中國炒房客轉戰海外:東南亞成為新的投資熱點

北京新浪網 (2018-06-24 12:12)

焦點丨東南亞房產受寵 中國炒房客轉戰海外

  來源:中國房地產報公眾號

  中房報記者 翁曉琳丨深圳報導

  「端午節我去曼谷旅遊,順便看了看房價,30平方米的精裝公寓,永久產權,摺合成人民幣價格大概是54萬元。在深圳這樣的價格也就只能買一個廁所。我打算在那邊買一套通過Airbnb出租,初略計算回報率能超過5%。」方媛(化名)對中國房地產報記者表示。

  被稱為史上最嚴的外匯管制在去年7月1日實施。雖然個人購匯仍有每年每人次5萬美元的額度,但在手續上嚴格繁瑣了許多。對於想海外購房的人們來說,通過「螞蟻搬家」這樣的方式獲得外匯資金變得更加困難了。

  不過這並不能阻礙中國買家的投資熱情。可能得益於在中國炒房積累的經驗,中國人掀起了席捲全球多地的購房潮。

  據2018年3月高力國際發佈的報告顯示,在中國整體經濟和人民幣保持強勁的大背景下,中國的「一帶一路」倡議推動了中國資本流向新興的東南亞和南亞市場。

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  東南亞成為新的投資熱點

  泰國炎熱的天氣並沒有阻礙一波接一波來看房的中國客人。一位長期負責接待中國買家的曼谷中介在電話中對中國房地產報記者感嘆:「2010年之前很難看到中國買家,但是目前中國買家在泰國的熱點城市如曼谷、清邁、芭提雅等市場佔比超過20%。」

  相關數據顯示,自2015年第三季度以來,中國買家對泰國房產的需求一直呈上升趨勢,該趨勢在2017年初加速,2018年1月達到歷史第二高峰。2018年1月中國買家詢盤數量比2017年1月增長91%,比2016年1月增長313%。

  類似方媛這樣因為國內限購政策轉戰國外置業的買家屢見不鮮。在深圳已經有一套小三房的方媛並不想在不限購的惠州投資買房。「我覺得買房首先考慮的是投資,還要看當地房價近些年來的漲幅情況。我查了下,目前泰國整體房價水平較五年前上漲了約24%,且波動相對較小,租金回報率大約在5%。惠州的房價在嚴控中,想要大幅度上漲有點難,相比升值空間是看好泰國。」在朋友的推薦下,方媛把目光盯向了泰國。

  一位泰國業內人士對中國房地產報記者解釋,外國購房者只能在泰國購買公寓,但是房屋是永久性產權,沒有房產稅和遺產稅,這成為了大多數人選擇在泰國投資買房的原因。此外,在泰國稅費也並不高,過戶費2%由買賣雙方共同承擔,特別商業稅3.3%由開發商承擔,印花稅0.5%。因為稅費可以在開發商和購房者之間分攤,所以買房的實際支付稅費最低會到1%到1.5%。

  事實上,不止是泰國,東南亞以及南亞的房地產市場都因為中國買家的進入而呈現欣欣向榮的局面。這也得益於「一帶一路」的倡議。

  高力國際數據顯示,2017年,中國對東南亞和南亞的房地產投資達25億美元(超158億元人民幣),是2016年的四倍,創下歷史次高(僅次於2013年的41億美元)。新加坡是最受青睞的投資目的地,吸引了21億美元的投資額,佔比高達84%。馬來西亞和印度尼西亞分列第二和第三位,投資額分別為2.46億美元(15.6億元人民幣)和1.69億美元(10.7億元人民幣)。

  戴德梁行相關負責人表示了相同看法,「2017年8月,國務院轉發了國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》,旨在促進『一帶一路』境外投資活動的開展,同時加大對其他領域投資的審查力度。目前在國內日趨激烈的競爭投資環境中,中國投資者獲得的回報率愈來愈低,他們開始尋求資產多元化戰略,並成為了『一帶一路』沿線國家房地產項目的主要投資力量。」

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  政策調整影響內地買家

  當東南亞成為了中國不少買家投資的首選時,曾經的一些熱門投資國家因為政策調整,阻礙了中國買家入市。

  中國對澳大利亞住宅房產的投資,無論投資額還是數量,都急劇下滑。據澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB)發佈2016-2017財年《海外投資年度報告》,通過審批的住宅物業投資金額下降了三分之二,至2520萬澳元。

  這源於澳大利亞相關規定海外投資者只能在澳大利亞境內購買全新房屋,對海外投資者徵收更多印花稅和對海外投資者貨幣貸款的嚴審查和高利息。

  但是中國買家仍然是澳大利亞最活躍的海外房地產投資者,2016~2017年度獲得FIRB批准的外國人士購買的房地產總值為252.5億澳元,中國買家的投資金額就達到了152.5億澳元,美國、加拿大分別位列第二、第三。

  另外,2016~2017年度,中國對澳投資總額為388.67億澳元。自2013~2014財年以來,中國連續4年成澳大利亞最大海外投資來源國。

  無獨有偶,出現下滑但是佔比依然是當地最高的還有美國。據戴德梁行數據顯示,美國作為2016年境外投資首選目的地,從當年的183億美元銳減至2017年的45億美元,同比下跌75%,並下滑至最受國內投資者青睞國家第三位。

  但是全美房地產經紀商協會(NAR)發佈的《2017年美國住宅房地產海外買家報告》中,中國連續三年成為美國海外購房群體中的第一大買家。2017年中國買家的購房總成交額高達317億美元,排在第一位。

  不過,戴德梁行相關負責人對中國房地產報記者指出:「鑒於近期中美雙方的貿易摩擦導致的不確定性,以及前期已達到的投資高峰,預計短期內美國市場不會湧現來自中資的投資浪潮。」

  紐西蘭近日開始調整去年12月通過的《海外投資法修正案》,解除外國投資者在新購房的封殺令。

  6月19日,紐西蘭專責委員會公佈了《海外投資法修正案》審議報告,對部分條款做出重大讓步和修改,「大型住房開發項目,允許預售給外國人,但外國買家比例不能超過60%;在施工完成後,外國人無需立即強制出售,前提是不在購置的單位中居住。放寬居民限制,除紐西蘭公民外,紐西蘭常規居民購買土地或住房也無需經過海外投資辦公室審查。」

  紐西蘭統計局的數據顯示,在今年的前三個月里,內地買家購買了504套房產,位列第一。內地買家在紐西蘭的購房數量已經連續九個季度位列第一。

  一位紐西蘭中介人士對中國房地產報記者直言:「紐西蘭此舉也是為了緩和房地產市場,此前《方案》遭到了不少開發商的反對,對於他們來說,中國買家在市場佔比還是較大。不過,對於中國買家本身來說,紐西蘭只能排到選擇投資地的第六名,相信未來還是可以繼續吸引中國買家。」

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  房地產依然是投資首選

  儘管海外市場呈現多樣化的局面,但是在國內樓市受到嚴格調控時,海外購置物業依然是絕大部分高凈值人群最為偏好的投資領域。

  新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷曾公開表示:「未來到全球配置資產是正確的選擇,開放的政策可以滿足境內居民全球化資產配置需求。進行全球資產配置不僅可以對沖國內的房地產價格風險,而且可以緩解外匯儲備增長對管理效率帶來壓力。」

  萊坊《財富報告》顯示,內地高凈值人士未來數年有意購買物業投資的比重,在內地和海外佔比均為36%。

  萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅對中國房地產報記者指出,高凈值人群增長的主要動力來自高科技行業,預計也將對房地產市場帶來正面的影響。

  「2017、2018年的超高凈值人群很多都是由高科技推動,這與過往的GDP增長帶動有很大的不同,不是5%~6%,而是幾何式的。不管是從事高科技的抑或是比特幣的,實現財富增長后,主要的保值方式之一還是房地產。」紀言迅指出。

  值得注意的是,私人購買海外房地產項目呈現的新特徵是小型化、功能化。據萊坊統計,價值超過5億美元的交易總價值從2012年的210億美元上升至2017年的530億美元。戴德梁行預計,中國「走出去」的總方針維持不變,2018年中資境外投資的降溫只是暫時的,但是長期來看,被遏制的出海需求仍將得以釋放。

 

 

 
 



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