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一年漲了9.1% 新加坡出辣招降溫樓市:中國客占境外買家三成 北京新浪網 (2018-07-17 05:54)

一年漲了9.1% 新加坡出辣招降溫樓市:中國客占境外買家三成

  來源:時代周報

  時代周報記者 梁耀丹

  7月5日晚上11點,位於新加坡後港區某個私人公寓樣板房被擠得水泄不通。展廳之外,看房的人們排成了蛇形隊列,再外一層是停得密密麻麻的車輛。

  睜大眼睛的房地產經紀人爭先恐後地在人群中尋找走丟的客戶,而汗水已經浸透襯衫的銀行家們則忙著向那些需要貸款的人們分發各種表格。

  作為一位房產買家,42歲的愛德華·林(Edward Lim)事後冷靜地回憶說:「這裏就像一個悶熱潮濕的菜市場,除了出售的商品不是魚,而是100萬新元(約合人民幣490萬元)的公寓以外。」

  瘋狂購房的這一幕發生在新加坡政府實施新一輪樓市調控政策的前一晚。在這個世界上最熱之一的房地產市場,政府嘗試著進行一輪冷酷的調控政策進行降溫。

  然而,《南華早報》的報導指出,與東京和香港等其他頂級亞洲市場一樣,對新加坡房地產的需求仍然高漲,政府下的任何苦藥都只能暫時抑制市場。

  提高印花稅 收緊貸款

  7月5日,新加坡金融管理局、國家發展部和財政部聯合公告表示,新加坡將上調額外買家印花稅(Additional Buyer Stamp Duty)稅率5–15個百分點,並收緊貸款限額。該政策將從7月6日開始實施。

  新加坡政府稱,該舉措旨在使房地產市場降溫,維持房價漲勢與經濟基本面一致。公告稱,在利率上升和住房供應面強勁的情況下,如果不加以控制,房產價格一味上漲可能會導致市場出現不穩定的回調。

  新加坡《聯合早報》報導稱,這意味新加坡公民購買第二套住宅的額外買方印花稅將從之前的7%增至12%。購買第二套或更多住宅的永久居民,以及購買第三套或更多住宅的新加坡公民,現在一律繳15%的買方印花稅,大幅高於此前的10%。報導稱,外國人購買住宅所須繳付的額外買方印花稅從15%調高至20%。

  根據彭博社的報導,面對2010年初房價飆升,新加坡曾經推出一系列調控措施,成功地遏制了房地產市場的「火勢」。現在,隨著住宅價格再次上漲,當局正試圖重複這一壯舉,而這次也是最嚴厲的一次。

  作為亞洲的金融中心之一,新加坡樓市一向備受歡迎。尤其是從美國推行量化寬鬆政策以來,在全世界低利率的影響下,海外買家湧入新加坡房地產市場。然而,由於擔心房地產市場過熱,新加坡政府在2009年開始就引入住宅房地產的限制措施,包括政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%,同時對房屋交易徵收高額印花稅等,調控措施之後新加坡房價在2013年見頂,隨後便開始長達數年的下跌。

  新加坡政府此前曾多次表態,不會放鬆自2009年以來實施的管控措施,他們擔心一旦放鬆可能導致地產泡沫再起。不過,去年3月,新加坡政府突然宣布將降低印花稅稅率,隨後還放鬆了一些貸款限制,使得新加坡房價從去年三季度開始又重回漲勢。

  官方數據顯示,私人住宅價格在過去一年中上漲了9.1%,在截至6月份的三個月中上漲了3.4%。

  對此,新加坡財政部、國家發展部和新加坡金融管理局5日晚發表聯合聲明,說新加坡房價過去一年來快速攀升,如果不加干預,可能與經濟基本面脫鉤,為樓市穩定帶來風險。

  國家發展部長黃循財說:「我們要避免市場出現劇烈調整,因為這可能產生市場失衡的後果。因此,我們現在採取行動,以維持穩定和可持續的房地產市場。」

  昔日亞洲樓市的典範

  突如其來的樓市調控,引發了外界褒貶不一的反應。

  批評者認為,政府的措施過於嚴厲。新加坡房地產開發商協會上周在一份聲明中抨擊政府的舉動,聲稱最新一輪降溫措施「沒有理由」。基金公司ZACD集團執行董事尼古拉斯·麥(Nicholas Mak)表示,對於一個幾乎沒有恢復一年的住宅市場來說,這些政策是「苛刻的」,就像是「把嬰兒扼殺在搖籃中」。高緯環球研究部高級總監李敏雯則表示,鑒於新加坡房價在過去兩個季度僅上漲超過3%,她認為政府此時出台新政「有點早」。但她同時說,市場先前已經存在對政府可能出台調控新政的擔憂,新調控措施因而未必令人太過意外。

  不過,當局的樓市調控也不乏支持者。凱基證券(KGI Securities)分析師喬爾·吳(Joel Ng)表示,這是政府「對管理房地產市場的認真態度」的一個信號。據星展銀行稱,這些措施標誌著「當前整個樓市周期」的結束。

  事實上,作為「亞洲四小龍」之一,新加坡的樓市制度歷來被其他亞洲國家樹為典範。

  新加坡的住房分為保障房與商品房。1964年,新加坡正式推出「居者有其屋」計劃,成立建屋發展局幫助居民提供公共住房,隨後1967年新加坡推出《土地徵用法令》逐步將土地收歸國有,將土地強制徵用,無償劃撥給建屋發展局。在新加坡,建屋發展局是唯一獲授權的保障性住房管理機構,政府保障性住房由建屋發展局投資興建,以低廉價格出租或出售給中低收入階層,這種保障房稱之為「組屋」。

  根據官方資料,建屋局成立以來已累計完成了100多萬個單元的公共住房,而2015年新加坡總人口僅為553.5萬人。此外,當局對樓房的數量調控在一定的比例(約80%為保障房,另外20%是商品房),以保障居民的基本住房需求,同時使房價總體保持穩定。相對較低的房價,吸引了眾多海外置業者前來置業—其中包含了很大一部分中國人。

  根據新加坡市建局的統計,2012–2014年期間,在新加坡的大多數房地產項目中約有30%為境外客戶,其中中國買家在境外買家中的佔比約30%,超過馬來西亞成為新加坡最大的外國買家。

  殘忍而又正確的做法

  不過,去年以來,新加坡房價飆升背後,蘊含著更多的複雜因素。

  房地產諮詢公司「國際房地產顧問」(International Property Adviser)首席執行官Ku Swee Yong表示,樓市調控的同時,新加坡經濟的前景看起來越來越暗淡。全球愈演愈烈的貿易戰可能會削弱新加坡的經濟,因為新加坡的發展依賴於全球貿易的健康程度。所有這些都意味著新加坡元的不穩定,並可能增加當地銀行的利率。

  「隨著利率的上升和空置率的增加,之前依賴於租金收入的投資者會意識到他們的投資現金流很弱,而且在不可預見的未來,資本收益的預期將遠遠不夠。」Ku Swee Yong表示,「讓樓市冷卻下來的做法是殘忍的,但這可能是正確的做法。」

  另一個主要因素則有關政治。

  據《南華早報》報導,新加坡現任總理李顯龍所在的人民行動黨希望確保房價問題不會成為下一次選舉的絆腳石。分析人士指出,此次樓市調控也剛好處於人民行動黨政府的關鍵時期。

  不過,對於像愛德華·林這樣的購房者來說,政治遠非他的考慮範圍之內。7月5日,他在樓市調控政策實施之前趕緊以80萬新元購買一套兩居室公寓,因為對他而言,這是一個太好的機會。

  「沒有什麼比擁有自己的住房更令人滿意了。如果我有錢,而且在經濟上較為寬裕,我肯定將繼續購買第二,第三甚至第四套房。」他說。

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