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2018年07月15日00:45

  太太“炒房團”變身“包租婆”,瘋狂掃盤商住兩用樓

  曾經的炒房團搖身一變,成了敲門收租的“包租團”

 

“那個藍鑽天成,門口雙地鐵,大家都覺得不錯。”王香卿一邊給病床上的父親削著蘋果,一邊給在外做生意的丈夫“彙報戰果”。半個月前,王香卿陪父親來到杭州住院觀察,期間,她已經和幾個在杭州的太太團姐妹一起,跑了十餘個商住兩用項目,僅王香卿一人就入手了五套,總價近千萬。

  王香卿是一個名為“江南皮革廠塑料廠花”微信群中的一員,這個浙江太太們自發組織的“投資群”,曾經熱衷於炒房,她們曾是遊走在中國房地產行業中的一股強勁力量。早在2001年,150餘位成員組成的溫州看房團抵達上海,她們用豪擲5000萬的手筆拉開了炒房團炒遍世界的序幕。自此之後的十餘年間,每個城市的房價傳說里,都少不了“炒房團”、“太太團”的身影。

  但在各地嚴格的限購下,她們也不得不開始了“轉型”。“掛的鑰匙響叮噹,收的房租叮噹響。”王香卿說,這曾是流傳在浙江炒房團中的一句玩笑話,嘲笑的是投資眼光不強,購買的物業升值不大甚至貶值,炒房結果“意外”地炒成房東的那種人。但她萬萬沒想到,有一天,當個“包租婆”會成為她們一眾炒房太太團的主動選擇。

  如今,一度因政策而沉寂隱匿的太太炒房團們再度出現,不過這一次她們瞄準的是卻是商住兩用樓。在杭州各個商住兩用項目的售樓處,她們爽快的繳納數以百萬計的定金,一直到眾多項目紛紛掛出“售罄”,方才散場而去,靜靜等待下一個項目的開盤。

  而未來,這些公寓穩定的租金將成為他們新的長期收入來源,而曾經的炒房團也搖身一變,成了敲門收租的“包租團”。而這,是否是中國房地產市場進入深度轉型的一個新的跡象。

  太太團的“新寵”

  對於2003年就已經開始“全職太太、兼職炒房”的王香卿來說,在房產上一擲千金已非首次,對於杭州各區的住房交易市場狀況,她更是如數家珍,但杭州40年產權的商住兩用項目,她此前還未曾接觸過。

  “主要都是群裡的姐妹和群主推薦的,”王香卿打開手機里名為“江南皮革廠塑料廠花”的微信群向記者介紹,“每個區的熱門項目,群裡基本上都有人在那邊有房,周邊配套、升值潛力怎麼樣一問就知道了,每個項目去了就找經理,提群主名字就能減價。”

  王香卿的微信里有三十多位姐妹,總人數不多,但據她透露,每位姐妹都身家千萬。群主是王香卿的老鄉,也是當年王香卿所在的太太團團長,選城市、選項目、減價買入、定價賣出,當年炒房團的重要決定幾乎都由團長統籌。

  類似這樣由當年的太太團衍生而來的微信群為數眾多。多位曾經的太太團成員對記者介紹,浙江大大小小的城、鎮,幾乎都能找到幾個這樣的“小團體”,她們在信息上互通有無,炒房時組團共進退,每個團都有負責做決定的團長,而無數的成功案例也使得太太團的成員們對團長信任有加。

  例如,王香卿上週剛剛在拱墅區的西城紀、濱江區的康康穀各購置了一套商住兩用項目,均價分別為4萬元/平米和3.5萬元/平米,比其他同類項目高出不少,但王香卿稱,“這都是群主欽點、群裡買的人最多的熱盤,肯定不會錯。”

  王香卿性格謹慎,因此行動總是“比別人慢半拍”,她對記者表示,“群主在2016年年底的時候就帶著不少人投資商住兩用項目了,現在群裡基本上人手一兩套,買了十幾二十套的也有。我買的晚,比她們貴不少。”

  商住兩用項目的交易市場在短短兩年間被迅速激活,太太團在普通住宅項目開盤時瘋狂掃盤的盛況在眾多商住兩用項目重現。“外地人買這些(商住兩用項目)的時候就跟買白菜一樣。”一位杭州本地人士對記者表示。

  一位杭州商住兩用項目的銷售經理對記者表示,“產品不限購、不限貸,面積小、總價低,很多觀察團來了之後都是掃房,很好賣。”在不少項目銷售人員的話術中,炒房團出手就買幾十套的故事甚至比地鐵、配套這些詞彙出現的頻率還要高。

  據克而瑞數據,2016年及2017年,杭州酒店式公寓年度成交量都超過30000套。其中,2017年酒店式公寓成交量約4萬套,相比2015年增逾3倍。此外,記者查閱對比杭州我愛我家、杭州鏈家數據後發現,杭州的商住兩用項目均價自2016年出現轉折,從不到1.5萬元/平米飛漲至如今的2.5萬元/平米,漲幅超過70%。

  沉寂的舊愛

  儘管數據上看,曾經炒房能夠帶來的暴利正再度重現,但商住兩用項目的性質註定了其投資思路與短炒快賣的炒房團不同。

  據多位杭州地產中介介紹,由於商住兩用項目僅有40年產權,同時日常生活中的水電都是商業用度,在二手房交易市場並不容易出手,大多以長期租賃為主。

  杭州我愛我家尚景國際店的一位工作人員對記者表示,離店面不到500米的藍鑽天成在拱墅區的商住兩用項目中屬於“網紅產品”,但其每個月二手房交易成交量也只有一兩套,“大部分剛需用戶還是偏向買普通住宅,買二手商住兩用項目的都是買來出租,(商住兩用項目)在租賃這塊還是很受歡迎的。”長期租賃投資取代短期炒作交易,這一思路實際上也是炒房團的無奈之舉。

  劉敏的丈夫是王香卿丈夫的生意夥伴,2009年,在王香卿的介紹下,劉敏成為了炒房團的一員。與早年已經獲利甚豐的王香卿等“前輩”比,劉敏等“後來者”加入時,面對的市場環境變得錯綜複雜。

  劉敏回憶稱,“頭幾年主要是挑項目難,全國各地都出現了炒房團,那段時間還有炒房團之間交易的,反正都覺得自己不是最後一棒,會有人再來買,結果那幾年有不少折在了鄂爾多斯、鄭州的。近幾年主要就是政策越收越緊,各地限購限售,操作的空間很小了,上個月還出新聞要抓炒房團,挺嚇人,出來賺錢講究一個平安,這麼嚴重就不搞了。”

  2016年是各地炒房團的重要轉折年,以北上廣深為代表的一線城市以及房價漲幅較大的廈門、南京、杭州等二線城市相繼出台了限購政策,炒房團“壓價買房、集體抬價、高價轉賣”的慣用手法受到了極大沖擊。

  隨後,各城市調控政策愈發密集,一二線城市普通住宅的短炒空間幾乎被徹底鎖死,炒房團逐漸銷聲匿跡。“基本沒什麼賺頭了”,王香卿評價。政策的調控下,炒房這一條“金光大道”已經鮮有人能夠走通,一二線城市中,炒房團逐漸銷聲匿跡。

  從2016年開始,王香卿、劉敏等先後開始加入新的微信群,討論的主題包括古玩、茶葉、高端木材、股票、黃金、比特幣等等,炒房群一度沉寂。對於手裡掌握著大量財富的太太團來說,銀行利率難以入眼,只有能賺大錢的門路才值得一試。

  然而,劉敏等太太團成員逐漸發現,與房子打了半輩子交道,房地產才是她們最可靠的投資標的。“2015年的時候,有些姐妹跑去炒股,2016年呢,有的跑去炒黃金,2017年又出來個比特幣,現在都是血本無歸。炒來炒去,最後大家都覺得,這些路子不適合我們,在國內投資還是只有房子最穩當。”

  劉敏坦言,她的萊特幣賬戶上現在還有著近二百萬的虧損,至今看不到回本的希望,“心疼死了,可以在丹東買好幾套房呢。”遊走在限購政策之外的各類商住兩用項目由此進入了太太團的視線。

  包租婆的算盤

  “掛的鑰匙響叮噹,收的房租叮噹響。”這是曾經流傳在各太太團中的一句玩笑話,指的是一些投資眼光不強的太太團,由於購買物業後的升值空間不大甚至出現貶值,手裡握著許多套房,無奈下只能出租,而收到的租金對比其他項目的漲幅幾乎可以忽略不計。

  王香卿對記者解釋,炒房講究效率,原理和炒股類似,“最重要的就是快進快出,用減價的超低價大量掃房,等房價炒起來以後趕快出手,一來一回之間的差價就是盈利。我給你按最低的算,一個月賺10%,保持三年複利就是三十倍,保持十年就是九萬多倍。所以你看那些拿著房子四五年、七八年,從房價幾千拿到幾萬,賣了賺十倍的,都不是炒房,是投資。”

  因此,在太太團的傳統觀念中,和炒股炒成股東一樣,炒房炒成房東同樣是被“套牢了”。但這一觀念如今已經徹底轉變。

  2018年6月28日,住建部等七部門聯合發佈通知,2018年7月初至12月底,將在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動,行動有四個重點打擊對象,其中打擊投機炒房團排在了首位。這一通知推動了不少如王香卿一樣的太太團成員下定決心,大量入手面積小、總價低、不限購的商住兩用項目,長期租賃,轉型做起了原本不屑一顧的“包租婆”。

  除了政策的變化,回報率的逐漸提高也是轉變的重要因素。2017年初,劉敏在杭州低價買入了4套公寓,其中一套50平米的公寓買入時均價僅1.8萬元/平米,現在已經漲到了3.3萬元/平米,每個月的租金達到了3800元,“每個月的房租還貸款綽綽有餘,投資回報率有5.1%,而且如果未來房價漲,房租還會更高。”

  熟悉炒房“套路”的太太團們很快發現,房租與房價的價格趨勢是基本一致的,甚至於在各地限價的情況下,房租的漲幅空間可能更大,“以前是房價低於多少錢,大家一起不賣,現在房租低於多少錢,大家一起不往外租,手裡的房慢慢往外放,再有中介跟著吆喝,整個房租的水平線很快就上來了。”

  根據國家統計局杭州調查隊的公開數據,2017年杭州私房房租同比上漲8.8%,漲幅比2016年提高7.4個百分點,同比漲幅創下2011年以來新高。而58房產數據研究院數據則顯示,2018年僅1-2月,杭州平均住房租金增長額達到719元,僅次於北京,漲幅比例為一線及新一線城市中最高。

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