2018-08-07 10:45

〔記者吳政峰/台北報導〕買屋不買地已成為高房價下的折衷方案,但很多人不了解自己買的是「地上權住宅」或是「使用權住宅」,基隆地檢署檢察官劉彥君7日指出,「地上權住宅」的買方具有所有權,而「使用權住宅」的買方只具有使用權,後者因為只有使用權,連帶衍申買賣等附加問題,呼籲政府應立「使用權及地上權住宅法」,解決紛爭。

  • 台北街頭出現一系列廣告標語,道出民眾對高房價的無奈。(圖擷自爆料公社)

    台北街頭出現一系列廣告標語,道出民眾對高房價的無奈。(圖擷自爆料公社)

劉彥君解釋,根據住戶擁有房屋所有權與否,分為買家有房屋所有權的「地上權住宅」;另一種為買家沒有房屋所有權,建物的所有權統一登記在建商的名下,而買方只有使用權的「使用權住宅」形式,而使用權住宅可能會出現以下4大問題:

一、不能分割過戶的使用權住宅,無法直接向銀行貸款。

二、移轉產權仍須透過建商。

三、管委會設立產生爭議。

四、地租負擔事先難以預期金額。

劉彥君舉例,以台北市某一知名使用權住宅案來看,繳交的地租近9萬元,但周圍一般房屋的地價稅卻只要繳4千元,算下來地上權房子繳一年地租,等於是一般所有權房子繳22年的地價稅。且最大癥結點,是地租綁定公告地價,前年全國公告地價平均漲3成,光是台北市漲幅就創下1994年來新高,讓原本資產本就不多,才去買地上權方式興建住宅的族群,大受打擊,每年都要繳比前一年高的地租,非常不合理。

劉彥君說,在現行不動產買賣、登記、稅制與金融機構貸款現況中,都是以「所有權」交易為基調所設計,在住宅政策不明確下,也難以期望以現行不動產交易制度由市場上自發的產生變革,在地上權住宅前述制度開始運作之初,政府主管單位實在應該要有一個完整的法制規劃,或可仿效住宅租賃專法訂立一個「使用權及地上權住宅法」或在定型化契約中加以規範。

他認為,政策上最基本應該注重地上權住宅是供一般民眾居住之用,與商用不動產開發或工業區土地開發本質不同,應該在政府保有土地所有權情況下,可以讓一般民眾取得房屋之所有權(或區分所有權),政府機關不應該僅因考量收租麻煩與日後回收土地涉訟困難,即以契約或政策限制。

劉彥君指出,政府將地上權住宅列為實現居住正義問題的途徑之一,就應制定完整配套,盡速推動「定型化契約範本」,並將地上權住宅納入「公寓大廈管理條例」內。且由於這類住宅的房屋所有權皆掛在開發商或建商名下,不得分割,開發商須負責向住戶收取持有稅,再轉交給政府;如今這筆代收來的稅金,被政府視為營業收入,還須繳納百分之5營業稅,可否減免,還無定案。

劉彥君透過台灣司法人權進步協會呼籲,政府的政策需明確,才可將立法多年卻始終如空中樓閣之地上權建物真正市場化,否則,以現行非驢非馬的變形地上權住宅,想要實現居住正義,恐怕僅是望梅止渴了。

 

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2511490

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