實價登錄2.0能否上路, 得看立委臉色!
王進祥│理財周刊930期│2018-06-22 
名人八卦消息,常是尋常人茶餘飯後的熱門話題,而名人住在哪裡?也是吃瓜群眾樂於打聽的八卦消息。

在香港,最引人關注的焦點,常是那位名人富豪或藝人住在那一山頂的豪宅,或是那裡的豪宅區又傳出天價。

名人買賣房屋受關注

因此,在前幾年就傳出香港歌賦山道有一戶高達五一八坪大的豪宅,竟以二十一億港幣,折合新台幣約八十七億元的天價成交,換算每坪價格竟超過三千四百萬元新台幣,讓人咋舌的消息。

另據香港媒體報導,近年常攻占版面的藝人吳佩慈,因為替男友生下小孩,被報導在半山區西摩道某豪宅建案,買下第五十及五十一樓的兩戶全海景房,要價約新台幣一五.八億元;另旅居香港多年的林青霞,也傳出斥資四、五億元新台幣,以長女邢愛林名義購買中半山梅道一號豪宅。

而在台灣,近幾年能攻占房地產版面的藝人,就是周杰倫在二○一五年時以總價六.六億元買下「和平大苑」頂層三十七至三十八樓,換算每坪約二二五萬元,但直至二○一七年底,此一消息才藉由實價登錄之揭露而被證實。



此外,天母最高豪宅「華固天鑄」,因知名藝人彭于晏購買十六樓而聲名大噪,當時,外傳以總價四億元成交,但華固建設都未證實,等二○一七年實價登錄揭露後,答案是總價三億元,換算成交單價一六二.一萬元。

而彭于晏購買時點是二○一四年底,該案剛公開時所購買,亦即,預售屋之實價登錄與揭露有二~三年之時差,且其私契日與公契日之日期是否不一致,地政士理應在備註欄加註,否則即有無意中協助建商隱瞞及誤導消費者之嫌。

這些消息看似很八卦,不關心的人還會說「沒營養」,但這裡其實要傳達的一個訊息是,香港「土地註冊處」對於房價的揭露是非常透明,不因為你是名人就可以「隱藏」,但台灣呢?

香港實價登錄全都露

因此,只要登錄進去香港「土地註冊處」網站,刷卡付費後,就能查詢到某筆不動產的地址戶別、成交價格、銀行貸款成數、所有權人,以及歷次轉手紀錄與價格,因此,常是某處豪宅傳出超高成交價,過不久,就可以查到買主是哪位富豪,在時間上,幾乎是零時差。

但在台灣,雖然二○一二年八月一日實施實價登錄,卻怕國人擔心隱私「全都露」的情況下,最後以「區段化、去識別化」方式,將買主的相關資訊隱藏起來,且未要求預售案「立即」登錄交易資訊,因此,都得等到「領出使用執照」(一般建案的興建工程約需二至三年以上)辦完建物保存登記及申辦過戶時才不得不實價登錄。也因此各種傳言如周杰倫及彭于晏等人購買豪宅的消息才會被證實,感覺就是「慢了好幾拍」。



而且有責無權之地政士,即使在預售屋簽約時不在現場,且不一定知悉買賣行為之事實與內容時,卻要依法在二、三年後擔任為「實價登錄」之申報義務人,其於萬一登錄錯誤或建商未能提供買賣契約時,尚須遭罰三至十五萬元,簡直就是代銷業或建商之代罪羔羊。

台灣的「實價登錄」實施已有五年,因資訊不夠透明,衍生不少問題,像原本以五十個門牌(如忠孝東路一~五〇號)為揭露單位,後遭批評,價格不具參考性,後來縮小範圍為三十個門牌,但還是有不少批評聲浪。

至於「實價揭露」時,地政機關先刪除過高或過低的成交價,就內政部的想法,主要是怕有人故意用超出市場行情的「成交價」來拉高或降低該建物的「身價」,卻不要求實價登錄「備註欄」加註其特殊性或差異性,甚或查察有無不實!導致當事人因故不願提供實際交易之契約文件時,根本無從詳為調查,亦難於移送檢調單位調查有無虛偽不實之「虛價登錄」。

當然前述之特殊交易,如親友間交易(即易變成假買賣之溫床),惟對實際交易來說,反而突顯其不具參考性,但卻具真實性,此難謂不是公開透明之本質。亦即,掐頭去尾,反造成民眾對資訊之不透明曲解,更淪為有心人假借實價登錄行影響市場價格之實。

實價登錄2.0出爐

針對實施後的諸多問題,內政部特別研修新版的「實價登錄2.0」,該新修正草案是指《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》中與實價登錄制度相關的規定,而行政院會於五月三日通過該修正草案,送請立法院審議。

內政部表示,為使民眾獲得更即時、透明、正確的不動產交易資訊,此次修法重點包括:一、買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報,二、預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊全面納入,三、成交案件門牌或地號完整揭露,四、增訂主管機關查核權,以及五、調整罰則,區分輕重。

內政部表示,實價登錄制度自二○一二年八月一日施行以來,截至目前已提供成交資訊二○三萬餘件,逾九千七百萬人次至網站查詢,已成為我國不動產市場最重要的交易參考資訊,是市場透明健全最重要的基礎。

由於各界對於實價登錄資訊需求標準不斷提高,不僅要求更即時的資訊揭露(例如縮短申報期間)、更大範圍的資訊需求(例如將預售屋資訊全面納入),也要求資訊要能更正確。

內政部為了使制度更加精進,並回應各界的需求及建議,於是辦理這次修法作業。

依據內政部在網站上所掛網的新版的「實價登錄2.0」與舊版的「實價登錄」的不同,共有五大項(如附表),透過制度的精進,讓實價登錄制度更符合社會各界的期待,提供更為「即時」、「透明」、「正確」的不動產交易資訊,使市場發展更為健全。



五大改進要點 建商受衝擊

不過,修正草案中有關預售屋實價登錄的規定,可能「順了姑意,逆了嫂意」,將引發一些建商及代銷業者的極大不安。

舊版「實價登錄」規定,買賣案件實價登錄是在辦竣買賣移轉登記後三十日內辦理,但「預售屋」則由代銷業者於委託代銷契約「屆滿或終止後」三十日內將代銷建案「整批」申報。

但「實價登錄2.0」為了促進資訊更為即時,這次修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時併同辦理,揭露時間將可縮短三十日;而預售屋則提前到「簽訂」預售屋買賣契約書後三十日內「逐案」申報。

為何有一些建商或代銷業者會不安?這就要從代銷業的操作手法談起。一般來說,預售案的「開價」到真正的「成交價」,往往是不同價,所謂的「開價」是開個價格,讓購屋客「殺價」用的,所以,假設是每坪一百萬元的房價,會殺價的,可能是八十五萬元成交,不會殺價的,可能九十至九十五萬元成交。

雖然成交價會因樓層高低,或是不是景觀宅而有差異,但若是買到一坪九十萬元的人,一知道有人成交八十五萬元,以三十坪的房子來說,價差就是一五○萬元,一定「不爽」。

預售屋得揭露 膨風變消風

因此,在未強制實價登錄時,代銷業者可「暗箱作業」,甲客戶絕對不知道乙客戶的「成交價」,但未來「實價登錄2.0」實施後,若是購屋者都想看看實價登錄的「價格」,以免被當「盤子」,買貴了的話,則代銷業者賣房的去化速度就會非常慢。

再者,以往行情好時,很多預售案常見代銷業者喊出「已銷售三成、五成」,製造高買氣,但「實價登錄2.0」實施後,若遲遲未見任何一筆的揭露訊息,則一些愛「膨風」的代銷業者,恐怕都得「消風」了。

此外,依據舊法,實價登錄的申報登錄者,為權利人(指買方),但權利人委託不動產經紀業仲介者,為不動產經紀業;另若委託不動產經紀業仲介,且委託地政士申辦產權登記者,以地政士為申報義務人。



問題是,有些權利人並不希望地政士申報登錄真正的成交價,如此一來,就會出現「登載不實」,而依據地政三法,一旦被查獲不實,是直接開罰地政士三萬元至十五萬元不等,且可連續處罰,完全沒有「補正」機會,造成不少地政士反彈,整個實價登錄政策對他們是「有責無權」,尤其是開罰三萬元,還高於地政士可收取之報酬(代書費),更是不符比例原則。

根據了解,過往確實有極少數建商在辦理第一次保存登記後之買賣移轉過戶時,不希望代辦登記的地政士去辦實價登錄,主要是房市行情下滑,還有不少餘屋未去化,一旦登錄的「價格」低於當初預售時的價格,會造成餘屋的銷售不順,建商的資金就「卡卡」。

地政士不受尊重 寧可不做

但代辦登記的地政士也怕不如實登錄,會被直接開罰三萬元以上,此時,有些建商會拒絕交付買賣契約書影本於地政士,但願意幫忙「買單」,此亦逼迫地政士申辦買賣移轉登記之「公契」不得不以最近日期及用公定價值填載,且無法將「私契價格」實價登錄。

此時,假設是一百件的登記案,就吸收三百萬元罰款;問題是,第一次不登錄,經罰款後,還不改善,接下來還會再罰,第二次可能罰六萬元,屆時就要六百萬元,此時,建商還願不願意吸收?就是一大問題。

如此一來,假設建商後面的餘屋已賣得差不多,不想買單時,就輪到地政士「頭痛」了。而地政士不得不去登錄時,為了避開罰款,大多會在「備註欄」加註一堆未依規定時間登錄的理由,讓地政人員以為是特殊交易而不揭露之窘境因應措施,此難道不是對「實價登錄」更隱藏諸多未公開透明之情事?

很多人以為,地政士代辦實價登錄,可以多收一筆代辦費,問題是,每一筆才三千多元,但被罰款卻是三萬元起跳,是非常不划算的,因此,寧可不做。

再加上,最新洗錢防制法規定,地政士日後要針對買賣雙方的交易款項,一旦發現有問題時(如全用現金交易),或一半用現金,一半貸款,而就該現金部分,因為沒有金流可溯源查察,此時,依法有義務要申報。問題是,地政士哪有這麼大的能耐去判斷該筆現金是否為「非法所得」,又或者,如何判斷購屋者用現金買房,是不是不想讓國稅局查稅之類。

因此,在加諸地政士身上太多責任,卻把一些「法定業務」變成地政士的「法定義務與責任」時,長久以來,也對地政士不夠尊重,因此,把實價登錄的責任回歸至買賣雙方的當事人來說,地政士也落得輕鬆。

預售屋申報 立法院大角力

另查前述預售案於每案結案後三十日就要申報一事,看似要扭正預售市場價格不透明的問題,以及去除一些不肖業者藉由「委託代銷契約」一直不屆滿或不終止,就可以免去即時實價登錄的弊病,問題是,這修正案還得經立法院三讀通過,難免不會有「友好立委」橫加阻攔,或在文字修改上「放水」,總之,還得看立法院通過的版本而定。

而就內政部來說,這次修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理,藉由買賣雙方相互確認,提升資訊正確性;另如有刻意造假哄抬的情況,透過本次修法將主管機關查核權提升到法律位階,未來主管機關可進一步查核契約及付款證明等文件,確保交易資訊真實正確。

這次修法調整罰則區分輕重,對於當事人屢不改正,刻意利用資訊缺乏炒作哄抬的行為,將加重罰鍰額度,而對於價格及交易面積以外資訊不實,則有一次限期改正的機會,並降低罰鍰金額,符合比例原則(如附圖)。



另透過這次修法將主管機關查核權提升到法律位階,未來主管機關可進一步向金融機構查核資金流向及付款證明等文件,將更能確保交易資訊真實正確。

修法仍有美中不足

不過,此次新修正條文還是有美中不足之處,那就是委託經紀業仲介的出租案件得實價登錄,但未強制要求房東自己出租的租賃物件也要申報,形成不公平現象。

根據了解,內政部此時對房東族的態度「放軟」,主要是希望這些人能釋出物件或閒置房屋,有量就容易做出業績,讓租賃專法的「包租代管」業務能順利拓展,進而幫助政府在社會住宅業務上繳出成績單。

此外,根據《平均地權條例》第四十七條條文的後段,有關實價登錄至實價課稅的條件是,「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。 」

但因目前實價登錄已累積二○三萬多筆,政府一直希望能進階至「實價課稅」,但總卡在該條條文上,據了解,政府單位暗自希望能拿掉該條文的那些字眼。

在此,要提醒政府,「實價課稅」茲事體大,在修掉該條文前,一定要經過多方的研究及討論,甚至呼籲「財政部」長官在查稅時更要多一點人性化與體恤人民,絕不是課稅或行政管理上,以為平常多笑臉迎人且態度和藹,即得讓被「查稅」或「補稅」人民,減少其內心之不滿。

亦即,政府要有人出來整合財政部、內政部及相關部會,以跨部會小組做全面與制度性之研討,才能將阻力降至最低。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21794373380&AType=1

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