中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明。(該會提供)

 

隨著對居住安全的重視,都市更新一直都是政府努力推動的政策。面對一堆複雜的法令,住戶又不是專業者,常常不知道要怎樣著手。要瞭解都市更新,基本上可掌握下列七大步驟。

首先,要看一下舊房子是否位在「都市計畫」範圍:如當地還沒有發布都市計畫(即「非都市土地」),就不能做都市更新。

其次,有無一個「更新單元」:「更新單元」就是要做都更的建築基地,算容積、計算同意人數等事項,即用「更新單元」範圍做檢討,實務上會要求一定面積以上,如台北市原則上要1000平方公尺以上,約300坪左右。

此外,同意戶須達到門檻。如能100%同意,就可用「協議合建」方式進行都更;若不行,或有公有土地在內,只要整合達多數決,也可用「權利變換」方式進行。

「協議合建」只要都市更新事業計畫書,「權利變換」除都市更新事業計畫書外,還要再加「權利變換計畫」書,由不動產估價師去估每個住戶原來的土地價值(包括不同意戶)當作股本,大家再用類似合夥分紅方式,共享都更案創造效益。

第四,找一個都更案的實施者,就是找一個頭。一般多會由建設公司擔任,當然也可住戶自組更新會辦理,或是政府公辦都更。

計畫訂妥,須送到更新機關審議。審議過程還涉及公聽會、公開展覽、聽證等事宜,能爭取多少容積獎勵、有無配套要求、案子能否夠順利通過,委員會的審議是最主要關鍵。

第六大步驟:建物興建。都更案通過後,以後興建的程序就跟一般建案差不多,只是起造人由實施者擔任、權利變換案不用再拿地主的土地使用同意書。

最後,就是分到新屋。房子蓋好、拿到使用執照、完成產權登記後,基本上就大功告成。如是「協議合建」方式進行的都更,住戶過給建商的土地要繳土地增值稅;但採「權利變換」進行的都更,住戶過給建商的土地並不用繳土地增值稅。「協議合建」與「權利變換」兩者稅捐負擔並不一樣。

以上是舊房子要進行都更的幾項基本動作,每個過程會面臨很多細節,住戶可多請教專家與主管機關,讓舊屋順利換成新屋!(作者為中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明)

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180825000504-260110

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