預測成真 北市房產交易量大爆發!
李同榮│理財周刊937期│2018-08-10 
去年中與今年初,我兩度在年代「數字台灣」節目與各大媒體發文預測今年台北市交易量將大幅反彈,如今一一驗證,累積四年自住觀望買盤見止跌訊號,率先大舉進場。

※北市房產交易量七月成長23.1%,年成長37.3%,交易活絡度居全台之冠

從各地政局八月一日公布七月買賣移轉棟數,六都合計達一.九七萬棟,分別月增五%、年增一五%,其中台北市月增二三%、年增三七%最為顯著,台北市由於六月單月買賣移轉棟數表現不理想,市場原先對七月表現並不樂觀,但七月公布六都買賣移轉達一.九七萬棟,除了有中古屋交易量,還有新成屋交屋潮。七月移轉棟數的增加,可反映上半年房市維持一定熱度。當然各地也還有零星交屋潮,推升全台買賣移轉量,尤其台北市首度買賣移轉棟數連續三個月站上二千棟以上的交易水準(如圖一、圖二)。

※北市交易量大爆發,印證筆者去年十二月與今年初的大膽預測

回顧二○一七年全台房市交易量二六.六萬戶,二○一六年二四.五萬戶,回溫八.六%,台北市交易量由二○一六年二一五○○戶提升至二○一七年的二三五○○戶,回溫約九.三%。表面上看來台北市量能回溫與全台交易量同步,從市場現況分析,在台北市房價率先於去年第四季落底後,今年台北市房市交易量已在醞釀將有大幅度反彈機會。其主要理由有三:

理由一:北市交易量偏離剛性需求與換屋需求量甚多

過去房市多頭時,台北市一年交易量最高幾乎達到近七萬戶,這些交易量含有短線投資的假性需求量,若台北市排除短線投資需求,光首購與換屋剛性需求的正常交易量,每年就有三萬五千戶至四萬戶,但近四年來交易量卻縮到只有二萬多戶,顯然壓抑觀望的遞延性買盤已超過五萬戶,一旦房市止跌,購屋信心指數就大幅回升,剛性需求就會帶動交易量大幅反彈。

理由二:北市交易量與全台佔有率,偏離房市反轉前十年平均值甚多

其實,要判斷全台房市景氣,數據分析非常重要,筆者從台北市與全台交易量佔比精細的分析比對,才敢大膽判斷,台北市交易量過度萎縮,偏離正常剛性需求量太多,一旦市場止跌平穩,交易量勢必大反彈。從數據觀察分析,二○一四年之前過去十多年台北市與全台房市交易量佔比平均約在一五%,而房市反轉以來,北市近四年交易量與全台相比縮到一○%以下,因此,北市房價在去年底止跌至今年中,交易量就如預期中呈現大爆發的現象(如圖三)。

理由三:北市觀望買盤甚多,當房市率先落底,積壓買盤就大舉進場

都會購屋者對房市漲跌敏感度較強,因此,在房市反轉向下時,自住首購理性觀望態度較強,未見底部不願出手,以致成交量壓低於正常剛性需求量的二分之一,二○一七年北市交易量佔全台交易八.八%,而北市中古屋平均價於二○一七年第四季已有止跌跡象,落底態勢越來越明顯,因此,敏感性較強的買盤率先進場,帶動剛性需求進場的信心。

※全台交易量全年預估成長7~9%,房市價穩量溫,進入盤整期

今年一至七月台北市房市交易量一五九一三戶,較去年同期一三一三八戶大幅成長二一.一%,高於全台平均成長六.五%有三倍以上之多,預估今年全台交易量在二十八萬五千戶上下,成長幅度約在七~九%,台北市較保守估計應有二○~二五%的驚人爆發量,做為全台房產交易市場的章魚哥,顯然有機會帶動全台交易量在二○一九年突破三十萬戶。除了台北市交易量將有機會大幅反彈外,房價也將進入打底階段,並將帶動新北市以南逐漸趕底,第三季全台房市將有機會全面止跌,進入價穩量溫的盤整格局,坊間「2018量再縮」「恐慌性殺盤房價才會止跌」之說,將不攻自破。

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