中短期房價走勢如何? 政策、景氣、預期心理 和市場供需是關鍵
胡偉良│理財周刊936期│2018-08-03 
筆者在上一篇文章(九三四期)中完整分析影響長期的房價因素包括最重要的二大因素─人口及老屋改建案的成果,本篇,筆者將進一步告訴讀者應該從哪些因素與徵兆來預測中、短期內的房價走勢。

(1)政府政策對當前房價的影響最明顯

各種數據顯示,政策變化對房價短期的影響最明顯。不少人認為央行調整基準利率對房價會帶來影響,從邏輯上是可以這樣解釋,但央行通過相關性分析(包括歐美的研究),並不支持該結論。研究倒是發現,房地產政策對房價的影響十分明顯,這正是房價對政策導向的充分反應。而「利率相對水平」背後其實反映了政府的政策。

前幾年鑑於房價的狂飆,政府推出了一系列的打房措施,包括選擇性金融管制(金融措施)、調高公告地價(土地稅制)、開徵囤房稅(課以較高稅率以提高多屋者的持有成本),最後更祭出了實價登錄、房地合一稅制(對交易所得核實課稅),一下子徹底的打垮了台灣的房地產市場。

而自二○一四年下半年起房市止漲回跌,房地產市場交易量大減,房價上漲之勢戛然而止,政府也收起了打房之手,政策上轉向扶持房地產,畢竟打垮房地產帶來的不僅是減低經濟成長,也將影響民眾的消費水平。政府該做的是維持房地產市場的正常秩序,打房和炒房都不是政府該做的事,只有貪婪和愚笨的政權才會借助公權力去干預市場的正常和合理的運作。

當前的房地產相關金融措施和房貸利率,對房地產的正常運作來說都是友善和有利的。

(2)居民收入結構

大家經常喜歡用房價收入比或房價租金比證明台灣(尤其是大台北地區)房價過高,但普遍忽視了居民可支配收入比低估的問題。由於居民可支配收入比低估,居民收入結構中的貧富差距可能比公開的數據更大,因此,在居民的資產配置方面,財富一定會向少數人集中,富裕階層擁有的房產數量往往超出大家預期。少數人擁有大量房屋,使得像大台北地區房屋供不應求,房價居高不下。

二十年以來民眾收入的停滯不前,是台灣今日經濟發展的最大憂慮,年輕人的收入水準連養活自己都有困難,市場太小、競爭太激烈,更使青年人不敢創業、冒險,買房、開小咖啡廳成了年輕人追求的小確幸。



(3)產業結構變化導致各地房價分化

房價不僅反映供求關係,同時也反映了購房者對房屋所在地的經濟發展前景和公共服務提升的預期,就像買股票就是買未來一樣,房價也是未來社會經濟環境與福利的貼現值。

台灣的產業結構已從早期的製造業轉向服務產業,做為政治、經濟和文化中心的台北幾乎囊括了大多數台灣本屬有限的資源,資源的過度集中,也造成人口的大量流入和大台北地區房價的不斷攀升。離開了人口逐漸聚集的大台北地區、新竹、台中、高雄之外的其他都會區域,其餘沒有產業和人口流入區域的房價,因為需求不足,更是難以看好。

(4)對房市的預期心理

房價除了和房地產市場的供應有關,也和市場上買賣雙方對房價的預期有關。

民眾對房市的預期心理會影響其購屋意願。當大家普遍看好房市時,民眾一片追漲風潮,大家爭先恐後唯恐買不到,價格就會水漲船高,因為越來越多投資者想從中分得一杯羹,這時價格會隨著人群的增多而上漲。反之,在政府利用各種財政、金融手段把投機客逐漸逐出市場之後,整個房地產市場呈現強弩之末之勢。

國內經濟情況不好,再加上媒體、名嘴的落井下石、全面追殺,更使得整個市場呈現蕭瑟的景象,民眾預期房價下跌,生怕買貴,因而全面凍買,當人們普遍預期房地產的價格可能會下跌時,這時候投機者就會陷入恐慌,然後他們會盡可能地拋售持有物件。當人們越不看好,就會拋得愈多。拋得愈多,價格下降得越厲害,這個情況,就好比股市的「熊市」,最怕的是到了「無量下跌」。
台灣的房屋買賣交易數量從二○○一年起開始呈現大幅遞升的現象,到二○○八年受到金融風暴影響小幅回落,次年又回復成長,到二○一○年開始大幅滑落,直到二○一三年竟又出現怪異的成長(迴光反照?),到了二○一四年終於一蹶不振,不論價格或交易量都大幅下滑。

再看看住宅建照的核發數量,在二○一三年以前每年都少於十萬戶,直到二○一三年竟產生爆發性成長,這時候房地產業吸引了太多聞香而來的新進業者,這些業者進場的原因是為了淘金,他們完全忽視了房地產所需要的專業性。另一方面,老建商也都紛紛加碼演出爭食市場大餅,這一波的房市大好當然更引來了房市投資(機)客的大量入場。

但畢竟投(機)客買房並不是為了自住,而是為了賺取價差,於是這些多買、多蓋的,歸根究底還是得賣給那些首購或換屋的自住需求。

因為台灣向來缺乏可靠相關房地產資訊可供參酌,所以這一波房市大多頭下產生了多少可以出售的餘屋,說實話也沒人說得準,但筆者可以大膽推測當前的房地產生態即將產生驚天動地的大變化,詳情如何請看下回分解。

至於近期房價如何?在大量的新成屋殺出之後,未來幾年(~5)內房價當然不會看好,老舊房屋因為受到新屋房價降價的擠壓,市場買氣將變得更差,未來房子怎麼買更將成為民眾的重要議題。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21921951220&AType=1

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