2018-05-11

文 / 王藝樺

房地產新的定位與方向
「房地產」是指覆蓋在土地並永久附著於土地的一類實物,比如建築物,大致上也就是一般人們口中的房子。房地產一般也被稱為不動產(real property,也寫作realty)。如果用傳統的觀念來看,房地產幾乎都是被當成食衣住行中的「住」來使用,漸漸地,滿足自身住的需求仍有餘力者,就發展出買了房子來出租收益,比如說一般住宅、店面、辦公室、廠辦土地…等等產品,到了這時期,房子的定位與作用不再僅止於住而已,房地產進入第二階段;目前,房地產已經邁入第三階段,房地產跳脫以往住與出租收益的需求,慢慢轉型成為「投資商品」或稱為「投資標的」,而更有甚者,「虛擬的房地產」即房地產的不動產證券化(Real Estate Investment Trust,縮寫 REIT) ,就是一般人講的股票,也行之多年,到了此階段,以往對房地產的看法和判斷都有所改變了,例如常有人提到房地產市場已沒有人口紅利,未來房地產只有一路悲觀下去,實際上十幾年前就有人講出這樣的想法,但是房地產還是又漲了十多個年頭,到了這一兩年又有人提起沒有人口紅利這話,即使房地產市場最近有所回檔,不過真正是沒有人口紅利作祟嗎?還是房地產這個「金融商品」漲多了在做回檔修正?值得大家思考。

復甦的金鑰一:政府政策(態度)
台灣的房地產市場,在經過幾波多頭漲勢之後,最近幾年稍見回檔的狀態,雖然影響市場的因素多而複雜,但是最重要的金鑰還是只有這一個「政府政策」,也可以說是政府對房地產市場的態度,簡而言之,有點像是台幣匯率走勢一樣,假設全球總經局勢沒有大變動的情形下,政府為了刺激出口,而讓台幣進行有目的性的貶值雷同;現今台灣的房地產市場,交易量不到三十萬棟,相對交投熱絡的時候差了許多,最主要的還是因政府的態度轉趨保守,進而訂定較嚴謹的政策來管制,故一旦市場的交易者嗅到這種氛圍,紛紛退場觀望與保守看待,想當然,整個市場就會漸趨清淡,然而只要政府重新偏向開放做多的態度,房地產市場離綻放光彩的時間則不遠矣!

復甦的金鑰二:利率政策
「利率政策」是第二把金鑰。基本上,房地產市場在過去一直呈現多頭走勢,利率政策扮演相當關鍵的角色,有人一定會說也有過10% 的利率,為何那時候房地產市場還是往上漲,不過別忘了那時候的時空背景,那時候利率高沒錯,可是正逢台灣經濟起飛的年代,非常高比例的民眾都有賺到錢,所以口袋豐厚足以買房支撐利息,再加上後來房價節節高升,資金成本的憂慮就被稀釋,而近些年,經濟成長的力道大不如前,利率政策已經轉變,房地產市場就在現今低利的環境中維持;但是,美國今年已經啟動升息樞紐,按照往常的慣例與目前美國官員的態度表現,正式變成升息循環的機率相當的高,一旦美國變成升息循環,各國為了因應也難避免升息,若台灣一樣跟進並且成為循環,房貸族的資金成本壓力就會增加,再加上預期心理,對於房地產市場將會有一定的衝擊和影響,所以未來升息的頻率與幅度就相當關鍵,頻率較緩和、幅度別太深才能將衝擊降到最低。

復甦的金鑰三:資金流向
第三把金鑰為「資金的流向」。原則上,只要商品買賣想要成行成市,就需要交投活絡的市場,市場要活絡,當然就需要資金的流入,以台灣目前較小的市場規模與經濟體來看,境外流入的資金不是停留在股票市場,就是投入在房地產市場,常常上演一套資金接力兩邊跑的戲碼,端看哪個市場目前有利可圖( 通常是多頭市) 就往哪裡跑,現在的情況是資金相對都在股市,再加上大環境和種種因素影響,短期而言,資金要大規模重新回到房地產市場,需要有相當多的利多刺激和改變才有可能,不過對於房地產市場也無需太過悲觀,因為股票市場雖然目前為多頭市,但是基期已經相對很高,反觀房地產市場相較於股市與本身的房價修正,可說是相對的低基期,就風險的觀念而言,若有資金從高基期的股市移入低基期的房市,對於房地產市場將注入一劑強心針。

綜觀台灣的房地產市場,最為重要與關鍵的還是在於「政府的政策與態度」,讓房地產市場健全發展與人民買得起房子間取得平衡,將是接下來房地產市場再度欣欣向榮的金鑰;2018 年為縣市長大選年,政府應會以振興經濟考量釋出利多,強化公共工程,前瞻建設逐漸發酵,對房市的穩定發展也將能有所助益!

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