原文網址:http://www.hkcd.com/content/2018-07/19/content_1096363.html

2018-07-19
來源:俠客島

  7月13日,財政部常規发布的一項數據似乎並沒有引起太多的關注——今年上半年,地方政府獲得的土地出讓金26941億元,同比增長43%。在一波嚴似一波的房地產調控大潮中,為何土地市場不僅沒有降溫,反而如此火爆呢?

  誰在瘋狂賣地?誰在蒙眼狂奔?誰又是擊鼓傳花的最後一棒?

  暴增

  不出意料,從金額來看,一二線城市吸金能力強,如杭州上半年就拿到超過1485億元。但是,一線城市房地產“漸凍症”以後,北京土地收入較去年同期下滑達25%!上海、廣州等城市也走在下降通道。主力部隊來自一直被忽視的廣大三四線城市。如廣東佛山半年狂攬571億元,昂首挺進全國城市前五。

  黃河南北、長江兩岸的省份紛紛蹦出一座座賣地收入超100億元的地級市,如湖南岳陽上半年土地出讓金同比暴增10倍!

  據克而瑞數據,今年3月,三四線城市經營性用地成交金額達2260億元,同比增長123%,遠高于一二線城市之和。

  除了土地出讓金,與土地和房地產相關稅收增幅也頗為可觀:契稅2974億元,同比增長16%;土地增值稅3231億元,同比增長10.7%;房產稅1484億元,同比增長6.9%;城鎮土地使用稅1309億元,同比下降0.2%。只有耕地佔用稅801億元,同比下降31.7%。

  這几項合計9799億元,再加上26941億元的土地出讓金就是36470億元。除此之外,地方政府其他的全部收入是44642億元。數據面前,土地財政的重要性不必廢話。

  現行的土地政策下,各地方政府是土地一級市場上唯一的賣家,前往三四線城市捧場的買家是誰呢?

  房企

  【經濟ke】7月2日的稿子《誰推高了三四線城市的房價》发出後,網友們紛紛吐槽是房企推高了房價。

  不過,房企可不會背這樣的鍋。有開发商私底下聊天時告訴《中國經濟周刊》記者,最近兩三年,一二線城市調控不斷加碼,限地價、限房價,市場並不好做。“有那倒霉催的,兩年前拿了高地價,今年政策一來限銷售價,一個項目三年做下來根本沒錢賺。”

  去三四線城市是各大房企共同的選擇。這些年,大房企們在三四線城市拿地積極,獲利頗豐。恒大長期堅守三四線城市,全國各地都能找到許老板用同一張設計圖造出來的房子。保利地產2017年新進入的24個城市中,超過90%以上是三四線城市。一些房企還要求各區域公司需要下沉至管轄范圍內的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、发達鎮區(人口在1萬人以上的鎮),號稱要三四五線城市“全覆蓋”。

  面對動輒號稱投資上百億的大金主,各三四線城市自然是列隊歡迎。《中國經濟周刊》記者有些驚喜地发現,各地的歡迎詞似乎用的是同一篇通稿,不信?請看來自不同地方政府的官網消息。

  湖北公安:非常歡迎恒大集團來我縣投資,全縣上下將高度配合,真抓實干,全力推動項目的落地,實現企業和政府的合作共贏。

  廣西上林縣:熱烈歡迎恒大集團到我縣投資,承諾政府會不遺余力的促成項目落地,推動項目對接合作,實現企業和政府的合作共贏。

  在河南某國家級貧困縣,恒大當地項目經理畫風是這樣的:“希望政府有關部門做好各項基礎工作,實行一站式集體辦公,抓緊時間落實項目區拆遷任務和水電路氣通信等基礎設施建設工作。”

  縣委書記則如此回應:“全縣相關部門一要提高認識,解放思想,積極主動地介入,與恒大集團共同做好項目建設的各項工作。二要認清形勢,擔當使命。要強化功能,凝聚力量,成立陣容強大的指揮部,縣委辦、政府辦、发改委、政法委、住建、國土、電力、水利、衛生、教體、交通等縣直有關部門主要負責人任成員。”

  一位曾在某三線城市樓盤任營銷總監的人士告訴《中國經濟周刊》,這些房企的項目體量大,不管是作為招商引資成果,還是拉動當地樓市,政府都極力支持,往往成立專門的項目辦為其服務,在不少地方都是一把手工程,“拿到的優惠條件不是小企業能比的。”

  勢大力沉,大佬們入駐自然震動當地樓市,“品牌下沉本身就能带來一定的溢價效應”,該人士透露,大企業的優勢很明顯,往往不惜高價拿地,“比如說,高價拿下一小塊地,直接拉升區域地價,但其實拿大宗土地時又很優惠。”當然,這只是其透露的小小手法之一。至于開发商在房價上漲中的具體作用,各種說法都有,莫衷一是。

  量價齊升。中國指數研究院稱,2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%,樓面價同比增長53.9%。

  誰買?

  不過,不管是賣地的,還是賣房子的,不能光靠賣方吆喝,還得有人買才行,否則就可能陷入2014年左右的滯漲甚至滑坡狀態。

  6月底,國開行收緊棚貸款的消息讓房地產市場一陣驚魂。市場普遍認為,棚改貨币化安置與貨币增发及其他因素一起推升了三四線城市的房價,尤其是棚改貨币化為三四線城市大量注水。公開數據:截止2017年末,國開行累計发放棚戶區改造貸款3.4萬億。今年前5月,棚改貸款4369億元。

  對此,《誰推高了三四線城市的房價》一文反复琢磨過。

  面粉貴,面包自然要漲價。易居中國的數據稱,其監測三四線城市5月的新房均價達到10350元/平方米,房價漲幅排名前十的城市中,除西安外,其余均是三四線城市。

  中國房地產業協會的數據顯示,5月份二手房價過萬元的城市個數已經上升到69個,其中新增房價超萬元城市全部來自三四線城市。

  然而,當三四線城市房價不過萬都不好意思說的時候,我們還有五線六線七八線城市來支撐地價、房價持續往上走嗎?

  現實是,三四線城市近几年的居民收入並未與房價比翼齊飛,“六個錢包”買房子,掏空了祖孫三代的口袋,又透支了未來二三十年的收入以後,曾經讓我們津津樂道的高儲蓄率已是明日黃花。

  據統計,我國居民杠杆比率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%,2017年新增居民貸款創下了7.13萬億的新高,佔當年全部貸款比高達52.7%。海通證券首席經濟學家姜超稱,居民負債佔居民收入的比重超過90%。

  誰都知道,這里面絕大部分是房貸,即便是所謂的消費貸、現金貸,也往往變相流入房市。

  這就意味著,老百姓已無力負擔高房價,同時也擠壓了消費能力。國家統計局稱,今年5月份,社會消費品零售總額為30359億元,同比增長8.5%,這是自2003年以來的最低點。若任由此形勢惡化,擴大內需何從談起,消費升級亦是無本之木。

  更可怕的是,超高的房價也壓縮了企業的生存空間。不久前,華為將研发基地搬離深圳,就被視為高房價擠出的信號。華為尚且如此,遑論其他企業!

  即便是房企,華美的業績戰袍之下也潛藏著高風險。如,恒大淨資產負債率2017年末達183.7%,有報道稱,萬科的總負債超過一萬億元。至今年一季度,130家房地產上市企業整體負債率達到79.42%,房企杠杆率已經處于历史高位,遠超國際公認的企業債務安全線。

  警告

  警惕乃至警告的聲音越來越多,信號也愈加清晰。

  兩個月前,國務院副總理劉鶴說了几句常識性的大白話:做生意是要有本錢的,借錢是要還的,投資是要承擔風險的。

  今年以來,全國政協常委、中財辦原副主任楊偉民在多個場合不斷警告,核心觀點就是:房地產炒來炒去,受害的是實體和廣大人民群眾,已經成為最容易引爆風險的定時炸彈。

  央行前副行長吳曉靈7月发聲:在泡沫中狂歡的日子不多了,做好潮水退卻後的准備是每個國家、每個人都要面對的現實。

  政策已在調整。此前,國開行曾表示,棚改項目的審批權全部先上收,新項目基本暫停審批。

  7月12日下午,住建部專門召開棚改吹風會:商品住房庫存不足,房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策。因地制宜推進棚改貨币化安置,商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨币化安置。進一步合理界定和把握棚改的范圍和標准,不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。

  6月29日,萬科董事會主席郁亮憂心忡忡地說,十年後萬科還是房地產公司的話,那真的很慘。我現在在琢磨,我們各地的公司把“地產”這几個字都拿掉。

  7月初,中交集團控股的綠城內部文件要求,“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證;對于不受限價政策影響的項目,要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售。“不限價”基本就是指三四線城市。還有不少企業都在拼命趕進度,壓縮開发周期,加速賣房。

  數年前,時任中財辦主任的劉鶴在獲得孫冶方經濟學獎的名作《兩次全球大危機的比較研究》中引用了加爾布雷斯的一段話:“當經濟處于過度繁榮時,沒有人不相信泡沫會繼續膨脹,人們不是找出理由使自己理性,而是找出理由使自己相信冒險的正確性。”

  經典中引用的經典,自然要熟讀、深思。

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()