,國父紀念館站的發展以光復南路為界,早年在忠孝東路與八德路之間的地下道拆除,並將鐵路地下化後,以西南及西北側發展較佳,東北側則因大巨蛋尚未完工,東南側則因國父紀念館而帶動周邊高房價。

至於市政府站則因市府每天上下班以及東區轉運站帶動大量人潮,再加上統一阪急百貨、新光三越及微風百貨進駐,各大五星級飯店包含W飯店、艾美、艾麗與君悅等也都在此設點,加上各大豪宅林立,市政府站進而成為台北東區閃閃發亮的新據點。

解 決「五缺」 帶動區域發展新風貌

最近行政院為解決投資環境「五缺」(缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才)困境,已核定經濟部擬訂的「都會工業區立體化方案」,以鼓勵早期在工業區內興建的廠房能進行改建,其中受惠最大的應是新北市,尤其是機場捷運沿線工業廠房林立,極具開發潛力。

惟區內亦擁有不少工業住宅,因此,建議購屋時還是應以住宅區為優先選擇,尤其隨著捷運車站周邊之更新開發,房價亦必隨之逐漸調漲。

以上所述重點主要為前五名的各站點,不過有人多的地方,自然也有人流較少的站點,例如頭前庄站(四六三三人次)、先嗇宮站(四○四三人次)、木柵站(四○九八人次)、萬芳社區站(二三九二人次)、大湖公園站(三四六○人次)、忠義站(二五五三人次)等,這些每天平均進出五千人次以下的站點,若手頭資金有限想要買房又想要跟著捷運走,或許每天進出人次正可做為重要的參考依據。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21734767340&AType=1

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