2018/06/26 00:04

27日租賃專法將上路,是否能順利讓「包租代管」廣為市場所接受,論者認為仍有賴業者發揮智慧之外,也需要政府有關部門研議相關配套。資料照片

李儼峰/執業律師

《租賃住宅市場發展及管理條例》於明(27)日施行生效,內政部稱之為「租賃專法」。租賃住宅服務業(即包租業及代管業)本就存在,然而可惜的是,因欠缺完整的配套法制及政策獎勵,導致未能蓬勃發展。於今租賃專法正式上路,是否能順利讓「包租代管」廣為市場所接受,社會各界對此投以極大關注。

「包租代管」行業之存在需求,來自於租賃事務的繁瑣。關於住宅租賃,房東與房客間權利義務關係的幾個重要面向,可概分為:「住宅及設備的點交及返還」、「收租及押金管理」、「租賃物修繕」、「租約終止」等。任一者都可能衍生租屋糾紛,茲舉「租賃物修繕」為例,坊間租賃契約常以若干標準劃分修繕責任歸屬,但文義上難免存在解釋空間,難以精確界定,致易生潛在糾紛。

例如:何謂「消耗性」物品?何謂「自然耗損」或「人為損害」?試想,小至馬桶堵塞、大至窗牆漏水,每當屋內設備損害,房東就需與房客溝通周旋,其繁瑣程度,可見一斑!無怪乎,常聽到房東大嘆:「包租公難為」!

而「包租代管」業者,相較於個人屋主,更具備足夠經驗及專業,應能妥善處理與房客間的相關糾紛。因此,站在個人屋主的立場而言,倘委託包租代管所獲得的誘因──「省下管理勞費之利益」及「租稅優惠」,能夠大於「相較自行出租所犧牲之租金收入」,自會傾向接受「包租代管」。

主管機關內政部推動「包租代管」,除了給予租稅優惠外,還能如何推行相關配套呢?以筆者執業經驗觀察,住宅租賃市場上的個人屋主迄未普遍接受「包租」經營方式,或許有著未說出口的擔憂。屋主出租住宅,最關切的是能否按期收取租金,此外,則最擔心發生「房客非自然死亡」、「住宅或設備遭惡意毀損、不當使用」等情形。

一旦如此,住宅之市價減損或損害數額往往甚鉅,僅以2個月租金數額計算之押金,根本無從填補損害,可謂杯水車薪。又因租屋族多屬經濟上弱勢,縱使租約訂有損害賠償條款,亦未必能夠成功求償。屋主面對此種難題,似乎只能透過親身接觸、訪談聊天的方式了解房客個性、工作、家庭等背景,達到最基本的篩選、過濾功能。但這種方式,恐因委託「包租」而窒礙難行。

租賃專法正式上路之後,如何透過屋主與包租業者間所訂契約去消弭此問題,除有賴業者發揮智慧之外,也需要政府有關部門研議相關配套,期能有效提高屋主委託「包租代管」的意願,活絡租賃市場。

原文網址:https://tw.news.appledaily.com/new/realtime/20180626/1379654/

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