2018年06月26日 17:54
 

 

首部攸關全國300萬租屋族權益的《租賃住宅市場發展及管理條例》(租賃專法)於6月27日正式實施,雖此法重點在扶植包租代管制度與產業,但專法上路後,租賃契約將全面納管,加強規範房東房客的權利義務,而房東也不得拒絕房客入戶籍與報稅。

但業者發現,最近「報復性上漲」效應已顯現,有部分房東,因房客要入戶、報稅而漲房租1成,房客若不同意就拒租。不過,內政部也僅無奈表示,房東不讓房客入戶與報稅,「契約無效,但目前並無罰則」。

租房子已久的網友Allen,最近遇到房仲業者跟他說:「租賃專法要上路了,租金轉嫁效應下,至少會上漲1成,你不如買房吧,因為投報率不錯,且目前是房價低點。」這讓Allen不禁質疑,租賃專法不是要保障租屋族嗎?怎麼房客反而還被建議去買房?

 

 

 

租賃專法上路後,租賃契約將全面納管,加強規範房東房客的權利義務。(蘋果日報)

2016年蔡英文總統競選時,提出將在8年興建20萬戶「只租不售」的社會住宅,其中8萬戶來自包租代管業;去年底,立法院三讀通過「租賃專法」,積極扶植包租代管產業,宣導「以租代買」觀念。

「包租業」由專業經營者向房東承租房屋,再轉租管理;「代管業」則由專業經營者代為管理租屋,並建立點交、收租、押金管理、日常修繕維護及糾紛協調等服務;而業者服務費約為租金的10%。對房東而言,可自行出租與管理,也可委託包租代管,但因也會「曝光」而必須報稅,所以亦可享有所得稅及房屋稅優惠。

雖專法以扶植產業為主,但其中最值得注意的,就是訂定「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。簡單說,就是市面上最常見的一般房東,出租給房客的租賃契約,內容雖與內政部去年針對「職業房東」推出的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」相差無幾,但房東不得拒絕「房客申報租賃費用支出(房客1年有12萬的租金支出可扣抵所得稅)」、「房客遷入戶籍」等。

另外,專法上路後,租賃契約將全面納管,如押金不得超過2個月、房東應說明負責修繕項目等,加強規範房東房客的權利義務。

資深包租代管業者徐銘達說,目前已有1~2成的租屋案件要漲價10%,因10%就是一般房客要求房東報稅的公定價。(蘋果日報)

「租賃專法,就是挑戰目前9成以上、上百萬名『不報稅』的房東,並把市場上的空屋挖出來。」資深包租代管業者、永勝集團執行長徐銘達說,以前房東不報稅,但現在若委託包租代管業者,不管稅多麼優惠,房東還是要報稅的,這是此法的根本問題。

徐銘達觀察,以前的私契合約,可訂定不得入戶籍與申報租金,但去年新版租賃定型化契約上路後,職業房東不得拒絕房客遷入戶籍、申報租金折抵所得稅,他已發現,即使房東同意房客報稅,也會轉嫁到租金上。他說,曾有房客因喜歡某間房子,已租了許久,但又想報稅,房東卻笑說:「敢報就不續約」,房客深怕租不到該房,最後只好放棄報稅念頭。

最近徐銘達的部屬回報市況時,也提到目前已有1~2成的租屋案件要漲價10%,因10%就是一般房東要報稅的公定價,可見這效應已產生;更何況租賃專法上路後,必須使用最新版的定型化契約,且包租代管也會衍生一些服務費用。

房市專家SWAY說,租賃專法沒設吹哨者條款,更沒有罰則,如同打假球。(資料照片)

 

 

房市專家SWAY說,他贊成租賃專法,但執法單位上門稽核困難,也沒設置房客檢舉房東的「吹哨者條款」,更沒有罰則,「這專法其實沒啥用、打假球!」房客還是不敢報稅的弱勢,房東普遍仍不願報稅;他說,若只是為了社會住宅的8萬戶額度,才來立此法,居住正義還是沒改變,長久以來的租屋「地下化黑市」問題還是存在,現在部分房東反而還「報復性」上漲租金,實在太諷刺,形同空法。

對此,內政部地政司坦言,一般房東不讓房客入戶與報稅,已違反租賃定型化契約,「契約無效,但目前並無罰則」;而職業房東不讓房客入戶與報稅,則違反消保法規定,最高可罰30萬元,但房東若因此就不出租給房客,「那也沒輒」。地政司說,稅的問題,會朝稅捐減免方向,持續與財政部、地方政府溝通。

(撰文:何醒邦)

 

 

 

 

原文網址:http://www.nextmag.com.tw/breakingnews/business/416512
2018/06/26 18:00
 

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