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朱慶倫:解決租屋混亂,推社宅有需要

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2018-07-15
《人物專訪-朱慶倫》解決租屋市場混亂 推社會住宅絕對有需要 社宅打破歧視 從抗議不斷到議員里長搶當政績(圖:內政部)
《人物專訪-朱慶倫》解決租屋市場混亂 推社會住宅絕對有需要 社宅打破歧視 從抗議不斷到議員里長搶當政績(圖:內政部)
新聞摘要
  • 《人物專訪-朱慶倫》解決租屋市場混亂 推社會住宅絕對有需要 社宅打破歧視 從抗議不斷到議員里長搶當政績
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】都會區房價高,初出社會的年輕人不敢奢望買房。台北的房價所得比14.99,等於要15年不吃不喝才買得起房子,年輕人只能先租屋。但過去租屋市場的亂象層出不窮,亟待解決。營建署國宅組長朱慶倫說:「租屋市場因為量少,品質堪慮,普遍有租不起、租不到、租不好的問題」,租屋需求在都會區特別高,老人、身心障礙者與原住民,更常碰到租屋歧視的問題。
 
社會住宅要處理的是租屋市場的問題。朱慶倫說明,8年20萬戶的政策目標,是以台灣800多萬戶住宅存量來算,若要達到5%的社會住宅量,等於40萬戶左右,因台灣剛起步,政策設定先達成一半,即20萬戶。他說,這樣的比率跟日本、韓國相比並不算多,但從目前社會住宅中籤率5%到10%來看「需求絕對存在」。
 
有土斯有財觀念 推動社宅不易
 
朱慶倫觀察,台灣房地產有「三高」現象,據營建署統計,台灣住宅自有率高達84%。除了高自有率,還有高房價、高空屋率。即便如此,台灣社會普遍仍存有「有土斯有財」觀念,多數人還是希望擁有自己的房子。早期政府興建國宅,讓住者有其屋,確實也提升住宅自有率,具有一定的政策效果。後來國宅不再興建,轉型為貸款利息補貼、租金補貼等方式,到了2012年制定住宅法後,才開始推動社會住宅。
 
朱慶倫說,居住問題是每一任政府都需要去解決的,雖然起步較晚,但推動社會住宅還是非常有意義,努力解決租不起,租不好、租不到的現象,「不要再讓學生去住頂樓加蓋,讓那些品質不好的住宅逐漸淘汰」,讓都市景觀更好,何樂不為?
 
租屋族一般包括就學、就業的年輕人和弱勢族群。朱慶倫說,一般人申請社宅至少可住6年,弱勢族群最長可到12年。年輕人工作一段時間後,也許就能脫離社會住宅的協助。
 
從住者有其屋的國宅到只租不售的社宅,推動之初阻礙重重。朱慶倫說,政府剛開始推出社會住宅時,遭受很大的阻力,幾乎連談都不能談,背後凸顯的其實是社會對老殘病窮的歧視。社會住宅最初只保障10%的弱勢,即引來鄰里嚴重抗議,甚至撒冥紙,抗議蓋社宅恐一次引入過多人口,造成交通癱瘓等,基層的公務員只能到地方溝通、再溝通。
 
推社宅 從撒冥紙到議員里長當政績
 
「很多事情是眼見為憑」,當興隆一期、健康社宅等相繼蓋好,大家開始覺得不錯,在協調過程中,地方政府也協助解決交通問題,並在社宅一、二樓納入托嬰、長照或活動中心等,大家一起使用,使社宅融入鄰里,除了少數有一、二個爭議個案外,現在社會住宅接續落成揭幕,里長、議員搶著出席,把社宅當成政績宣傳。
 
推社宅過程也是去標籤化的過程。朱慶倫說,社會住宅的品質跟過去國宅完全不一樣。國宅出售幾乎是成本價,不講究設計,賣了以後政府不管後續;現在的社會住宅是出租,民眾有什麼問題都要找政府,因此從選地開始,社宅的規劃、設計都跟國宅不同,且要考慮至少50年的營運管理。
 
因此,社會住宅引進物業管理公司來管理,強調使用者付費,須付管理費。台北市財政較好,甚至裝有智慧電表,除可協助住戶省電,若獨居老人的電表整天沒動,就要去敲門了解情況。
 
近兩年社宅落成年 後續滾動檢討
 
目標20萬戶的社會住宅,12萬戶興建、8萬戶採包租代管。興建部分,預計前4年蓋4萬戶,後4年8萬戶。朱慶倫說,前4年達標沒問題,直轄市長也將社宅納入選舉政見,到今年底會有3.1萬戶社會住宅至少進入興建階段(含2016年前既有、已完工及興建中)。
 
至於第二期的8萬戶,朱慶倫說,需要找地,很多國營事業土地需要都更,不排除以都更結合社會住宅,達到土地活化利用,目前包括國防部、台糖、中油、中郵和自來水公司等,都在洽談。
 
另一部分則是包租代管。「包租」是房東將房子出租給政府委託的租賃服務業者,再由租賃服務業者以二房東的身分轉租給房客,「代管」則是由租賃服務業者媒合房東和房客簽約。不論哪種方式,都享有賦稅補助、修繕補助和專業管理,讓房東可輕鬆收租。
 
包租代管跟上租屋網站有甚麼差別?朱慶倫說,租屋市場尚未健全,不時耳聞惡房東新聞,或碰到惡房客不知如何處理,管理上非常沒有效率。推動包租代管有兩大目標,健全租賃市場、發展租賃服務業。2018年6月27日租賃專法施行後,租賃服務業為特許行業,需有專業證照才能從事,也將籌組公會,希望讓租屋市場專業化,像買房一樣,「交給專業的來」。
 
包租代管8年目標8萬戶,第一年一萬戶,第二年兩萬戶,以每年增加一萬戶為目標。朱慶倫說,目前六都已有16家租賃服務業者加入,業者有信心,而房東還在觀望。租賃專法6月底已上路,目前已有超過150家業者申請成立,可望讓市場整個動起來。未來也不排除將租金補貼對象轉到包租代管,或結合以房養老,協助更多弱勢者或有需要民眾租到合適的房子。
 
營建署國宅組長朱慶倫說,居住問題是每一個政府都需要去解決的,雖然起步較慢,但推動社會住宅還是非常有意義,希望解決租屋市場租不起,租不好、租不到的現象。(本文由內政部提供)
 
朱慶倫簡歷
學歷:中興大學都市計畫研究所碩士
經歷:內政部營建署技士、專員、視察、科長、簡任技正、內政部專門委員
現任:內政部營建署國民住宅組兼土地組、企劃組及管理組組長

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