假如房價下跌 那類房子最不保值?
胡偉良│理財周刊938期│2018-08-17 
當房市出現普遍下跌行情的時候,這幾類房子是最危險的。

一、遠離集中居住區的度假、養老、旅遊類地產

通俗點說,就是遠離塵囂的房子,被開發商包裝成休閒旅遊、養老類的地產,這類房子通常都不會是民眾的第一居所。

不是第一居所的房子為什麼最危險,因為它滿足的是人的享受性需求,而不是剛性需求。對於時下大多數人而言,都還停留在買第一間房和換房的階段,因而這類房子的客層相當有限,不屬於真正的大眾需求。

眼下這類房子其實不少,比如北海岸沿岸的房子,大多數都是這類度假、養老、旅遊類地產。

二、最晚漲起來的也是最先跌下去的城市或區域(地段)

其實這種房子和上面那種是有共通之處的。

旅遊度假養老類的房子也是最晚漲起來的,但最晚漲起來的房子還有很多,比如二○○三年以來的房市上漲是由台北市開始起漲,之後蔓延到新北、桃園,再往台中、高雄,最後全省一些小城市也漲了起來。

但房市一旦下行,這類房子也是最危險的,理由如下:

最晚漲起來的一般都是在地段、城市等因素方面有差距的。通俗點說,這類房子都是被挑剩下的,人們還想買房,實在沒得選了,被迫去買這類房子,所以它們最晚漲起來。

既然這類房子漲得「勉強、遷就」,那麼在樓市下行時,人們拋棄它可就「乾脆、捨得」了。本來買的就不爽,何況價值又不高!

三、一些比較過時的房子

比較過時的房子,包括面積較大的公寓及早期沒有容積率管制之前蓋的住商大樓、大坪數別墅。

說這類房子不保值不是因為它們不值得買,價格足夠便宜當然值得買,這類房子如果買入價格比較貴,那麼相對於其他種類的房子,這類房子必須先降價下來,否則是賣不掉的。

四、「老破大」的房子

老破小是指地段比較好但屬於老區,房齡比較老,房子比較破,面積比較小。這類房子特點是生活機能的便利性佳,抗跌性好,舒適性差。所謂抗跌性好是因為這類房子具備地段優勢,但因為房子老舊,除了土地價值外,建物本身價值不高,甚至沒有價值可言,且因為屬老舊,整個區域要完全改建困難性也高,因此也沒有多少增值空間了。地段優勢決定了買這類房子也沒什麼太大風險。風險與收益是成正比的,風險小收益也小。

但「老破大」就不一定了,大的老房子,總價太貴,反而會放大「老」和「破」的缺點,除非有改建的可能,否則只有降價才能賣出。

五、高總價的大坪數住宅

二○○三年以來的房價飆升期出現了數量龐大的高總價建案,建商之所以熱中於狂推此類型建案的理由很簡單,利潤好、銷售快,而去化容易的原因則是除了真正的買家之外,買此類型「豪宅」的投資客也多,而投資客買這類房子其實多半不是做為自住之用,而是為了轉售賺取價差。但問題是台灣真的有那麼多有錢人甘願花大把鈔票去買「豪宅」嗎?再加上這些「豪宅」基本上只是坪數大一點罷,其他諸如地段、門廳…等條件根本不符合真正豪宅的條件。

太多的大坪數建案產生了大量的供給,具備高總價購屋實力的大戶畢竟有限,這些人的需求獲得滿足後,多餘的房子賣給誰?高額的管理費、房屋稅都令人望而卻步,尤其是民國一○三年七月一日才取得使用執照的房屋,房屋稅大幅上調,如果恰巧又是房價七千萬以上的房子,更將面臨銷售無門的困境。

六、沒有改建共識的老舊公寓

民國六十三年以前,我國的建築法規甚至沒有建築物需抵抗地震力的考量,因此,碰到大地震,這些老舊公寓能否安然過關實在存疑,再加上屋頂加蓋更給這些老房子加添了危險性,對坐落在大台北地區的老房子而言,因為盆地效應的影響,地震力的作用將因共振而加大,因此倘若大台北地區發生六級以上的地震力時,這些老舊公寓的災損結果將不堪設想,屋倒人亡將是必然的結果,少有僥倖。

老舊公寓除了抗震力差外,居住上的舒適性、方便性也不好,壁癌、漏水、電線短路更是經常之痛,若不能改建,將來房子只剩土地留有價值,因此房價大幅下跌將是不可逆的趨勢,若手中持有此類物件,住戶間又無改建共識,那麼最好的策略應該是盡早賣出,因為愈晚賣,遭受的跌價損失愈大。

七、頭重腳輕的住商混合大樓

前年和去年二月六日發生的地震,倒塌並且造成大量人員傷亡的大多是這類建築,這類危險建築要做結構上的安全改善,除了所費不貲外,要取得住戶共識也不容易,因此房價日益下修之勢也是難以避免。

因為這類建築上半部常做住家使用,充分的外牆及內(隔戶、隔間)牆,使得上部成為相對堅實的上部結構,到了底層,則因挑高、去牆去柱而成了俗稱軟腳蝦的軟弱層,成了受力最大卻結構最脆弱的頭重腳輕的「軟腳蝦」,在地震時由此發生房屋倒塌崩解也就不難了解。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21958028560&AType=1

 

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