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曼谷尚有幾點值得關注:東南亞第二多的國際學校、高端醫美與醫療旅遊發展、汽車產業鏈與航太零組件生產中心、資訊科技與數位(區塊鏈)經濟和包容性文化。

 

本文上篇請見:泰國房市火熱,是炒出來的大泡沫還是真的能夠長期獲利?

網路流言多:投資如何慎選標的 vs. 房仲天花亂墜的話術

綜觀整個東南亞,曼谷的房市確實火熱,即便2017年終以後有稍微冷卻一點,但單看新建案,國內交易量,海外開盤的熱度等,多少都還能夠做出「需求面仍很強勁」的判斷。我們先不說泰國人自己的房市,單看海外買家部分,由於曼谷核心區均價仍比台北、新加坡、香港,北上廣等低太多,故華人為主的買方絡繹不絕,而且在中國一帶一路的話題加持下,什麼「2023年高鐵將從昆明直通曼谷」,不難想像曼谷將持續吸引來自華人圈的投資人。

另外,如果仔細觀察,會發現曼谷的國際化程度真的不輸國際上的一流大都市,因為語言的關係總是以為只有華人在炒房,殊不知中東、俄羅斯、歐美等來的「買房團」,其資金實力並不輸給我們。特別是泰國的醫療服務,觀光旅遊,東南亞交通中樞(貨品/服務集散)等優勢,人流與金流都很可觀,又因為氣候溫暖吸引不少退休養老族(當然,這部分族群就不見得會選擇曼谷,反而會去普吉島、清邁等更悠閒的地區購屋),整體來說,泰國雖不是開放移民的國家,但具備一定程度的資產,便可拿到長期的居留簽證,故不少人會把曼谷作為投資海外資產的選擇之一。

至於在曼谷要怎麼買房,相關手續與流程可以很輕易地在網路上找到,什麼房屋過戶稅、一次性的大樓修繕費、銀行帳戶要怎麼開、資金必須從海外匯入、需要開立的相關證明文件等等,Google一下便可得知,基本上並不複雜,而且也不太需透過仲介。在曼谷置產的人太多人,找個熟一點的朋友把他的經驗傳授給你,依樣畫葫蘆即可,還可省去仲介佣金。但當然,好的仲介自然會提供相應服務,從推薦建案,賞屋,驗屋,交屋售後服務等都會負責,故這樣的付出的確也值得你付給他一筆服務費用/仲介費,不過前提是他得是「有良心」的仲介。

本文想簡單分享幾個原則,大抵在曼谷買房,地段絕對至關重要,無論泰國本地人還是海外買家,基本上都明白這點。基本上市中心精華區(又稱蛋黃區)的土地開發幾乎飽和,不太容易再有大型新建案落成,加上商業活動熱絡,基本上是兵家必爭之地,房屋保值之外,漲幅比較能夠達到理想的期待值。上段中講到Asok - Phrom Phong - Thong Lo一帶,或是Si Lom - Sala Deang - Chong Nonsi 等地段,就是曼谷寸土寸金的區域,30平方公尺的小單位已經很難找到500萬泰銖以下的價格(平均每平公尺5600左右),好一點的案子,例如由知名建商承辦,都可以喊到700 – 800萬,當然,這邊說的都是對「外國人」的報價,如果你有泰國籍,或另一半具備泰國身份,絕對可以拿到更優惠的價格。

同時,資金寬裕的投資人,也建議選擇兩房,甚至三房型的單位,原因是在租賃上會較有操作彈性,例如歐美,日本外派人士,很多會攜家帶眷,便需要較大坪數的房子,而又由於該類白領階級的房租一般由公司全額補助,所以多半大方付款,再說了,大坪數的房型,以目前曼谷房市來看,詢問度也很高。

如果手上資金不多,很多仲介會把客戶引導到較偏遠的區域,宣稱那邊「未來」的發展如何如何,比如說地鐵經過,什麼東南亞第一高樓會建成,大型商場即將開幕,有國際學校在附近等等,話雖不錯,我們基本上也同意這些「外在因素」的加持可以帶動房價,但你得研究一下那些地段的「空地」是否還很多?若是,那在新大樓不斷拔地而起的情況下,所謂「新蓋好的地鐵站」帶來的增值效益,會是那些新成屋,而不是你手上已經持有2-3年的「舊房子」。華人大部份會希歡買新屋(泰國人也是),而中東,歐美,日韓多半有自己的買賣圈子,除非你委託能力極強的仲介,否則休想把你手中的曼谷房產讓那些「外國人」來接盤。華人大部份就是跟華人在交易房產,也因此,回到地段的議題,遠離市中心並非不好,價格也「或許」能夠隨城市發展而上去一些些,但找不找得到人買,才是困擾。

回到市中心,曼谷塞車舉世聞名,通常房仲說「x分鐘到地鐵站」百分之百不可能真的x分鐘讓你走到,因此應該要實際走一趟,看看周邊環境,生活機能。再來,超過一半的商業活動落在橫貫曼谷的素坤逸路上,而曼谷的城市結構基本上是「魚骨狀」,亦即主幹道兩旁延伸許多又深又長的巷子,因此若是物件在巷子裡面,可注意是否兩側皆可進出,若只能單側出入,尖峰時間難免擁擠。再說,除非自己開車,不然曼谷的大眾運輸可以選擇空鐵(BTS),地鐵(MRT),以及運河,都可以有效避開塞車,接駁到市區幾個重要據點。另外,就算有地鐵/空鐵站經過,但仍不建議投資在太過偏遠的地段,理由是交通成本太高,從綠線末幾站進到曼谷市中心,單趟很可能就要70泰銖,每天來回,加上時間成本,幾乎不會有外籍白領上班族想租在那種地方租屋。你若投資在那些稍微市郊的地方,可期待的房客大概就是外籍學生、泰國當地人,和透過airbnb想撿便宜的背包客等,所能收取的租金報酬,肯定大打折扣。

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Photo Credit: daveiamCC BY SA 2.0

最後,就是別輕信「別人說」,特別是「仲介說」,如果你根本沒有在曼谷待個1-2個月的經驗,最好別參加了幾場海外盤說明會,就興沖沖的付下訂金,以為什麼「投報率10%」會讓你穩穩的成為包租公 / 婆。承諾你買入後1-2年後翻倍可以順利脫手,1-2年後你根本找不到那個答應你的人;打出「包租N年,每年5%收益」,看似超讚還有人帶租代管。但別傻了,那筆帳會完完整整地反映在你的成交價上(先把未來N年要折返給你的總金額,直接加到當下報給你的房價中); 而直接跟建商接洽,也不見得可以取得最好價格,泰國不是中國,沒有什麼一次買十套打九折這種邏輯。總之,別人云亦云,自己勤做功課,到當地好好的觀察與調查,其實絕對可以找到不錯的物件。

再來,驗屋,交屋與後續的裝修,採買傢俱家電等,又是另一番學問,泰國當地的辦事效率,習慣以及方式,都足以另外撰文詳述。

新南向正夯:大曼谷發展淺力與可能的「炒作議題」

台灣推新南向,中國主打一帶一路,歐美日韓也早已深耕泰國多年,各有其深厚的基礎與大量的該國居民,加上泰國政府自己主打開放貿易、經濟走廊、「泰國4.0」等中長期計畫,因此吸引大量外資,拉抬整體對居住,居留的需求。再者,泰國觀光人次在2017年就已突破3千萬,今年(2018)更是喊出要翻倍的目標,連帶不少連鎖旅館,國際酒店紛紛在曼谷大興土木,而不少投資客選擇把房產放做Airbnb(需要有操作技巧),也是基於年輕世代旅遊習慣的改變,看好這方面的商機。

對曼谷來說,未來幾年主要的話題大概有幾個,泰國政府自己的投資建設計畫,像是東部經濟走廊(EEC),環狀機場捷運,新建中的烏隆他尼機場,以及東協經濟共同體(AEC),泰國儼然扮演北東協(緬,柬,越,寮,泰)的共主角色,首都曼谷更是運輸與交流的中心,向外輻射整個北東協2億6千萬人口的市場。

至於外部環境,台灣的新南向政策(雖說成效有待商榷),輔導廠商南進投資,留學生以東南亞為交流讀書的目的地,泰國無疑都具備相當的優勢;再來,中國的「一帶一路」同樣也把泰國視作重點建設國家,中泰高鐵便是一個可以一直炒作到完工的話題,按照計畫,未來3-4年內將建成,屆時昆明直達曼谷將僅耗費6-7小時,再往南,曼谷到新加坡段的高鐵也規劃興建(筆者按:目前遭逢馬來西亞新政府「再研議」而延宕),未來北東協一日生活圈的形成,有助於帶來更多的人流、物流及金流。

當然,政策這種東西多少都有點不確定因素,主張東南亞政局不穩行政效率低落者有之,聲稱中國一帶一路計畫失敗者有之,更甚者,仍執意大唱東南亞房市隨時崩盤者亦大有人在,但市場不可預期,大部份決策本就不會基於理性,事情在蓋棺論定之前,各方也就是憑各自掌握的資料去詮釋和演繹,無所謂絕對的對與錯。

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Photo Credit: SwaminathanCC BY 2.0

簡言之,曼谷尚有幾點值得關注:東南亞第二多的國際學校(僅次菲律賓)、高端醫美與醫療旅遊發展、汽車產業鏈與航太零組件生產中心、資訊科技與數位(區塊鏈)經濟、包容性文化(泰國是東南亞除新加坡外唯一沒發生大規模排華的國家)與友善的生活環境、豐富的旅遊與天然資源、低廉物價和各類高CP值的消費場所等。無論工作、旅遊、短居、長住,相信曼谷在大部份人心目中的評比,應該多屬正面評價。

自己的錢自己決定 - 到底該不該來曼谷買房(投資)?

誠然,喜歡泰國,來泰國旅遊或短居是一回事,是否真要投資房產,那是另一個該獨立討論的話題。所謂的海外投資,沒有「最好」,只有「最適合」,而且還是要在充分掌握資訊,做好功課,自己也實地探勘,多方了解後,才能做出的決定。畢竟,房地產雖相對屬於保守的理財商品,但門檻並不低,而且錢一旦投入後,要想變現並容易,故並不算適合年輕人或首次投資者的最佳選項。

本文並也不做任何的理財建議,投資有賺有賠,風險本該自己注意。僅就對曼谷的觀察,分享當下(2018年)的資訊和感想,讓有意願來曼谷投資的人,可以大致了解一下概況。文中的客觀資訊為觀察與查證所得,主觀論述則為作者個人的看法,見仁見智。

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責任編輯:吳象元
責任編輯:李牧宜

原文網址https://asean.thenewslens.com/article/100918

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