法拍屋成交量增 恐導致2018房市加速趕底

文/吳光中  2018-06-01 13:05

房市不景氣,賣壓大增。(吳光中攝)

最近艷陽高照,民生用電量屢創新高,大家都期待老天下雨降溫;不過房市卻需要加溫,冷了4、5年,今年終於看到銀拍、法拍屋成交量增,於是有人滿心歡喜,說這是春燕來了!因為低部顯現,買氣進場,是房市反轉回升的訊號。

 

據統計,去年(2017)一整年,法拍屋轉移幢數為4899幢,但今年(2018)光是前4個月,轉移幢數就已經來到5206幢。成交量增加是事實,但如想清楚法拍屋、銀拍屋是怎麼來的!反而會讓人認清,這恐怕是房市步入「冰河期」的開端。

 

寬限期,是很好用的財務槓桿,幾乎沒有投資客不盡量使用,能延多久就多久,反正錢是銀行的,能借多少就借多少,再利用「寬限期」付最低的利息,手頭就能多出一筆錢,再多買幾戶。房市上漲時,這樣做幾乎是穩賺不賠。

 

我們先來假設貸款1000萬元,20年期,年利率不變都是1.65計算,每月要繳的房貸是48984元,但如申請寬限期,前3年只繳息不還本,則只需繳13750元。這根本比租房子還便宜,等3年過後,房價又漲了,立刻出手,還可賺一筆。

 

但這3、4年來,房市走跌的情況下,寬限期一般是2到3年,到期可延長1到2年,也就是說這種只付利息的好日子最多最多只有5年,等寬限期一過,剛才那個例子,房貸就會從每個月13750元變成56250元,本利攤還,一年要繳67萬5000元,投資客買愈多洞就愈大,付不出利息,房子自然就會淪入銀拍或法拍市場。

 

房市自2014年開始反轉,當年買房的投資客,今年起將陸續面臨寬限期到期的問題,付不出利息,急售又賣不掉,再加上房屋稅、地價稅的壓力,口袋不夠深的投資客只好認賠出場,這是今年銀拍、法拍屋量增的原因。

 

法拍成交量增,也代表市場確實有需求,法拍一拍八折,二拍再八折,等於低於市場六五折,居住的鋼性需求始終存在,價格低,接手意願自然湧現。但是房價跌跌不休,金融機構為確保債權,雨天收傘的案例只會更多,當買方意識到未來還有更多斷頭貨時,還會不會有人急著現在進場?

 

除了上述不利因素之外,大家別忘了QE過後,美國經濟持續復甦,聯準會(Fed)宣布「緩慢升息」的策略不變,台灣如果也跟著升息的話,對於期待房市近期會止跌回升的人而言,恐怕不會是個好消息。

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