顏明輝-不動產經紀人

限購、限售、限貸、限價、搖號……各種針對樓市調控的政策五花八門，今天又有新的樓市調控手段出台：設新房價格漲停板。

　　今天，寧德市出台了《關于進一步加強中心城區房地產市場精准調控的實施意見》，此次寧德樓市精准調控政策對商品住房實施了限購、限售、限價和搖號。

　　值得注意的是，其中總體目標，中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅(毛坯)預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內。

　　新房價格設“漲停板”的政策此前在其他城市也出台過，2016年3月18日，蘇州发布《關于進一步促進蘇州市房地產市場穩定健康发展的意見》，總計十條，其中有一條內容規定，“在對外銷售時，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%。下一批次備案預售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%。”

　　也就是說，開发商在一年之內樓盤的漲幅最多只能漲12%。不過沒有寧德此次規定詳細，且也是用的“不宜超過”字樣。

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　　要點1：新房價格每年漲幅6%以內

　　意見明確，中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅(毛坯)預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內。

　　記者注意到，劃分4個調控片區，其中，一類片區今年調控目標價最高，為11000元/平;四類片區今年調控目標價最低，為7500元/平。

　　寧德市住房和城鄉建設局表示，年漲幅控制在6%以內，2018年下半年漲幅控制在3%以內，參考了中心城區居民消費價格指數(CPI)、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素。

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　　要點2：公證公開搖號銷售

　　此次，寧德樓市新政的還有一大亮點是，將搖號納入了調控手段。此前已經有成都、西安等多個城市實行了搖號銷售的政策。

　　意見規定，對中心城區新批預售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售，其中應安排50%的套數優先考慮蕉城、東僑戶籍無房戶首次購房等剛性需求。房地產開发企業取得預售許可後，應組織公證搖號公開銷售商品住房，搖號排序、按序購房，搖號排序名單應現場公示，選房後不得更名轉讓。

　　同時，出台了公證搖號公開銷售的相關通知，規定了具體的搖號、選號等規則。

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　　要點3：實施商品住房限購限售

　　記者注意到，寧德此次的調控政策對限購限售也進行了詳細規定：3年限售，144平方米以下住房限購。

　　意見規定，對以下三種類型居民家庭，暫停向其銷售中心城區范圍內建築面積144平方米及以下的商品住房：

　　1、在中心城區擁有2套及以上商品住房的蕉城、東僑戶籍居民家庭;

　　2、在中心城區擁有1套及以上商品住房的寧德各縣(市)戶籍居民家庭;

　　3、無法提供購房之日前6個月內在寧德中心城區累計繳納6個月及以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，允許在中心城區購買1套商品住房。

　　此外，在中心城區范圍內新購買商品住房(含新房和二手房)，取得不動產權證未滿3年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

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　　要點4：車位最高不超過18萬元

　　意見中還將車位價格納入價格調控范圍，防止變相漲價。

　　意見規定，中心城區樓盤車位價格按照土地級別一至四類片區劃分，其對應銷售價位(每個)分別不高于18萬元、16萬元、14萬元、12萬元。而且對符合貸款條件的不得拒絕使用貸款方式購買車位。

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　　要點5：裝修不得超過2500元/平

　　為了防止變相漲價，對裝修標准也進行了規定。

　　意見明確，報備裝修銷售的樓盤，開发企業應委托評估機構測算裝修價格，由價格會商小組議定裝修價格，裝修價格最高不得超過2500元/平方米。

　　並且申請裝修商品房銷售時需達到以下條件：

　　一、銷售樓盤須建造至少二套以上的實體裝修樣板房，向購房者展示交房標准。樣板房要真實反映裝修標准和施工質量，裝修住宅交房時的裝修質量不能低于樣板房水平，樣板房在合同約定的交房時間前不得拆除。

　　二、裝修的價格和配置標准須在銷售方案及商品房買賣合同中明示，包括主要裝修設備和材料的品牌、產地、規格、數量等具體內容。

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　　要點6：優化土地供應管理

　　不少業內人士認為，土地供應不足是導致房地產上漲的重要因素之一。寧德的調控新政從完善土地出讓方式合理控制樓面地價，督促開发企業按照土地合同約定開竣工，加快土地的出讓節奏三個方面優化土地供應管理。

　　意見規定，加大閑置土地處置力度，針對房地產閑置土地的不同原因，采取有效措施，加大處置力度，依法依規逐宗制定處置方案，報市政府批准後實施。對受讓人未按期繳納土地出讓金的，嚴格按違約處理;對企業原因造成土地閑置的，責令限期整改或依法收回。在整改到位或按約定履行合同前，禁止相關企業在全市范圍內參加土地交易活動。對供地後不按期開工建設的房地產項目，按照《閑置土地處置辦法》進行查處，對不是政府原因形成超過動工開发期1年、不滿2年的閑置土地，按規定收取土地閑置費;對閑置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置。

　　同時，完善土地出讓方式合理控制樓面地價。經營性房地產用地出讓競價溢價率超出20%時，應縮短全額付清土地出讓金的時間或現房銷售等。要根據片區控價目標，在土地出讓環節前，由價格會商小組確定擬出讓住宅用地的商品住房銷售均價，新出讓土地采取“限房價+競地價”方式出讓。

　　記者在某地產網站看到，目前寧德在售的新房價格在7000元/平到12000元/平區間不等。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，寧德此次出台限購政策，信號意義在于，三四線城市有比較明顯的市場過熱現象，所以政策調控收緊會出現。