Yahoo奇摩房地產編輯部
2018年06月23日

為了讓購屋流程更簡便,有些屋主會用「現況交屋」來簽約,但由於買賣雙方對現況的認知不同,等到實際交屋入住一段時間後才發現,屋況和當初看得不一樣。準備提告求償時驚覺已經掉進「現況交屋」陷阱,買到有問題的房子還求償無門,吃了大悶虧。所以,當看到中古屋買賣賣契約書裡出現「現況交屋」一詞,購屋人就該特別留意。

像是Winnie一家很開心買了中古屋要入厝,沒想到夏天一場午後雷陣雨,讓她的臥室也滴滴答答下起小雨,一氣之下告上法院要找屋主求償,結果卻被屋主以買賣契約上載明「依現況交屋」做理由,推託自己住了沒事,賣掉才出現問題,是否是買方裝修或使用不當,或扯說前一手屋主也未告知有這些瑕疵…,雙方在是否為重大瑕疵或小瑕疵的認定跟責任歸屬上,糾纏不清。

暸解「現況交屋」之前,要先知道不動產交易時的「瑕疵擔保責任」。民法第354條民法第354條第一項規定「物之出賣人,對於受買人,應擔保其物…無滅失或減損其價值之瑕疵,一無減失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。」但書則規定:「但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」翻譯成白話,意思就是說當買賣雙方同意以「現況交屋」,賣方應該告訴買方房子有沒有任何足以影響房價的瑕疵,若隱瞞重大瑕疵,賣方可依此條文向賣方求償或解約,不過小問題就不算瑕疵。所以有些屋主為了規避這些麻煩事,會在買賣契約書裡註明「現況交屋」當作往後規避瑕疵責任的手段,意思是指:「買賣交易的當下,買方同意以親眼所見的房屋狀況來交屋。」所以,後續雙方不可以再有關房子瑕疵的法律爭議或意見。

「現況交屋」出現糾紛的狀況有兩種:

狀況1
是賣方明確告知買方屋況瑕疵,並同意折抵價金,例如有壁癌問題,但賣方同意總價再降五萬,讓買方交屋後去修繕。優點是責任歸屬清楚,缺點是修繕到底要花多少沒個準,而且如果瑕疵不只一處或持續惡化怎麼辦?

狀況2
是賣方未明確告知瑕疵的「現況交屋」,如果買方看房驗屋沒做確實,點交又沒發現問題,就簽名同意交屋,又無法舉證賣方是故意不告知,對方就可以規避責任。

專家建議,交屋前買方務必確實驗屋,簽「現況交屋」後的點交清單,更詳細記錄所有瑕疵位置、數量、細節並拍照存證,確定合約總價買到如照片中的現況。如果,未來半年內發現房子在正常使用下出現不在清單內的重大瑕疵問題,就可寄存證信函要求仲介公司和賣方負賠償責任,最怕就是模模糊糊什麼也沒寫清楚就交屋,讓賣方跟仲介有可規避責任的機會。

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