2018/08/01 09:37
 

 

 

整齊的益民商圈,相較於一中街,人流少得多。陳恒芳攝

台中市知名一中商圈旁的「益民一中商圈」,因最近被夾娃娃機席捲引發話題,這座在2010年興建完成的大型商店街,其實原本有機會和一中街相抗衡,成為商圈明日之星,但業者當時錯估情勢,「犯了天下建商都會犯的錯」,導致一蓋好就沒落,讓許多人感到惋惜。
 
「益民一中商圈」位在一中商圈北側450米,益民建設2006年標到這5000坪、各方垂涎的土地後,聲稱要「把一中街複製過來」,著手規劃出210間套房店面、8棟旗艦店、2棟補習大樓,地下室可停400部車,總銷達70億元,是當時台中最大,名震一時。
 
該案規劃多元具特色,有空橋,還有手扶梯可上2樓,2007年推出後大賣,業者當時描述了一個大夢:「1樓店面可租5~6萬,2樓店面可租2~3萬,加樓上套房3萬,整棟至少10萬,預期會跟水利大樓一樣熱鬧,連門口旁都可以租。」整棟號稱可以租12~15萬。
 
很多投資客都「衝」了,基本型的套房店面2500~4000萬元,少的買1~2間,多則買10餘間,至於8棟主力旗艦店、2棟補習大樓,則是非賣品,由建商持有,打算滿租後再出售,將利潤極大化。規劃、想法都很好,但在招商後開始出狀況。
 
國外的商業地產開發,會以商家至上,而非投資的業主,因一開始的產權亂了,日後招商就會雜亂無章,因此除了保留主力店,還會保留許多小商鋪,以利談判、型塑商圈定位,主力店招到大型連鎖店,小商家也會紛紛跟進,且通常是完工前、甚至開工前就招商完畢,一落成就滿租,有強大氣場。
 
而「益民一中商圈」的做法就像賣房子一樣,且對於想進來的商家,還擺了很高的姿態,永慶不動產台中公園爵聖加盟店店東郭誌蘭表示,建商不僅把補習大樓的租金開的比水利大樓還高,讓想來的補習班進不來,當時王品想進駐錦新街上的主力店,出60萬租整棟,結果建商開100萬,沒有談成。
 
益民商圈的2樓商場,原本也要把整個繼光電子街搬進來,但建商在2樓申請的是辦公用、而非商場用,電子街也無法進駐。郭誌蘭說:「建商的慣行思維是開高價賣掉套現,在商業地產卻是大忌,結果招商亂了套後,指標型中、小店家信心全失,都沒有進駐。」
 
少了補習班、指標連鎖店、特色小吃店,益民商圈不但失去學生、重考生客源,也失去特色店家,與「一中商圈」完全兩個樣,商圈氣場、人流全失,剛落成就沒落,目前店租僅剩當初建商號稱的一半不到,8間主力店空4間,補習大樓空蕩蕩,店套產品房價下跌,至今建商、大小投資客也處在對立狀態。
 
郭誌蘭表示,當初號稱5%以上租金報酬率,至今有租出去的大約2%,只能說差強人意,店套產品超過2500萬元就沒人敢買,巷內店面1樓只能租2.5~3.2萬,樓上套房3.5~4萬,且租客複雜,整棟月租頂多6萬多,很多商家做不久就倒掉,至今被夾娃娃機店席捲,對比當初的想法,實在非常可惜。(洪子恩/台中報導)

原文網址https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180801/1398571/

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