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華爾街見聞  2018-07-24 15:23

美國房價持續升高,增速也創新高,但今年上半年銷量卻顯得低迷,「房荒」對美國房價的影響一直持續。

開放商建設難度增大而擁有住房的群體選擇繼續持有住房,造成住房短缺;另一方面,對住房有剛需的購房者買不起房,可能是目前的供需矛盾所在。

5 月美國房屋銷量環比下降,市場本期待 6 月能夠反彈,但情況並未好轉。據全國地產經紀商協會(NAR)最新公布的數據,6 月美國成屋銷售總數環比下降 0.6%,低於預期(環比上升 0.2%),這是自 2014 年 1 月開始,美國成屋銷售總數首次出現連續 3 個月環比下跌。

持續的房荒

據美國地產網站 Realtor 的房屋短缺調查,目前邁入老年的美國「嬰兒潮一代」對賣房並不感興趣。85% 的調查者希望繼續居住在自己的房子裡。但這一代人又是住房擁有率最高的人群(近 80%),一定程度上造成了目前住房短缺的情況。

據 NAR 4 月份發布的報告顯示,在美國,在所有購房者群體中,「千禧一代」所占比例為 36%。他們的購房需求較大,但他們的平均年收入是 8.82 萬美元,獨立購房能力較弱。

路透新聞分析稱,房屋建設成本上升、土地和勞動力短缺讓開發商很難填補目前的房屋庫存缺口,房價自然被抬高。

6 月成屋價格中值達到 27.6 萬美元 / 套,年增率上漲 5.2%,創歷史新高。這也是連續第 76 個月成屋售價年增率上漲。

成屋銷售額占美國房屋銷售額約 90%。截至 6 月,美國成屋銷量連續 4 個月年增率下跌,2018 年上半年累計銷量年增率下跌 2.2 個百分點,顯示出美國房地產銷售下行壓力。

銷售增速與需求錯配

據英國金融時報援引 NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 的分析,從今年開春以來,房屋銷售的真實增速與業主購買需求的增速有一些錯配。房屋銷售增速實際上是下降的。

根本原因還是因為房屋供應短缺,許多地區待出售房屋大多房屋都吸引多個買家出價,但留出的簽約期限並不久。如此一來,很多真正有購買需求但覺得價格不合適的買家被迫出局,但房屋銷售速度減緩。

預計供需轉好

由聯邦政府贊助的美國住宅貸款抵押公司房地美也在其最新發布的報告中確認了同樣的房地產銷售下行趨勢,並指出供給緊縮和購買力下降導致了 2018 年上半年房地產市場銷售疲弱。

房地美認為,秋季形勢會稍微好一些,因為到時候會有一些新增供給。預計今年全國房屋銷售總量將上升 2.5 個百分點,成屋銷量和新建房屋銷量均會上升,預計售價將漲 6.7%。

從勞動力市場與經濟增速來看,美國房屋未來需求有一定支撐。6 月美國失業率 4% 接近 18 年來的歷史低點。另外第二季美國 GDP 數據預計達 4%,明顯高於第一季的 2%,本周五即將公布實際增速。

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