2018-07-10
 
 

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

面對私樓樓價延續逾二年升浪,林鄭政府公佈了新六招房屋政策。無論從數目、評估成效上估算,這些新房策是着力加大公營(含資助)房屋供應量,減低未來幾年私人住宅產出量;短期內致力收窄公營房屋的供需缺口,長期還需看土地供應量,才可以徹底解決香港市民的房屋問題。

特首公佈新房策時,清楚地說明可透過六大招數完成三大目標。當中二大目標涉及四項措施,是關係到公營房屋部分;餘下目標是涉及私人住宅,主要是通過二項措施,促使一手私人住宅單位盡早推出市場。筆者解讀是政府使用積極措施增加公營房屋供應,但同時也短期間減低私人單位供地量,期望以「空置稅」及全新預售樓花同意方案去促使一手私人樓加快流轉,將發展商手中和將會到手的貨源悉數「唧出」。

既然六大招分開二大板塊,筆者正就公營和私營部分,分別分析和評論。政府第三目標是加快一手私樓流轉速度,究竟這兩大措施是否有效呢?新房策公佈一周內,筆者專門走訪本地大中小型地產商和初登陸的內房股。綜合來說,大致上是短期內開發商會將中小型和豪宅/超豪宅採取不同應對策略。

對於中小型私人住宅,已啟動或完成預售樓花開售手續的單位盡快清貨,大多是貼近同區市價水平推售。至於還未啟動預售手續的,將會拖慢步伐。平情而論,中小型私樓的一手樓盤「空置」情形不太嚴重,且開發商多採用「隨行就市」推售策略,兩項新措施其實影響極輕微。

豪宅級新盤影響料顯著

反而豪宅和超豪宅,則是發展商較為頭痛的。基本上他們傾向不會減價,只會通過優惠售樓條件、容許買家「先住後買」、出租單位超過半年或以上或甚至內部轉讓各種方法,期望保持售價。

筆者深信對豪宅和超豪宅的影響是視乎地區,傅統的和供應量稀少的豪宅地區相對上影響不大。

不過一些新開發的/近年集中大供應量的/非傳統豪宅設計的(如位於中小型建築物的特色戶型)之豪宅單位,預料這兩新房策招數對發展商構成實質財政壓力,會透過實際上減低淨售價盡快出售。總體而言,對豪宅級數的一手新盤的影響是較為顯著的。

話題轉到新房策的重點 - 公營房屋政策。引用特首已公佈的二大目標:四項新措施是期望達到「會資助出售房屋更可負擔」及「增加資助房屋供應,並加強支援過渡性房屋計劃」。細心分析,這四項措施是正式落實特首於上台時承諾的重建置業階梯的具體落地政策,透過把改撥九幅私營房屋用地作興建公營房屋、以馬頭圍道重建項目正式啟動港人首次置業先導項目及居屋定價與市價脫鈎,既可短期增加公營(含資助)房屋供應量,更可減低居屋售價,令八成半市民受惠。

填海造地似已無可避免

不能否認,將更多市民納入公營和資助房屋受惠群體,是使公營房屋剛需快速增長,政府必須能尋找新土地供應源頭,根本問題又回到未來土地供應數量上。

坦白來說,支撐未來土地供應量是離不開填海。縱然填海計劃往往花上十年時間,但是是最受政府主導的,其他的方案如發展棕地、綠化地邊緣或進行土地分劃,都受到不同的主觀和客觀因素左右,且畢竟是沒有真正增加土地總體數量。從初步評估,特區政府似乎體會到填海造地是無可避免。如何啟動五大公佈的填海位置將是本屆政府必須要即時處理的問題。

不少學者和行業人士評論新六大招是特首已埋葬「高地價政策」,不如解讀為特區政府於回歸後首次把房屋政策定性為「先公後私」,把台灣式和新加坡式的居住權利/居住正義正式納入政策層面。未來公私營房屋市場更加分離,置業上游變得更加渺茫了。投資和居住兩種行為不能並行了。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

原文網址:http://paper.wenweipo.com/2018/07/10/FI1807100029.htm

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