2018-08-03 07:34:28 來源: 南方日報

  今年1—7月,東莞一手住宅新增供應創新低。南方日報記者 孫俊傑 攝

  ■樓市最前線

  和夏日的炎熱相比,東莞樓市在7月的表現有點“涼快”。根據合富研究院的分析報告顯示,7月東莞一手住宅供應面積和簽約面積都出現不同程度的下滑,預計今年下半年供需會持續低迷。在有限的供應下,東莞一手住宅庫存面積和去庫存速度均創下年內新低,房價則保持平穩走勢。

  1 一手住宅簽約面積下降

  7月的東莞樓市保持調整態勢,開發商推貨積極性不高,一手住宅供應面積僅為26.2萬平方米,環比上月下降約五成,同比去年下滑41%。一手住宅簽約面積為38.5萬平方米,環比下滑16%,同比減少1%。

  從今年1—7月的數據來看,東莞一手住宅新增供應僅233.7萬平方米,同比減少7%,創出新低。業內人士認為,在調控政策之下,開發商推貨積極性低是導致供應低迷的重要因素。從網簽面積來看,1至7月東莞約265萬平方米,同比減少2%

  合富研究院分析認為,今年下半年東莞一手住宅的供需或將持續低迷。去年下半年,東莞一手住宅供應量月均為7200套,“以目前的數據進行預測,今年下半年供應量將較去年大幅萎縮。供應不足加上政策限制,預計下半年簽約量將萎縮。”該研究院分析認為。

  從價格來看,7月東莞一手住宅簽約均價為16974元/平方米,同比微漲2%,依然保持平穩。

  在政策調控、蓄客不足等因素影響下,開發商放緩上市步伐,7月供求都創新低。從庫存面積來看,截至7月底東莞一手住宅庫存面積約488萬平方米,環比6月微減2%。按照過去2個月、3個月和6個月平均去化速度來看,東莞住宅去庫存時間分別為10.6個月、11.3個月和12.7個月。

  業內人士認為,目前東莞庫存總量及去庫存時間均創年內最低,總體呈小幅持續減小趨勢,當前整體庫存壓力不大。從商住地的供應來看,7月東莞的商住地成交出現“斷檔”,並無成交,但有7宗商住地塊挂牌,預計8月的土拍市場會十分熱鬧。

  2 區域成交分化減少

  7月東莞住宅成交以低房價區域為主。根據合富研究院提供的數據,7月簽約量前十區域中,一半區域的均價在1.5萬元/平方米以內,最高均價為1.83萬元/平方米。

  從成交套數來看,區域均衡度較高。相比過往幾個月,7月東莞前十區域80%的成交集中在150—200套,成交最高的區域僅290套,佔比9%。

  受供應不足影響,市區無一街道成交上榜。今年年中,東莞主城區供應下滑趨勢最明顯,從4月的1190套下滑至6月、7月的不足200套;濱海片區供應量波動較大,7月創年內新低(春節除外);東北和臨深片區總體保持供應增長態勢;莞北片區供應量整體穩定;水鄉片區供應底部回升;松湖片區供應衝高後回落。

  從成交産品來看,洋房網簽均價呈現小幅回落態勢;別墅均價近兩個月上升明顯;商業公寓價格持續穩步上揚;車位價格波動最小;寫字樓價格近2個月小幅回升;商鋪圍繞1.8萬元/平方米上下波動。

  3 沙田潛在供應量居首

  合富大數據顯示,2018年7月東莞整體開工172.7萬平方米,環比增加較多。其中住宅開工量約127.4萬平方米,環比前一個月大幅增加135%,與去年同期對比增加近三成,7月住宅開工量是2017年以來最高的月份。

  今年前7個月,東莞住宅開工313萬平方米,月均開工量約45萬平方米,7月開工量大幅上升,拉高了全年月均開工量。假若按照目前月均水平,全年預計住宅開工量約為536.4萬平方米,是自2010年以來開工最少年,未來供不應求的局面將愈發嚴重。

  截至2018年7月,東莞市一手住宅潛在供應量811.1萬平方米,與6月對比潛在供應量環比有一成的增加。其中,7月東莞洋房潛在供應量690.3萬平方米,環比上漲11%,別墅潛在供應量114.5萬平方米,環比增加17%。

  “本月新開工大幅增加是導致潛在供應量增加的直接原因,其中表現為多個項目大批量開工,如碧海雲天、松湖碧桂園天鉆及藝境灣花園。”各區域潛在供應中,本月沙田鎮躍升至第一位,約80.5萬平方米,碧海雲天本月新增近35萬平方米,對整體影響較大,其次是塘廈鎮,約76.3萬平方米,環比6月有2個點的下降,整體走勢較平穩,排名第三的是虎門鎮,約56.3萬平方米,虎門鎮有新盤開工(匯景湖畔華庭)加大潛在體量,環比有34%的增加。

  據悉,截至2018年7月各開發商潛在供應(別墅、洋房、公寓、辦公)體量最多的為碧桂園,約94.2萬平方米,環比增加15%;其次是萬科,約為80.1萬平方米,環比增加14%;佳兆業受個盤影響,本月躍升至前十,約29.4萬平方米潛在供應量。

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  “三價合一”讓二手房價格回歸理性

  在“三價合一”影響下,東莞二手住宅市場成交量持續處于低位,今年上半年二手住宅成交更是比去年同期減少近萬套,鳳崗、南城等區域業主報價也出現明顯下滑。值得關注的是,受到“三價合一”政策影響,“陰陽合同”減少,二手住宅網簽價正回歸至真實成交價格,網簽均價出現上漲。

  據樂有家研究中心監控數據顯示,上周東莞二手商品房成交783套,環比下跌3.7%,成交量連續兩周下跌。二手商品房成交均價1.56萬元/平方米,環比下跌3.69%,價格再次跌回至1.60萬元/平方米以下。

  扣除掉非住宅物業,僅從二手住宅來看,東莞中原戰略研究中心統計數據顯示,上周東莞二手住宅成交共713套,環比增加1.86%;網簽均價為10439元/平方米,較前一周小幅上漲4.06%,量增價漲。

  東莞中原發展中心總經理車德銳認為,東莞目前不少鎮街二手住宅單價處于低位,在“三價合一”政策的影響下,目前二手房網簽均價與實際成交均價已經十分接近,此前受“陰陽合同”影響出現的低價水分逐漸減少。

  另外,受到成交量減少影響,降價成為目前二手住宅市場的常見現象。據東莞中原戰略研究中心介紹,“三價合一”實行後的2月—4月,在東城、南城、塘廈、鳳崗,有部分業主開始試探性降價;到了5月、6月,雖然有粵港澳大灣區規劃即將出臺的利好,但有更多房源的挂牌價開始下調,不過降幅走勢各有不同,其中鳳崗和南城放盤價格降幅有所加大。

  從二手房成交區域來看,東南臨深片區仍然是成交熱點,水鄉片區等區域二手房成交十分低迷。

  樂有家研究中心數據顯示,上周東莞六大片區二手房成交量“三升三降”,其中水鄉新城片區成交24套,環比上漲20%,上漲幅度最大,主要是成交基數偏小。東南臨深片區成交252套,環比下跌8.0%,下跌幅度最大,但東南臨深片區依舊是六大片區中二手房成交量最高的片區。

  除樟木頭鎮穩居二手住宅成交首位外,黃江鎮近期二手住宅成交也值得關注。東莞中原戰略研究中心介紹,黃江近三周二手住宅成交量均處于今年成交量高位。

  在“三價合一”實行以前,東莞二手房網簽價受到“陰陽合同”影響,網簽價格偏低,失真嚴重。隨著今年“三價合一”政策的實行,“陰陽合同”難以為繼,網簽價格逐漸回歸實際成交價格。今年上半年出臺的“三價合一”政策對二手房市場影響非常大,疊加銀行房貸利率上浮的影響,客戶購房成本劇增,二手房交易量出現大幅萎縮。

  “利率高、額度少、審核嚴、放款慢”成為東莞房貸市場新常態。受到“三價合一”的影響,二手網簽價格逐步貼近市場成交價。

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