房價所得比 幾倍才合理
洪寶山│理財周刊939期│2018-08-24 
勞動部日前舉行基本工資審議委員會,勞資雙方歷經史上最長的九個小時協商,最後拍板敲定,建議政院明年起基本工資月薪由現行二萬二千元調高到二三一○○元,時薪也由一四○元調高至一五○元,預計明年一月一日正式上路。這一調整讓勞資雙方爭論不休,然而真正攸關勞工生活的是可支配所得,這才跟能否租得起屋、買得起房、付得出貸款有直接相關。

所謂可支配所得,以行政院主計總處編製的可支配所得資料,定義為所得收入總計減去非消費支出,非消費支出指的就是由利息、賦稅支出及經常移轉支出所組成。

台灣景氣陷入低谷,現在就像爬山一樣,慢慢往上爬,今年第二季經濟成長率概估為三.二九%,是二○一五年來同期新高,已連續四季突破三%。低薪情況也逐步獲得緩解,第一季可支配所得增幅年增一.六九%。當然,還有很大的努力空間,因為相較於高房價,目前居高不下的房價所得比,讓年輕人望屋興嘆,才是最大的問題。

房價所得比是用來衡量家庭購屋能力的全球性指標,全台灣房價所得比從二○○二年四.四倍,二○一六年上升到八.五倍,台北市則從五.八倍漲到十五倍。這十五倍的概念就是平均年所得約一六○萬元的雙薪家庭,必須十五年不吃不喝,才能買到台北市三十坪、每坪八十萬元的新屋。國際衡量標準房價所得比約三到五倍較為合理,這是由中位數實價登錄房價除以中位數所得到的倍數。

營建署還有一個房價負擔能力指標,貸款負擔率比例越高,表示房價負擔能力越低。根據八月初發布今年第一季房價負擔能力,全國貸款負擔率三七.二五%,季減○.三三%,房價負擔能力維持在略低等級。

日本東京也和台灣一樣有著高房價問題,近幾年「以租代買」蔚為風潮,空屋率越來越高,新屋房價所得比降至十.六八倍,也是近五年來首次下滑。

房價所得比要向下修正,必須有兩個要件,一是房價向下調整,另一是所得提高。從過去經驗來看,通常會在市場盤整期幾年間逐漸同時調整。健康的調整應該是所得提高,過高房價適時修正,而不是刻意打壓房價,對經濟才是正向的發展。

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