台灣房地產市場 榮景不再?
李同榮│理財周刊935期│2018-07-27 
今年以來,房地產市場受惠買氣回溫,銷售中成屋案數量逐漸減少,建商的庫存壓力減輕許多,但隨著建商讓利意願降低、新釋出建案賣價偏高,買方逐漸縮手,加上新釋出成屋案不少,待售中的成屋建案數又慢慢在增加中。看來讓利、打底、盤整三個階段將會落入循環,而且至少會再持續二至三年。

※儘管部分媒體看空,央行對目前房市的風險控管相當有把握

最近多家報章雜誌報導,銀行整體逾放比達○.二六%,有增高趨勢,憂心台灣房市將有斷頭潮。央行林宗耀處長表示,相關的數據看起來不是很明顯,不須過度憂慮。軍公教年改上路,外界認為因所得減少,加上中央銀行未來可能升息,將削弱民眾還款能力,甚至衝擊房市。

央行說,自住客是房市的穩定力量,因此不至於產生連鎖反應,感覺央行對目前房市的風險控管相當有把握。儘管房市看似已經軟著陸,但仍有專家持續非常看壞未來市場,甚至提出ㄣ型趨勢說、恐慌性殺盤說,筆者特此提出幾項市場預測的不同觀點:

※房地產市場預測常犯的幾項錯誤迷思

(1)年交易量三十萬戶房市才會止跌回春?

其實,三十萬戶是止跌訊號的落後指標。

(2)上半年交易量×2,等於全年交易量?

其實,過去連續三年市場的下半年交易量都優於上半年許多,每季變化不同。

(3)恐慌性賣壓,房價才有機會止跌?

其實,這波房價明顯軟著陸,除非戰亂或金融海嘯,否則不可能出現恐慌性賣壓。

(4)二○一八量會再縮?

其實這是毫無數據觀念的市場預測。

※民間資金氾濫,企業投資意願降低,雙雙影響經濟表現,也間接影響房地產未來商機

雖然房市沒那麼悲觀,但也沒有太樂觀的理由,從市場資金面分析,各銀行房貸利率殺價競爭,創歷史新低,此現象可謂憂喜參半下,喜的是國內游資充裕,資金不虞匱乏,憂的是經濟動能疲弱,資金過剩、無處去化,民眾對消費或投資都不敢輕舉妄動,這樣會導致惡性循環,尤其今年各上市公司發放股利方式,普遍都寧願發放現金股利也不願將盈餘轉增資,這代表企業投資意願降低,以及對未來投資獲利的信心相對脆弱。



此時,政府應積極擬定活化經濟策略,刺激投資意願,提振企業投資信心,否則,在世界保護主義盛行年代,加上中美貿易摩擦與兩岸不穩定的局勢,對台灣未來的經濟發展會產生相當不利的影響,當然,房地產相關內需產業就首當其衝。

※受制於選舉因素,政府對房市長線發展的政策不大友善

最近,北市府針對建商餘屋給予緩衝三年不課囤房稅,擬定縮短時程至一年,北市府稅捐稽徵處從施行自治條例後,就開始列管建商銷售房屋情形,列管建案計二八五處,共四五七七戶,經一年觀察期後,建商銷售一五七六戶,對此一年銷售三成的情況,北市府解讀為效果不佳。

其實,一年銷售三成餘屋,分三年逐年消化,對市場軟著陸是有絕對幫助,更何況目前房價並無炒作空間,對於先建後售的殷實建商才不致造成短期銷售的壓力。政府若企圖以稅制調控房市,其實是最愚蠢的政策,對市場也將造成扭曲效應,不合理的稅制企圖扭轉不健全的房市,結果往往適得其反,但這也反映政策的不友善,對房地產的長線發展自會蒙上一層陰影。

※下半年影響房市的幾大不利變數:逾放比遞增、升息疑慮、選舉因素

今年上半年房市交易量微增,市場信心增溫的結果,同時也使得建商對市場過度樂觀,讓利空間縮小,以致交易又陷入膠著狀態,下半年影響台灣房市的變數,包括房貸逾放比上升、升息疑慮、中美貿易戰、股市表現、選舉因素……等,雖然利空因素不足以影響房市再度重挫,但對購屋信心會產生短期觀望態度,市場盤整打底的局勢將維持不變。

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