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很多人也會拿「空屋率」來檢視曼谷的房市狀況,確實,以整體大曼谷地區來看,空屋率不低,背後代表著出租報酬沒有想像中好賺。

 

房地產一直是投資界屹立不搖的選項之一,所謂「買房養老」,「買房抗通膨」等確實也有其道理,畢竟撇除重大不景氣事件的影響,房地產相較於股市,債卷與其他理財商品,比較不需要太高深的專業,價格亦不容易大起大落,且以「通常狀況」來看,多數大城市,特別是亞洲新興地區的房價在過十年間是呈現上升趨勢,房屋增值加上「理論上」的租金收益,若是大環境又有外部因素刺激需求,則把資金放在房產,不啻為一個保本且能穩健獲益的選擇。

當然,投資有賺有賠,本文並非要鼓吹或炒房,理財本就是自己應該做足功課,且拿出閒置資金來操作,切莫跟風或僅憑片面資訊,去暴露在自己未知,或無法掌控的風險之中。

本文想來聊聊曼谷的房市概況,畢竟這陣子海外投資熱潮,往溫哥華,雪梨,洛杉磯,甚至是新加坡,香港等華人的買房熱門城市,資金門檻一般要求較高,條件也多,不是很容易進入。反觀東南亞因為搭上各種話題,台灣的新南向,中國的一帶一路等,再者近幾年的經濟成長表現不俗,又有一票「專家」們大談未來發展潛力云云,於是在比較容易負擔的情況下,不少人把目光轉往東協的幾個主要首都城市:金邊,曼谷,仰光,馬尼拉,雅加達,吉隆坡等,他們確實各有優勢,其中筆者又認為以曼谷擁可以分到最多的「光環」,加上自己又常駐在此,能接觸到的訊息較多,因此想來探討一下。

曼谷房市與政策概覽

首先先簡單看概覽一下曼谷的房地產市場,基本上可以用「供過於求,但需求仍源源不絕」來描述。以國內市場來看,泰國城鄉發展不平均,全國上下也就曼谷ㄧ個集政治經濟文化的大都會,資源高度集中,自然吸引各地居民都想到首都來謀求發展,剛性需求是很夠的。不過,泰國人有「49%」的購屋限制,亦即所有物業必須保留51%的所有權給泰國籍人士購買,49%才能開放給外國人買賣(外國人也不能買土地,但可以取得永久的地上產權),因此同樣一套大樓的單位,泰國人入手價格肯定較低,而這也表示,本地人的房產買賣市場,自有ㄧ套規則和運作方式,「非泰國公民」請別妄想可以打入這個圈子。房子無非就是個商品,價格是由供需關係來決定的,而需求面,又和人口、收入水平、經濟發展等因素有關。如果你認同泰國與其他新興東南亞國家的發展可期,那應該樂觀看待曼谷的房市。

泰國人自己的遊戲,外國人就不用想去分一杯羹了。但看到海外市場的部分,曼谷房產在國際間開盤的詢問度/成交量也相當可觀。這之中當然有地產公司炒作、仲介吹牛的成分,不過單看泰國的外籍企業、外籍雇員、國際學校、留學生、中短期居住者,乃至退休人士(又以歐美為主,但近年華人、日韓也逐漸增加,不過這部分的族群不見得會選擇曼谷治產,也有很多跑去普吉島、清邁等地方養老),可發現「外籍人士」的居住需求也十分緊張,特別是曼谷交通其爛無比,80%的商業活動聚集在速坤逸路沿線一帶,又以幾個重點精華商圈為主,租屋需求旺,租金連帶房價都連年在漲。

買房最怕的就是套牢,或是有價無市,這當然在曼谷也隱隱是個風險,但比起亞太地區的其它城市,在曼谷,能夠且願意接盤的外國買家(歐美日韓,以及最多來自中國),絕對比像是台北、東京、雪梨等多的多。在說曼谷國際化程度,以筆者己見,幾乎可說是亞洲之最,就單純以「計算大馬路上走過你面前的100個路人中有多少是你分辨出來的外國人」,曼谷沒有第一也至少在前三名,何況這邊還只是以「你分辨得出來的外國人」來看,那些來自柬埔寨、越南、緬甸的「外國人」,恐怕你我還很難分辨與泰國人的差異。在加上,曼谷從二戰以來就是亞洲新聞、情報的交流中心,擁有最多的外國使館、聯合國亞太總部、各種NGO組織等,延伸出這些職員的食衣住行、他們的家人對醫療、學校、娛樂需求,都足以撐起曼谷的基本面。

至於泰國中長程的發展、觀光資源優勢、地理區位因素等,搜尋很好找到,本文就不再多做論述。簡單來講,法國人會覺得只有巴黎是都市,其他地方都是鄉下,對泰國來說,曼谷也具有這麼一個不可動搖的地位。她可以實至名歸地被稱為北東協的中心,人口密度是上海的兩倍,國民所得穩定上升,雖然房市看起來熱過頭,又有大量的房產掌握在海外投資人手中(有恐慌性拋售的風險),但回過頭來任何商品都是由供需去決定價格,曼谷的人流、金流、物流加上國際化夠高,應該有足夠的支撐面,不至於像悲觀派一天到晚倡導的「泡沫說」。

很多人也會拿「空屋率」來檢視曼谷的房市狀況,確實,以整體大曼谷地區來看,空屋率不低,背後代表著出租報酬沒有想像中好賺。不過回到「地段決定一切」的邏輯上,若把核心區與非核心區劃開,中心區域的租房率基本上是非常高的,有些屋主坐地起價抬高租金,仍有人願意去租,原因無他,交通方便,又離近商圈,反正租金有公司補貼(對大部份的歐美日韓白領來說),所以30平公尺單人間叫價3萬甚至4萬泰銖又何妨?

16622915821_3d74778b16_oPhoto Credit: Pascal VERSACICC BY ND 2.0
沒有絕對的對與錯:房價泡沫問題與炒房的道德正當性

當然,還是要來談一下房市泡沫,曼谷的房地產市場大概是在2013年左右開始火熱,大抵那時候進場的買家隨便買,放個一兩年都能有筆超乎預期的收益。買房子大抵除了自住,其餘不外乎保值抗通膨,和投機賺增值兩個誘因。曼谷由於大量開發土地與興建住宅,保值的功能還可以,但要想在賺取高額買賣價差,地段就變得無比重要。現在已經不是隨便買隨便賺的時候,何況由於供給量持續大幅增加,「泡沫」便也經常被拿來說嘴。

很多人會用東京的例子來支撐「曼谷房價泡沫」的假說,我們就撇除所有複雜的外部因素,單單來用數字討論問題好了,曼谷的人口不算上流動性的外國人約有1千萬;而東京的居住人口則約為1千2百萬,數量上差不太多,但當然,收入水平是有巨大的差別,曼谷人均GDP約為7千美金,東京則為3萬5,差了五倍。

但當你要討論1990年東京房價泡沫的時候,我們要全觀一些去比較。在1990年泡沫前夕,東京住宅一平方公尺平均8萬美金,當時的紐約也僅每平方公尺1萬美金,差了八倍。而現今紐約市中心房價一平公尺約2萬美金,曼谷則是一平公尺6500美金。所以若有人老是拿1990東京房價泡沫來對照今天曼谷房市狀況的話,現在2018年曼谷的房產均價還不到當年東京的1/24,就算計上人均收入、物價的差別,離1990年東京的情況也還差很遠,更別說,現在的曼谷的人口紅利、成長潛力、需求面等各方面條件,都好很多。

那是說曼谷房價就會一直漲漲漲,不會泡沫了?錯,房價不可能永無止盡的漲下去,它會有一定的調整、區間下跌,短線回檔,或是中長期持平等,看一個城市的發展和政府政策不同而異。不過,短期來看曼谷至少不太容易出現價格崩盤(至少不會出現1997亞洲金融風暴那種雪崩式跌價),泡沫可能出現在非核心區,例如BTS/MRT的最末幾站,或是那種「以後會有捷運線經過」,「即將有大商場開幕」等的建案,通常價格會被先抬得很高,或是被吹噓該地段「未來」會有多厲害之類,但只要待的夠久你就會發現,漲幅可能有,但最多就是落在年均3-4%的一般期望值,在那些刻意炒高的物件,搞不好價格還會跌落回歸正常市場價,甚至認賠出售都不見得有買家願意接。不過在曼谷市中心區域,你最多就是一時半刻沒法找到適合的買家全款附清,但價格理應穩健上漲,去看看曼谷Asok - Phrom Phong - Thong Lo一帶,或是Si Lom - Sala Deang - Chong Nonsi等地段,別說想買了,連租都一房難求(或租金被開得極貴,30平公尺的單人房叫價每個月房租3萬泰銖,對比台北車站,主打酒店試管理8坪/24平方公尺的單人房,開價換算下來也才2萬多泰銖)。也因此,應證了地產操作的那句老話:「買房首重地段,地段,地段,因為很重要,所以說三次」。

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Photo Credit: nist6dhCC BY SA 2.0

至於炒房的道德問題,老實說這就看你是不是「既得利益者」或「即將得利者」而已,也無需聖母心爆棚,坐在乾岸上指指點點,房屋是用來居住的,但它當然也是商品,只要是商品,只要有供需,只要能買賣,必然存在炒作與投機的空間,而投機(投資)本身,自有它需要符合的法律規範,以及理論上功能健全的政府,會依據實際狀況去調整政策。例如49% - 51%的限制,便是泰國政府保障本地人的措施(外國人在同一棟建案中最多只能購買49%的產權),故那些大嘆「曼谷在這麼炒房下去,未來泰國年輕人怎麼買得起房子」的人,可能可以稍微去調查一下「泰國籍」與「外國籍」拿同一套房的價格與稅金差異,曼谷房市若真的泡沫,其實受害最大的未必是當地年輕人,反而應該是那群大量持有單位,運用銀行貸款和資金槓桿想炒短線的國際投機客,而這樣的人本來就是「賭徒」性格,講白了,他手上有的資本自然會去追求那些高報酬高風險的部位投放。

再說很多台灣人喜歡用「炒紅單」方式在東南亞操作,亦即在預售階段先以不到總價10%的資金購入,期待交屋前夕房價能「大漲一波」且「順利找到買家接手」,進而以極低投入大賺價差......不錯,若位置選得好,大漲一波是有可能,但能不能找到接盤者,就有很多複雜的因素了。講難聽一點,你會用這樣的心態與方式來操作動輒上百萬的投資標的(房屋),本身也是個「賭徒」,投資都有賺有賠了,各何況賭博?交屋期限到,找不到買家,又湊不齊尾款,活該房屋被建商收回,先前投入全都付諸東流。

ps. 泰國上一波房價高峰大約出現在1988到1997,起源於本土金融制度尚未健全,便急於向外開方,資本大量湧入,而政府也未能好好調控,碰上97金融危機,因此泡沫破滅。在後續的調整與健全法規之下,泰國房市已於2000年復甦。

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責任編輯:吳象元
責任編輯:楊之瑜

原文網址https://asean.thenewslens.com/article/100920

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