六月全台房產交易量劇減帶來的房市警訊
李同榮│理財周刊933期│2018-07-13 
六都公布上半年買賣移轉棟數,累計達一○.三三萬棟,年增五%,其中台北市回溫最明顯,年增一九%,上半年自用型買盤起伏不定,價格硬買盤縮,買賣雙方仍在拉鋸。

六都同時公布六月買賣移轉棟數,與五月相比買氣下滑很多,與去年同期相比跌多漲少。其中台北市二二○四棟,月減一六.二%,年增○.七%;新北市五六二九棟,月增三.九%,年增○.三%;桃園市三一一二棟,月減七.七%,年減一○.七%;台中市三二九○棟,月減一○.二%,年減一五.五%;台南市一七八九棟,月減一八.三%,年減一.九%;高雄市二七二○棟,月減一三.二%,年減一八.八%。這些數據顯示六月份交易量有明顯的縮減,其中最主要原因就是建商推案量過多,與讓利空間大幅縮小。

※住宅市場因建商推案量大,餘屋讓利空間縮小,將拉長打底時間

六月份賣方因市場小回溫而價格趨硬,買方猶豫期就會拉長,建商心態過於樂觀,不但推案量增,餘屋讓利情況趨緩,二○一八年一到五月,北台灣新成屋、預售屋建案可售戶數累積至二萬五一一六戶,較二○一七年同期大增八八二四戶,年增約五四.二%,供給量已超越二○一五年同期水位,創四年來新高。下半年開始,賣方心態若不調整,市場不可避免會陷入較長的盤整期。

值得一提的是台北市上半年交易量強勢回溫,較去年同期成長一九%,今年北市交易量如筆者所預測,將有二成以上成長空間,這也意謂都會消費者敏感度較高,積壓三年的觀望買盤在今年有明顯回籠跡象,也使得低總價市場呈現止跌打底現象,有利帶動其他都會房市漸漸回穩。

而近年新屋占交易比重增加,更突顯未來換屋者的購屋傾向,未來老屋只會愈來愈不值錢,五到十年後,四十年老屋若仍無都更機會,隨屋齡更老,銀行貸款縮減,陳舊老屋貶值會更明顯,建議想換屋的老屋屋主應儘早出售,老公寓均價凌駕華廈的時代將成過去。

※商場租金過高,今年商家撤店聲浪四起,未來投報率降低,將引發一波拋售潮

六月一連串宣布停業的店家,包括松仁路上的BROWN SUGAR、忠孝東路四段韓系服飾店MIXXO與SPAO、建國北路的新都里瀧四店、南京東路二段的詹記麻辣火鍋。

精華地段商店租金已經高到難以讓商家獲利的臨界點,名牌店家都難以支撐,顯示商店租金過高跡象,在租金高而投報率低的情況下,短期內資產又沒有增值的期待,商店拋售潮正暗潮洶湧。

※商辦市場下半年預期好轉,唯老舊B辦投報率偏低將是市場毒藥

今年上半年不僅住宅市場回溫盤整,商辦租賃市場整體空置率為一○.三%,較上季上升三個百分點表現差強人意,不過在新創產業浪潮下,台灣本土新創公司先後搶進精華區商辦大樓,成為新興需求主力,未來對於商辦租金與空置率貢獻度,這批市場新生力軍營運的穩定性,有待觀察。由於A辦獲得優質企業青睞,相對也排擠到老舊B辦市場,因為整體上市公司今年大都不朝盈餘轉增資方向,只朝發放現金股利,某些大廠並且大量裁員,就知道市場投資意願降低,當然對商辦市場會產生不利影響。

※逾放比上升與升息問題會不會影響下半年房價下跌?

目前銀行房市逾放比為○.二六,雖有上升趨勢,但比全體逾放比平均○.二八低,這是在央行可控制風險的範圍,也是房市愈接近底部時必經的現象,不過一般投資客期待有暴增的不良資產,在軟著陸的市場較不容易出現,所以有些專家預測有恐慌性殺盤房市才會落底,這種依舊經驗舊思維來評估軟著陸市場,是不切實際的判斷。

至於升息會不會影響房價下跌?筆者認為升息空間不大,幅度也不會太高,影響的是短期心理因素。

※下半年房市需要建商讓利推案,建立購屋者信心

雖然自住剛性需求陸續進場,對市場止跌產生正面效果,目前市場上最活絡的就是低總價的產品,換屋族群雖然躍躍欲試,但針對價位仍然保持觀望態度,尤其新成屋部分,仍然處於殺價比價階段,數據顯示近年新成屋銷售比例逐年增加,就是反映換屋族愈來愈喜歡全新產品,尤其是建商大幅讓利的產品,就會有換屋族撿便宜接手。預測房地產下半年走勢,有賴建商持續讓利推案,房市預期盤中帶穩,房價進入兩到三年盤整期。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21864959480&AType=1

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