※來源:華爾街見聞

 

全球房價集體降溫。(圖:AFP)
全球房價集體降溫。(圖:AFP)

2018 年,距離上次全球經濟危機已經過去整整十年。隨著聯準會的穩步升息節奏,全球利率也開始普遍上揚。這無疑給無論是剛需買房還是投資性房地產市場都蒙上了一層厚重的陰霾。

從倫敦到悉尼,從北京到紐約,這些一直以來備受關注的網紅城市無一例外的面臨了房價驟降的尷尬局面。

一方面,稅收政策變化抑制了購房者的需求,另一方面,房價與居民的負擔能力落差擴大,再加上貸款利率和標準收緊,這些因素共同衝擊了市場。低壓情緒在全球蔓延,帶來的是聯動的威脅和看不見底的恐慌。

中國指數經濟研究院數據顯示,2018 年上半年,全球房地產政策調控進入了一個新的階段。一方面繼續積極抑制非理性需求,另一方面重點調整中長期供給結構。

在未來很長一段時間內,供求關係的平衡仍然是全球房企和政府政策調控之間必須直面的博弈。

澳洲房價跌跌不休

7 月,澳洲房市暴跌,悉尼和墨爾本這兩大重鎮的同步重創下跌是導致這一慘狀出現的最直接原因。在此之前,澳洲的房價已經連跌了 9 個月。

根據 CoreLogic Inc. 在本周三發布的數據顯示,2018 年 7 月澳洲房價年增率下滑 1.6%,創下自 2012 年 8 月以來的最大跌幅。與此同時,由於中期資本增長前景堪憂和抵押貸款成本較高,投資者也將面臨租金下跌的壓力。

更糟糕的是,澳洲年度房價下跌空間還在持續擴大,短時間內還未看到這種頹勢暫停或者反轉的跡象。

而這一切,與澳洲政府已推出的一系列調控措施不無關係,包括收緊貸款政策、提高按揭利率、限制房地產投資等。早在去年 3 月,澳洲審慎監管局 (APRA) 就出台新規,要求銀行將純利息貸款占新增住房抵押貸款的比重從 40% 降至 30%,並將投資性房貸控制在 10% 以下。

越來越高的成本和越來越低的信貸流動性都將持續利空房地產市場,進一步引發「微型信貸危機」,從而對房價造成更大的負面積壓。

BIS Oxford Economics 更指出:「澳洲對投資房地產市場調控的加深,尤其是對外國人投資房地產管控的加深,都將會讓該國房地產雪上加霜。」

「流感」下的全球房市

最害怕的不是壞天氣,而是不知道壞天氣會持續多久。

對脫歐的擔憂一直是英國未來經濟搖擺不定的重要影響因素,疊加經濟增長放緩和高價抑制的需求,使得倫敦的房價開始下跌。

據 Savills Plc 的調查顯示,倫敦市中心最佳地段的房價自 2014 年見頂以來已經下跌近 18%,其中一些房屋的價值縮水幅度高達三分之一。而倫敦高檔住宅區受市場下滑的衝擊最大。儘管銷售不斷下降,但是很多房東還是掛出了急等出售的廣告,試圖儘快從房價下跌造成的資產減值泥潭中儘快抽身。

在隔着大西洋的彼岸,美國最繁華的曼哈頓,房屋銷量已連續三個季度下降。據彭博數據顯示,第第二季末市場上有近 7000 套房源,比去年同期增長 11%,但銷量下降 17%,至 2600 套出頭的水平。

新房數量還在不斷增加,庫存數量還未完全消化,趨化速度緩慢導致供大於求,這也使得潛在買家要不持觀望態度,要不變得更加挑剔。

受制於川普新稅法的出台,未來 3 年將有 80 萬人離開紐約和加州,這將對當地房產市場造成毀滅性打擊。而向來強勢的豪宅市場如倫敦一樣,也遭遇了金融危機後最大降幅,銷售創十年新低。

而與美國毗鄰的加拿大,在這場降溫潮中同樣無法倖免。據溫哥華地產局最新公布的數據顯示,7 月當地住宅銷量環比下跌 14.6%,年增率跌幅則達到 30.1%。當月成交套數僅為 2070,創 2000 年來新低。

根據溫哥華地產局負責人 Phil Moore 對數據進行解讀時稱:「由於當前市場活躍買家數量的急劇下降,房屋價格也隨即進入下行空間。」

通常情況下,夏季本就是房產成交的淡季,而今年的情況相較往年更顯慘烈。尤其是自今年二月,溫哥華政府開始分別提高了海外買家的投機稅率到 20% 和徵收房產總額 1% 的房屋空置稅後,都使得房價下跌的這層陰霾暫無褪去的可能。

在全球絕大部分熱點城市都遭遇降溫甚至寒潮的艱難處境時,新加坡的房市連續四個季度上漲,成為房產界的一股清流。

中國:巨大的是市場背後是巨大的宏觀調控

毫無疑問,不動產投資在中國人的資產配置中仍然是重中之重,國家通過有形的手對房地產市場進行的宏觀調控從未停止過。重錘之下,必有反應。

根據央行 7 月 13 日公布的 2018 年上半年金融統計數據報告顯示,6 月末,廣義貨幣 (M2) 增速分別比上月末和上年同期低 0.3 個和 1.1 個百分點。與此同時,社會融資規模存量增速也持續走低。這意味著,央行在金融各方面加強監管和去槓桿政策效應正在逐步顯現。

地產商要不加緊去庫存賣房子獲得回籠資金,要不在外部加快融資讓自己快速回血。而這兩種途徑,在當下看來,哪一個都舉步維艱。

金融去槓桿和外部貿易摩擦未見好轉,中央對地產商高壓連續還貸的調控也未收手。不僅在買房資格上進行多重限制,在住房抵押貸款上也出台了更多的調控指標,對過熱房價的嚴防狠打已經導致一二線網紅城市房價步入銷售凍結、價格下行的境地,甚至促使今年的銷售面積降至歷史低點。

除此之外,一手房於二手房的價格倒掛也讓供給面出現了扭曲。一些面臨嚴重融資困境的開發商現在正以低於二手房的價格出售新房,從而換來短暫性的資金回籠以防失血過多導致崩盤的極端情況。

樓市調控不斷加碼還表現在房貸利率的不斷上升。根據融 360 數據整理顯示,目前國內房貸利率在經歷了 5 連漲之後,平均利率是 5.65%,而下半年房貸利率有望升破 6% 以上,甚至達到 7%。無論是一二線的熱點城市,還是剛剛炒紅的三四線,房價的下跌也只是時間的問題了。

據《經濟日報》國家統計局新聞發言人毛盛勇日前表示:」今年以來三四線城市房價漲幅確實比較高,所以,要因城施策,精準調控。」

夏天來臨,防暑「降溫」,無論對於老百姓,還是對於下半年經濟的良好運行,「穩」,就是最大的好事。

十年之後,「我們不一樣」

今天,與 08 年由次貸危機引發的全球經濟危機已經整整相距十年。與曾經管理層看任風險並被動地捲入到危機中不同,各國政府早已練就打怪升級的本事,防患於未然。

這一次全球一線城市房產成交量的驟降與各國政府提前進行宏觀布局不無關係。

中國政府對房地產市場的調控在近 2 年持續加碼。無論是十九大報告,還是兩會的政府工作報告,中國政府對房地產市場的基本定位是「只住不炒」,限購和限交易兩手抓,目的就是要讓國內房地產市場回歸到以消費為主導的市場。

而歐美國家,在經歷了十年前的那張經濟浩劫之後,同樣是未雨綢繆。

美國於去年第第三季開徵房產稅,稅率一般為 1% 至 3%。今年 3 月,倫敦政府也「借鑑」了中國經驗,開始着手限購,對於 35 萬英鎊以下的房產,將向海外買家設立三個月限售期。

政府主動為房地產市場擠泡沫,也是從側面降低房企的負債水平,把社會資源和精力更好的分配到實體經濟等關乎國計民生的領域和行業,從根源上抑制不必要的泡沫造成的虛假繁榮,也不再過分擔心泡沫被戳破以後所面臨的像 08 年一樣的經濟閃崩。

此外,監管層也從未放鬆過警惕。銀監會審慎規制局局長肖遠企此前也公開披露,截至 2017 年末,我國商業銀行核心一級資本充足率為 10.75%,一級資本充足率為 11.35%,資本充足率為 13.65%,較 2016 年底略有上升。

無獨有偶,歐美主流國家商業銀行的資本充足率都顯示了上揚。

根據中國工商銀行城市金融研究所數據顯示,截至 2017 年末,富國銀行、摩根大通等美國 4 大商業銀行普通股一級資本充足率除花旗銀行外較 2016 年末均進一步上升,普通股一級資本充足率普遍高於 11%。

英國情況基本與美國保持同步。據新華社數據顯示,除了渣打銀行之外,其他四大銀行的核心資本充足率分別較 2016 年底上升了 0.7%、1%、0.5% 和 2.1%,總體商業銀行核心資本充足率已經達到了 13.4%,比 10 年前增長了 3 倍。

各國商業銀行基本保持了同一基調,在抗過了內部的壓力測試後,一致提高了資本充足率,增強了抵禦外部風險的能力。

與此同時,CDS、ABS 等這些次貸工具規模的縮減也從另一方面收緊了可能發生的潛在聯動風險。自 2017 年以來去槓桿取得初步成效,信貸偏離其趨勢的缺口有所收縮, 使得「緊信用」的宏觀審慎管理更具有結構性和針對性。在打破信貸與房地產相互強化的順周期性問題上,各國政府從未停止其宏觀調控的腳步。

十年一輪迴,可是這一輪,無論是歐美發達國家,還是發展中的中國,早已不再守株待兔,而是在此前被動而深刻的血淚教訓中汲取了經驗,選擇了主動出擊。

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4179316

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